大城市80后买房OR租房？ 教您走出蜗居解放自己

文前提要：“蜗居”是当代都市之痛，但我们为何不能换一下观念，走出“蜗居”呢？其实人人买房并不现实，当前高房价已经受到了来自中央决策层面的阻击，与其买房背上沉重的锁链和镣铐，还不如租房居住解放自己，让生活变得精彩起来。

　　“蜗居”成都市之痛

　　“蜗居”是当代都市之痛，但我们为何不能换一下观念，走出“蜗居”呢？其实人人买房并不现实，当前高房价已经受到了来自中央决策层面的阻击，与其买房背上沉重的锁链和镣铐，还不如租房居住解放自己，让生活变得精彩起来。

　　 仿佛是在一夜之间，有一个词语一下子成了时下的热门字眼，这就是“蜗居”。这个词源自于此前曾经热播的一部电视剧，该剧描述了在高房价重压下的人生百态。可能是似曾相识的经历刺痛了许多人的神经，“蜗居”已成了太多都市人的心头之痛，他们有时也会由衷地发出这样一声感叹：“ ‘蜗居’，好苦！”

　　所谓“蜗居”的定义是显而易见的，为了买房子而背上了沉重的包袱，由此每天不得不疲于奔命地生活着。剧中女主人公海萍的一段话也颇为经典，更折射出了当下许多都市人的生活窘境：“我每天一睁开眼，就有一串数字蹦出脑海，房贷六千，吃穿用两千五，冉冉上幼儿园一千五，人情往来六百，交通费五百八，物业管理三四百，手机电话费两百五，还有煤气水电费两百。也就是说，从我苏醒的第一个呼吸起，我每天要至少进账四百，这就是我活在这个城市的成本。”更为严重的是，美丽的海藻也为了房子不得不沦为“小三”，肉体和精神备受摧残。

　　这无疑是大都市中令人倍感“心酸”的一个群体，他们看上去风风光光买了房子，然而由此带来了无尽的“蜗居”之痛。记者的一位朋友每月收入不过六七千元，但所需尝还的房贷却已达到了每月五千元，生活的紧张是可想而知的。为此，他也给自己定下了一系列规矩：不打的士，坐公交；不去K歌，在家唱；不上馆子，多蹭饭；不泡酒吧，逛公园；不进影院，多买碟。就这样一个三十都不到的年轻人，由“蜗居”而蜕变成了“宅男”，让人好不惋惜。

　　有数据显示，中国的房价收入比之高世界罕见。那么，既然“蜗居”让人如此不堪，我们为何不反过来想一想，为什么不能走出“蜗居”，重新找回生命中那灿烂的阳光呢？

　　高房价受到阻击

　　“蜗居”现象的发生，首先还是因为人们对于不断高涨房价的恐惧，而现在有种种迹象表明，此前热得发烫的楼市已经受到了来自中央决策层面的阻击。日前召开的国务院常务会议决定，遏制部分城市房价过快上涨的势头，新一轮的楼市调控大幕已经拉开，而“遏制”两字更显示出了政策份量。

　　12月，就在这短短的一个月中，一系列政策的推出已经为我们预示了未来市场的走向。7日闭幕的中央经济工作会议提出要“增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求”；9日召开的国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；14日召开的国务院常务会议决定，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头；17日财政部等5部门联合发出通知，要求进一步加强土地出让收支管理，土地价款首付比例不得低于50%。

　　业内专家表示，中央政府果断出手，这说明这次调控房地产市场的决心是超预期的，未来还会有后续政策进一步出台。对此，中国社科院金融市场研究室副主尹中立认为，在市场普遍预期中国经济增长依然倚重房地产的时候，中央果断出手，这本身就说明这次调控房地产市场的决心是超预期的，当前政府控制房价的手段和方法比以前更加丰富，控制房价的效果当然也会比前几次房地产调控要好。

　　其实今年以来，随着房地产市场的回升，北京、上海、广州、深圳、杭州等一些城市房价迅速攀升甚至创出历史新高，近10万亿元的天量信贷、飙升的房价、疯狂的地价显示房地产泡沫隐忧，而北京、上海等城市超过1∶500的租售比更是让人惊诧。而现在的政策信号已经向我们明确，房价继续大涨已经没有可能，为追涨而“蜗居”已经失去了现实理由。

　　购房观念存误区

　　 现实版的“蜗居”之所以会在我们这座大都市中不断演绎，归根到底还是因为人们的购房观念存在着巨大的误区。长期以来，人们都无法抛弃买房这一根深蒂固的观念，甚至许多刚工作不久的年轻人也把买房作为解决自己居住需求的唯一手段，然而这完全错了！

　　 这是一个不容置疑的事实，从房地产市场未来发展看，人人拥有房产并不现实，其市场格局必然是部分人购房居住，而那些无力购房的，则通过租房来解决居住需求。让我们来看一下国外的情况吧，在西欧国家中，爱尔兰82%的人住在自己房子里，西班牙有80%的人住在自己房子里；然后依次是比利时、希腊、意大利、英国、挪威在70%上下。法国自有住房的比例约50%，而荷兰则只有45%，瑞士更少，只有30%的人住在自己买下的房子里。私有住房比例排在第三的比利时，有30%的人没有自己的住房，布鲁塞尔更有70%的居民是租房者，拥有自己产权住宅的只占30%。

　　 而现在我们却来个颠倒，甚至许多年轻人也挤入了购房的大军，最终造成了自己“蜗居”的困境。一向快人快语的任志强话虽然说得有些“雷人”，但现在看来却发人深省。他说：“从发达国家来看，30 岁以下的人没工作几年，就靠自己独立收入去买房的几乎为零，而中国 40 岁以下的购房比例接近于 60%～70% ，这个比例在全世界都没有过。这里有一个最大的错误观念，就是住房体系中，总是说居者有其屋，按道理说，应该是居者有其所，有地方住就行了。”

　　而从另一个方面看，此前发生的次贷危机也已经给我们很好地上了一课，美国的次级贷款看上去是一件好事，它让许多买不起房的人买了房。据了解，在1994年到2006年间，超过900万户美国家庭购买了新住房，其中大约20%的家庭借助于这项新的金融业务――次级贷款。但这种人人拥有房产的结果却引发的是一场灾难，像雷曼兄弟这样的大鳄同样也会“断供”。

　　所以我们现在不得不厘清这样一个无法回避的现实，在房地产始终存在着两个群体：一类是能够拥有住房的群体；而另一类群体却只能把住房当作消费，家家户户买房是不现实的。在这组文章中我们也采访了各路专家，他们也都表达了相类似的观点。

　　租房生活乐悠悠

　　 由此我们已经可以为如何走出“蜗居”找到答案了，这就是租房。现在是到了可以换一换脑筋的时候了，与其买房背上沉重的锁链和镣铐，还不如租房居住解放自己，让生活变得轻松起来，远离“蜗居”去拥抱生命之美！

　　这次，我们的记者也采访到了多个租房的案例，虽然没有房子，但他们的生活同样优哉游哉，让人好生羡慕。而他们的头脑可能比我们更精明，来自美联物业的数据显示，11月北京的楼市租售比再创记录首次突破了1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至达到了1∶700，而上海的租售比也达到了1∶500，11月美联物业（上海）住宅蓝筹投资回报率仅为2％。稍微利用一些经济学知识就会发现，现在已经完全可以用利息来租房，如果再考虑资金的机会成本，目前租房显然要比买房来得更划算。

　　如果进行一下换位思考，租房的优点可以有不少，比如居住地点灵活、经济负担较轻以及规避楼市风险等等，大家可以根据自己的实际情况对号入座，比如初入职场的年轻人、工作流动性较大人群、收入尚不稳定的人等等。

　　 所以走出“蜗居”并不难，只要你能转变一下观念，就一定会让生活变得精彩起来！

　　小贴士

　　你可以买房吗？

　　1、 已筹集到足够的首付款？（最好不向亲朋好友借钱）

　　足够     不够

　　↓        ↓

　　↓      租→筹集到足够首付款之后再做决定

　　2、 有稳定的收入来源，以应付长期、定期的按揭贷款？

　　有     没有

　　↓     ↓

　　↓     租→先找到稳定的收入来源，比如稳定的工作

　　3、 是否看好未来楼市？

　　看好     不看好

　　↓        ↓

　　↓     租→等待房价进一步下调之后再决定

　　4、 是否愿意稳定下来，而不再想搬家？

　　是      无所谓

　　↓       ↓

　　买       租→等到家庭状况出现新变化（如子女就读等）之后再说

　　海外经验 租房同样幸福

　　“只有买房才会幸福，而租房就不会幸福吗？”面对这个问题，大部分中国人都给出了肯定的答案。然而放眼海外，在那些成熟市场中，许多人尤其是许多年轻人都是靠租房来解决居住需求的，他们并不认为租房就不幸福。

　　一部《蜗居》成了今年年末中国人最热衷讨论的话题。这股“蜗居热”也引起了我们邻邦日本的关注。

　　中日国民幸福观的差异

　　近日，日本网站RecordChina做了一篇名为《租房不会幸福吗？八成中国人认为幸福=有房》的报道。该报道转述了《中国青年报》关于“幸福和房子的关系”的调查结果，同时介绍了在中国热播的电视剧《蜗居》的剧情。《中国青年报》调查显示，八成中国调查者认为“幸福和房子有关系”。不过对此结果，九成以上日本网友认为幸福和房子没有关系。

　　日本网民jim留言说：“好不容易有了自己的房子，但是因为还不了贷款而住不成，简直是本末倒置！日本泡沫经济时代，很多人一般是为投资目的而买房，但是泡沫破裂以后全都失败了。中国是否意识到泡沫破裂后的状况？我想中国不要走日本走过的路才好。”网民sei则认为：“租房子也好买房子也好，都跟幸福没有关系。租房和买房不是要与他人攀比，请中国人好好考虑。”网民kan说道：“租房和买房都有优缺点，但不具备实力却强行去拥有自己的一套房子真是搞不懂了。”

　　日本青年奋斗十年攒“头金”

　　显然，中日两国国民对“买房与幸福”的关系上有着截然相反的认知，当中国年轻人为了结婚而以父母毕生积蓄和自己未来几十年的收入为代价，获得一套房屋的所有权时，日本的年轻人却做出了既然相反的选择。

　　佐佐木三郎和管林晴子今年5月刚刚结婚，两人都在东京工作，博士毕业的管林在一所职业学校教书，佐佐木在一家出版社工作，按说经济条件不错，但小两口暂时并没有买房的打算，而是和大部分日本年轻人一样选择了租房子。

　　佐佐木夫妇的选择其实也是无奈之举。尽管日本的房地产在1990年泡沫经济破灭后一直处于低迷状态，至今已有19年，但东京等大都会的核心地区的房价仍然让很多工薪阶层望而生畏。据日本《富士产经新闻》报道，东京高级住宅价格排名世界第三，东京市中心一套普通公寓也要5000万～7000万日元，但差不多地段的房子，租一套普通公寓只要10万～20万日元左右。都说日本人爱住小房子，这并不完全因为他们爱住，而是因为买不起。

　　一般的日本年轻人要么在结婚之后选择租房子，要么住在集体宿舍。大公司或者政府机关都为自己的职员提供住宿设施，这种设施在日本被称为“社员寮”。这些“寮”属于集体福利，价格要比一般民间租赁便宜。很多年轻人需要“艰苦奋斗”十年左右，才攒下购房需要的“头金”，也就相当于国内买房子的首付款。

　　一般来说，日本年轻人购房不会向父母要钱，因为用父母的资金购房手续比较繁杂，同时还要交付“赠与税”，因此大家尽量避免用父母的钱买房子。另外，日本的年轻人独立意识较强，一般结婚之后就尽量不依靠家里，只要自己能够做到就不会依赖父母。

　　美国人租房成时尚

　　日本年轻人选择租房多少还有些无奈，可美国年轻人不但不着急买婚房，而且觉得租房反而比买房更好。

　　“还是租房实惠，既方便，又省钱。”刚结婚不久的美国小伙子Tony跟人聊起租房的好处来，滔滔不绝。Tony从大学毕业才4年，现在首都华盛顿市内一家公司上班。妻子Rebecca 在美洲银行工作。夫妇俩在距市区不远的一幢高档公寓租了一套120平方米左右的两居室，每月租金在2000美元左右。房子的客厅非常大，阳台也很宽阔，整体上布置得温馨、舒适。

　　“在华盛顿地区买套像样点的房子要30万～40万美元。”Tony说到。虽然两人的年收入合计有8万美元，但还是觉得租房的经济压力小很多。此外，租房的灵活性大，合同一年一签，“不喜欢了就走人”。

　　像Tony夫妇这样热衷租房的美国人不在少数。美国大学并不要求学生一定要住在学校里，住在学校外面的费用比住在学校里更便宜，因此很多美国的大学生就养成了在外租房的习惯，毕业后也往往不愿与父母一起住，在经济不宽裕和追求自由的情况下，租房已成为流行的时尚。像前些年流行的美剧《Friends》（《老友记》）就非常真实地讲述了一群年轻人在寸土寸金的纽约市曼哈顿区一边共同合租房屋，一边享受事业和爱情所带来的生活乐趣的故事。这种情况在美国比比皆是。

　　根据美国劳工统计局最新调查报告，在美国，52%的首次购房者年龄在31岁，而美国人平均21岁工作，26岁结婚。也就是说，超过一半的美国人选择在工作10年、结婚5年以后才买房子。而且美国年轻人即使想要买房，也大多不指望父母。他们首先想到的就是去银行贷款。美国的住房贷款非常发达，据全美住房担保协会统计，全美有70%的房屋是贷款购买的，其中有大约40%是零首付。

　　德国房租低廉

　　欧洲的情况也和美国差不多。在德国，现代社会日益增强的流动性也让德国人更倾向于租房。在德国租房并没有像其他西方国家那样被看成是“贫穷”、“社会地位低下”等的代名词。就连德国总理默克尔也在博物馆岛对面租了一套雅致的河畔公寓。近年来德国房价一直较低，每平方米均价在1000～1500欧元，比现在国内一线城市的房价还要低，且供应量充足。但德国联邦统计局的数据表明，德国77%的年轻人家庭仍然是租房族。

　　德国社会学家科鲁格教授表示，德国近些年来经济不景气，失业率居高不下，这显然影响了人们对于建房或购房等长远规划的信心。再者，德国人口呈现总体下降的趋势，也使得长期投资者异常谨慎。德国平均月租金更是低得令人惊讶，每平方米仅为5欧元。购房者每年的支出比同等房屋的租房者高出70%左右，而且还要花钱维修。

　　选择“蜗居”的本质：寻找安全感

　　拥有自己的房屋对于全世界刚刚成家立业的年轻人来说都是一个梦想，但是高房价却让他们很难轻松地实现这个梦想。事实上，年轻人本身由于社会经验不足，收入较低，原始积累时间较短，在经济上处于社会的贫困阶层，这一阶层的人群显然不适合过早买房。

　　美国人首次购房的平均年龄是31岁，德国人是42岁，比利人则是35岁。当很多中国年轻人坦然向父母伸手要钱买房时，国外大多同龄人正为拥有自己的一套住房而一步一步奋斗着。为什么中国人和西方人对待买房还是租房的看法会相差这么多呢？

　　复旦大学社会学系胡守钧教授表示，在房改之前，中国人都没有自己的产权房，房子都是单位里分的，产权都属于国家，但当时的人们只要有住的房子，仍然有家的稳定感和安全感，并不会去想产权的问题。“现在物质成为国民的核心价值，住宅则是这核心价值中的核心。它能够制造安全感。而在世态混乱的年代，这种安全感就是最高的幸福。”胡教授说到。

　　同济大学文化批评研究所朱大可教授则分析认为，西方人不看重房子在生命中的意义。许多西方人的价值观中，房子不那么重要，所以不愿意倾注自己的大量财富投入到买房中，而更愿意把钱省出来吃喝玩乐周游世界。而且西方人更注重自由，不希望被约束在一个地方，美国人平均一生要搬家十几次，租房子的另一个好处就是你可以任意选择自己想去的社区、城市和地区。这势必有助于事业的发展和眼界的开拓。

　　居者居其屋

　　长期以来，“居者有其屋”的思维主宰着中国人的人居意识。“进城=买房”，“结婚=买房”的观念深入人心。所以，一旦大多数人进城后发现自己买不起房，或者大多数年轻人想要结婚时发现自己买不起房时，就出现了迷离和困惑，烦躁和不安。然而放眼海外，我们却发现许多外国人虽然也买不起房，但租房不但不会减少他们的幸福感，反而会让他们的生活更加自由灵活，学习和事业发展的机会更多。

　　因此对那些暂时还不具备买房能力的消费者来说，与其强求自己“居者有其屋”，而不得不背上沉重的债务，成为一只背着房贷艰难爬行的“小蜗牛”，还不如换个思维，暂时选择“居者居其屋”，租房也无妨的生活观念。毕竟买房应该是财富拥有的终点，而不是起点。

　　年轻人 购房莫急

　　国四条”已经透露非常清晰的信号，明年将遏制高房价，这表明今年如脱缰野马而一路狂奔的房价将会“歇歇脚”。面对房价高企现状，对于并不购房条件的年轻人来说，不妨转换思路租房住，主动解放自己。

　　与其用青春换住房，将自己套牢，还不如解放自己，以较小的成本租房住，并过上高质量的生活。专家表示，鉴于明年房价不会像今年这般疯狂上涨，而与此同时房价已处于高位，购房要付出更大的成本，因此购房者尤其是年轻人，不妨转换思路租房住。在住房消费方面的开支大幅减少之后，因此有更多的钱用在生活开支上，反而能够过上高质量的生活。

　　当然，在租房的同时，年轻人还要做的就是努力为自己“充电”，以便为增加自己的收入做准备，这样，若干年条件成熟之后，拥有自己的住房便会水到渠成。

　　明年房价不会大涨

　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究员廖英敏

　　近日，房价调控再次成为社会普遍关注的问题。据佑威•楼市通系统提供的数据显示，今年上海各个楼盘的年均成交均价涨幅达到50%，万科翡冷翠园等4个楼盘的年均售价涨幅甚至翻番。北京、广州、深圳、杭州等地房价也出现大幅上涨情形，毋庸置疑，今年是房价大涨年。

　　廖英敏在接受本刊记者采访时表示，推动本轮房价上涨因素包括：投资者对通货膨胀的预期；一些城市新开盘量减少、开发商捂盘囤地引起住宅市场供应量不足；以及刚性需求恐慌性入市等。

　　不过国务院发布“国四条”之后，一时间房地产市场山雨欲来风满楼。“国四条”明确提出：增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设。这四大举措剑指高房价。“政策的出台，释放的信号非常明确，就是要遏制高房价。”廖英敏如是说。

　　廖英敏进一步分析说，明年国家调控的主要范围将会集中在加大供应和减少投资性需求方面。在今年11月份国家加大对土地市场监管力度之后，下一步将会针对投资性需求出台相关的政策，比如二套房信贷收紧等，以此来达到遏制房价的目的。

　　至于明年的楼市运行趋势，廖英敏表示，年初房地产市场会保持平稳状态。她指出，今年年初房价之所以出现下跌情形，是因为经历2008年全年低迷之后，开发商对资金的渴求程度加剧，于是不得不采用降价促销方式来加快资金回笼速度。而明年年初的情况则截然相反，今年房价大涨，开发商早已赚得盆满钵溢，不存在资金短缺的问题，因此在政策还没有进一步明确之前，不会主动降价促销，故房价很难回落。

　　年初的平稳是否意味着明年一整年都保持这种态势？抑或经过短暂观望之后便急转直下？对此廖英敏表示目前还难以下结论。她说：“‘国四条’透露出来的信号很清晰，就是要遏制高房价。由此可以初步判断明年的房价不会再像今年这样大幅上涨。”但至于明年房地产市场将如何发展，廖英敏认为还得根据后续政策来判断，如果国家真正严厉打击投机性需求，以及对开发资金实行严格管理，并加强土地开发环节管理，明年的房价再次上涨的可能性微乎其微。

　　住房消费思路要转换

　　复旦大学社会学系教授胡守钧

　　社会学家表示，其实除了买房外，租房也是一种可以考虑的住房消费形式。胡守钧表示，就住房消费而言，应该做到“量入为出、适度消费”。“我认为年轻人在购房上面要做到适度消费，反对在购房方面非理性的远远超过自己能力的消费方式。”胡教授语重心长地说。

　　胡教授解释说，目前由于房价上涨过快，导致房价水平为大多数刚刚参加工作的年轻人难以承受，考虑到房产为家庭大宗消费，因此对于年轻人而言，完全没有必要在此时考虑购房。

　　在胡教授看来，年轻人在住房消费上要做到量力而行，不管房价高与不高，都应该做到这一点。“就是房价不高，如果超过自己的承受能力，购房者自己难道不会感到难受吗？”他说，“中国有句古话叫‘量如为出’，中国的消费理念是很精妙的，这其实就是个人理财的最高境界。所以我个人认为，买得起可以买，而买不起的话则不要勉强。”

　　对于买不起房的年轻人如何解决自己的居住问题呢？胡教授认为租房是一种可行的解决之道。他说：“买不起房可以租房，等到以后有能力之后再买，这是非常正常的事情。”在他看来，放眼全世界，也没有那个国家敢于保证所有人都买得起房。

　　在国外，购房是个人自己的事情，有资料显示，在德国大多数购房者在四十岁前后才拥有自己的住房。但在国内却不同，目前有不少家庭父母也参与到购房中来，如双方父母凑够首付，然后由小夫妻俩自己承担银行按揭贷款。对于这种方式，胡教授认为可以理解，不要指责，因为风俗习惯不同，中国人想拥有自己的房，认为有房才有家，当然也要量力而行。他说：“父母资助子女购房，这在国内比较正常，天下父母心，所有父母都希望自己的子女过得舒服一些，这可以理解，是民族的优秀传统。”不过他认为这也要建立在理性消费上面，即小夫妻俩应该具备还贷能力，同时不能强迫父母，父母辛苦一辈子，也不容易。

　　年轻人不必着急买房

　　北京华远集团董事长的任志强

　　年轻人尤其是刚毕业的大学生，有没有必要考虑买房？现实生活中，我们常常会碰到这样的情形，有些人为了买房，不惜牺牲自己的生活，甚至搭上家人的幸福，就是大肆举债也在所不惜，因为买房才是第一位的，正如电视剧《蜗居》中的海萍。但这种现象在任志强看来，却极为不正常。

　　对于年轻人是否应该买房这个问题上，任志强持反对态度。中国30岁以下的购房者占到整个购房群体的34%左右，而美国等发达西方国家，年轻人购房却只占5%，两者之间存在如此巨大的不同，这在他看来，其实有点不正常。

　　而目前有不少年轻人认为现在的房价为自己难以承受，任志强认为这很正常。他表示，商品房是一种财富的拥有，而绝不仅仅是解决居住问题。因此对于绝大多数年轻人来说，买房应该是很多年以后的事情。在他看来，只有在自身财富积累到一定程度，而且拥有相应的消费能力之后，才能开始考虑买房。

　　他进一步分析指出，人从毕业进入社会，知识与才能都是个从低到高的发展过程，收入也是随着年龄、知识、才能的积累而提高的过程。而个人住房贷款要解决的正是将未来的高收入流转为今天的消费，弥补今天低收入现状的一种转换，但至少拥有财富的投资要先有一定的积累和分期还贷的支付能力，这要求做到收入和财富的价值相适应。“尤其是并没有特殊的创造才能和收入积累，只领取社会平均劳动收入的年轻人，前期的积累过程必不可少。”他说。

　　房价上涨空间已被压缩

　　中国指数研究院副院长陈晟

　　从微观层面来看，未来房价的上涨空间不大。陈晟分析认为，住建部等五部委出手整顿土地市场，比如提高土地出让价款首付比例，这会促进开发商加快楼盘销售，回笼资金，从而达到增加市场供给的效果。在供应量充足的前提下，加之投资需求将受到抑制，房价上涨的空间已被压缩。

　　虽然中国的城市化进程正在加剧，而且由此会产生巨大的市场需求。但陈晟表示，中国的房地产市场带有强烈的政策市场色彩。此前不久中央已经明确提出要遏制高房价的目标，那么未来楼市的基调可以看作是对自住型需求继续鼓励，但对投资性和投机性需求会实施打压。

　　他进一步分析指出，国务院会议提到要综合运用财政、土地和税收政策调控房地产市场，后续动作就是信贷。他认为货币和财政金融方面也会出细则，形成组合性政策。

　　提前准备是关键

　　《理财周刊》首席理财顾问徐建明

　　徐建明表示，对于年轻人来说，暂时买不起房无关紧要，而最为重要的是要为未来买得起房而提前开始准备。他认为，从住房消费的各个阶段来看，年轻人租房过渡，在国外其实非常正常，而在这国内也为很多年轻人所接受。积累到一定阶段之后，便可以通过住房公积金贷款等来改善居住条件。

　　他表示，购房之前的准备阶段尤为重要。徐建明表示，对于一个刚走上社会参加工作的年轻人来说，工作能力等相应处在低位，故其所获得的收入也不会很高。因此较之高高在上的房价来说，的确感到难以承受。但这并非意味着自己以后永远就没有购房机会，其实只要自己早做准备，未来有的是机会。

　　徐建明表示，在此阶段，年轻人可在两个方面做准备，当然，其前提是围绕如何增加收入来进行。其一是努力寻找合适的投机机会，增加财产性收入，比如投资股市或者债市等；此外就是投资自己，努力提高自身技能，为日后加薪打下基础。职业发展好了，收入自然会增加，买房也就不再是一件难事。

　　现在租房比买房更划算

　　可能现在还有很多人为要不要买房而犹豫不决，根据房屋租售比和租金回报率这两项指标来看，租房比买房更划算。房价租售比的严重背离，说明房价中已存在泡沫；而超低的租金回报率，则意味着可以极低的成本租住到不错的房子。

　　花上20到30年的时间来还贷，省吃俭用就为买套房；还是先过上有质量的生活，等有条件之后再说。这个选择题对很多人来说，很难给出自己的答案。随着房屋租售比差距进一步拉大，问题变得更为容易了一些。据有关机构统计，目前北京、上海、杭州等城市，房价租售比已经超过了1:300的警戒线；而且另外一个指标也不容乐观，即不动产的长期投资回报率低于银行存款利息，这意味着在房价高企的情况下，超过自身承受能力而购房已经成为一件不太划算的选择。因此反过来看，租房其实也是一个不错的选择。

　　两项指标均已“亮红灯”

　　两项与购房有关的主要指标均已大幅超标，这在一定程度上说明现在租房要比买房划算。

　　专家表示，房屋租售比以及租金回报率这两项指标都不容乐观。其中，大部分城市房屋租售比已经远远超过1:300的警戒线，最高可达1:700，这表明房价中存在不小的泡沫；此外，租金回报率已经低于银行存款利率，这也说明购房其实并不太合算。

　　房屋租售比畸高

　　“有些城市房屋租售比确实偏高，这在一定程度上反映出这些城市房价中存在不小的泡沫成分。” 美联物业区域董事高锦滔如是说。

　　美联物业市场研究部最近对北京、上海、深圳三大城市做了一个抽样调查，结果显示房屋租售比已经大幅超标。据美联物业北京市场研究部调查显示：11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1:500，达到了1:546，部分区域甚至达到了1:700；上海的情况也不容乐观，房屋租售比在1：500左右，最高也达到了惊人的1:670；深圳目前一套100万左右的一居大约租金水平在2500左右，租售比大概维持在1:400～480之间。

　　房屋租售比是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标准，被业内称为衡量楼市健康与否的晴雨表。一般而言，租售比1∶200左右意味着区域房产运行良好，而1∶300则是租售比的警戒线。高锦滔表示，如果超过警戒线，就意味着房价偏离房产价值，伴随而来的是风险的加大。

　　虽然有业内人士认为，以房屋租售比这个概念来衡量房价水平值得商榷，因为国内市场房价的构成与西方国家有所不同，如美国、澳大利亚等国家实行土地私有化，此外我国的租赁市场也不发达，更为主要的是，我国的城市化进程正在进行过程中。但专家表示，房屋租售比还是能够在一定程度上反映房价的泡沫程度。中房指数研究院副院长陈晟表示，各城市的房屋租售比能在一定程度上能够反映房价的泡沫程度，“如果房屋租售比出现了巨大的背离，说明泡沫成分较大。”他说。

　　租金收益率偏低

　　租金收益偏低，甚至低于银行存款利息时，这说明所在城市存在严重的投机现象。美联物业市场部抽样调查结果显示，上海部分住宅租金投资回报率已降至历史最低水平，整体接近2%的水平。也就是说，投资一套房产如果靠租金来收回成本，至少要耗费50年，表明不管是购房自住还是投资，都已不太合适。

　　根据美联物业选取的调查楼盘样本，记者发现租金回报率的确不高，如位于普陀区的“世纪之门”，11月份租金水平为41元/平方米•月，当月出自该小区的二手房均价在22000元/平方米左右，计算出其租金回报率为：41×12/22000＝2.23%。根据计算结果发现，即使按满租计算（即一年12个月全部出租），“世纪之门”的租金投资回报率也只有2.23%，如果遇到空置期，投资回报率还会下降一些。此外，其他样本楼盘租金回报率均不高，如静安区的达安锦园只有2%，闵行区的“众众家园”稍好一些，但也不到2.5%，浦东区联洋板块的“联洋年华”更低，只有1.9%。

　　另据美联物业对各区调查显示，随着近期房价的上涨，租金回报率普遍下滑。其中，长宁区的蓝筹样本租金回报率为3.07%，居全市首位；闵行区同为2%～3%；普陀、徐汇、闸北、虹口和浦东的蓝筹样本租金回报率大约在2%～2.5%；静安、黄浦区仅为1.5%～2%。

　　租房为何更划算

　　理财专家表示，在目前市场环境下，租房要比买房更划算。房屋租售比背离情况严重，与此同时住宅租金收益率低于银行存款利率水平，通过这两项指标不难看出，购房其实并不是最佳选择。这时候租房则显示出较大的优势。那么，为何这么说呢？我们不妨从两个方面来分析这个问题。

　　其一是购房与资本利得之间的关系。《理财周刊》首席理财顾问徐建明表示，一般情况下，在租金高而房价不高的情况下，值得购买，反之则不值得购买。而此前即使是在租金不高的情况下仍然有人愿意买房，主要是因为购房者认为房价会上涨。由此可以看出，房价的上涨会使得资本利得为正，因此购房是正确选择。比如半年前在上海市中心以300万元购置一套公寓，到现在这套公寓涨到360万元，抛掉之后资本利得肯定能够为正。

　　而明年的情形则可能会不大一样了，随着国家对楼市调控力度的加大，未来房价上涨的可能性已经不大，在这种情况下，其资本利得很可能为零，如果考虑税费以及资金成本等因素，资本利得很可能出现负数，这样购房就成“亏本生意”了。在这种情况下，购房显然是不划算的。而租房显然不存在这种情况，即使将钱存在银行里，也要比资本利得为负要好得多。这样比较下来，租房要划算一些。

　　另外从购房与资金的机会成本之间关系来看，在市场预期不看涨的情况下，租房要比买房划算。目前上海大多数公寓的租金回报率在2%左右，低于一年期银行存款利率2.25%。如一套总价为200万元的公寓，年租金约4万元左右。而如果将这笔钱存入银行，其利息可达4.5万元，以存款利息租住这套房还有5000元的盈余。

　　“逢高”介入租好房

　　在租金水平相同的前提下，租住房价高的房屋更为划算。专家表示，租金水平相当而房价高的租屋优势主要体现在以下两个方：如面积、楼层、朝向等相差不大，售价高的楼盘品质较高，比如小区的地段更好，周边配套设施更为齐全，抑或小区的物业管理水平更高等等，这样的小区无疑更为宜居，租住在此当然会更加舒服；如果是同处一个小区，售价高的房屋一般情况下面积较大，花同样的价钱，若能租到更大的房子，当然是再好不过了。

　　专家建议可根据租金回报率来挑选租屋。这要分两步走，其一是先挑选小区，当然是优先考虑租金回报率最低的小区。这不难理解，房价卖得高，小区品质应该不错，但租金却不高，租住这样的小区划算。其二是在目标小区内多挑选一些类似的房源，在估计每套房源售价的基础上分别计其租金回报率，挑选其中较低的作为租住对象。一般来说类似房源中，租金回报率低不外乎有这么几个原因，要么是租金定得低，要么就是房屋因配套设施齐全完善等原因可卖到更高的价钱，但租金却定得并不高。

　　此外，还要学会剔除不必要的租金开支。如有些房屋所处小区位置较好，可以观赏到景观，因此租金水平有可能会高一些。但对于这类租金开支，专家认为尽可能避免，没有必要为之买单。当然除了这些之外，交通便捷程度、商业配套设施等方面也是需要考量的因素，关键还是一句话，租房适合自己是关键。

　　抛弃蜗居 快乐租房

　　有时候，与其做一个痛苦的房奴，还不如做一个快乐的租房族。下面这些故事就是最好的证明。

　　在很多人的眼里，租房生活因为没有固定的住所而给人一种“颠沛流离”的感觉，但在现实中，的确有人选择了这种生活，而且日子还过得有滋有味。这是为什么呢？如果从理财角度的去考量，这些人的选择说明了这样一个道理，即是否拥有一套住房，并不是生活的全部。就算没有属于自己的房屋，一样可以做个快乐的租房族。 以下几位租房族，就用自己的亲身经历证明了这一点。

　　单身族：初出茅庐无力购房

　　老家在湖北的杨帆（应采访者要求此处为化名）2005年从上海大学毕业后，留在了这座繁华的城市，成为了一个“海漂”。在广告公司工作的他想用自己的勤奋和智慧来给自己在这座城市中打拼出一片天下，收入也一直在稳步提高。然而转眼快到了而立之年，虽然还没有女朋友，但老家的父母却催他早日在上海买房安居下来，这样找对象也方便。

　　杨帆盘算着，自己工作4年来攒下了6万元，父母也愿意拿出10万支援自己，但这点钱当首付的话，如今只能在上海外环线附近买套一室一厅。“房子小点倒也算了，关键是上班实在不方便，”杨帆说到。

　　杨帆所供职的广告公司位于淮海中路，如今杨帆在常熟路附近和同事合租了一套小公寓，煤卫设施齐全，透光良好，平摊下来每月房租也就1000元左右。由于距离公司只有步行20分钟路程，上下班交通费也省了，而且出门购物娱乐十分方便，距离地铁常熟路站也很近，实在觉得租房生活也蛮有乐趣。

　　然而一旦在上海郊区买房的话，每天上下班就要花去两个多小时，交通费也要激增，而且也无法享受到市中心众多便利的生活服务。“虽然有地铁，但我公司经常加班到很晚，说不定回家地铁都没了，那不是得打车了嘛，更费钱了。”

　　于是杨帆想，眼下自己租房生活也挺开心，可一旦在上海买了房，不但自己多积蓄和父母的养老金全部套在了里面，而且以后生活工作出行都会变得不方便。更重要的是，面对上海节节攀升的房价和生活成本，杨帆也曾动过回武汉发展的念头，“反正现在我在上海也没成家，说不定过两年我就回老家武汉了，万一在上海买了房子，那岂不是很麻烦？”杨帆说到。

　　点评：对于那些刚刚大学毕业的社会新鲜人以及外来人员来说，应该以自己的职场发展作为生活的重心，没必要在自己经济实力还非常有限的时候硬是背上自己很难承受的负担。年轻本身就意味着充满变数，无论是职业还是情感，未来都充满未知，此时应该先选择在自己工作地附近租房，这样既降低了耗费在上下班路上时间成本和交通成本，又能腾出更多的精力来学习和工作，为了降低租房成本，可以选择与志同道合的同学、同事合租。

　　对于杨帆这样的“海漂”一族，未来还存在前往别的城市发展的可能性，因此没必要过早考虑买房事宜，先租房享受当下的便捷生活，不也一样自得其乐？

　　新婚燕尔：以租代供静观其变

　　高荣博和张倩两夫妻都是上海人，先生是公司白领，妻子是医生，但两人去年结婚时并未考虑买房。原来他们两人总共结婚前共攒了20万元存款，但双方家境都很一般，双方父母的房子都不大，他们结婚原本准备买新房，但面对居高不下的房价，夫妻俩发现首付20万在当时上海只能买到中环附近两室一厅的二手老公房。虽然月供还能勉强支撑，但一下子把家里的钱全部掏空了，可能会对未来生孩子造成较大的经济压力，而且双方父母也都老了，张倩父亲还有糖尿病，生怕以后父母生病得用钱。于是最后还是决定在徐汇区梅陇地区租了一套两室一厅的房子，每月租金1800元，比自己原先看中的房子大些，出去交通购物也非常方便，而且距离双方工作的地方也都不远。

　　高荣博表示：“我有个做房产的朋友也觉得现在房价太高了，让我先观望观望，不急着买。如果买下我原来看中的房子，月供要4000多元，而现在房租只有月供的一半不到，房子面积也更大，还省了装修的钱，而且现在我们家还有20万元可以去投资基金，压力真的小了很多，我和我老婆都觉得租房没什么不好。”

　　点评：现在有许多年轻小夫妻，可能是两口之间，也可能是三口之家，都面临买房的问题。而面对居高不下的房价，暂时选择租房可以极大地降低自己的生活压力，并且释放大量现金流，让这些钱通过投资获得更高的回报，避免自己的资金都沉淀到房地产中。

　　当然，在租房时还要考虑到两人的实际情况，而不能随意选定某个地方。如果夫妻二人都上班，就要综合考虑，尽可能把地点选择距离两人工作都不太远的地方，即使两人工作地点相差较远，也需要兼顾起来，不能顾此失彼。

　　如果是三口之间，则还应该适当考虑小孩入托、上学等问题，尽量做到方便接送小孩上学。

　　精英人士：买得起房也租房

　　老家宁波的陈平是上海某银行的高管，月薪4万元，每天出入陆家嘴，属于标准的金融金领人士。然而这两年虽然有在上海买房的打算，而且自己平时理财有方，如今已经攒下了将近90万元，足以支付上海市中心一套不错的房子的首付款。但看着上海节节攀升越涨越离谱的房价，陈平觉得现在的房价已经有了过多的泡沫，随时可能崩盘。“我现在是越看越害怕，这样的房价和老百姓的收入差距太远了，我真的不敢现在买房子，生怕像当年日本经济泡沫破灭时一样接到了最后一棒。”陈平说到。

　　于是他一直在上海选择租房生活，如今在陆家嘴附近租了一套两室一厅的房子，月租金8000元。“你看陆家嘴豪宅的房屋租售比都已经快要1:600了，这种租金和房价相差悬殊的情况不可能一直持续下去的，租金是房地产市场供求关系实际情况的指标，我相信房价一定会回归理性的，到时候再买也不迟。”陈平信心满满地说。

　　点评：对于陈平这样的人群来说，属于社会精英人士，因此对居住地的选择慎重而挑剔。但随着上海房价的一路飙升，他们越来越处于买与不买的两难境地：买吧，总得买好的，但豪宅价格飙升的更加让人乍舌；不买吧，又怕房价继续上涨，自己不断错过买房的机会。

　　事实上，12月以来，上海房价连破2万元/平方米、2.2万元/平方米两个关口。与去年同期13665元/平方米的均价相比，已经大涨46%和61%。沪上各个楼盘的年均成交均价涨幅达到50%。这样的疯狂上涨真的让许多人看不懂了，但租金水平却并没有随之上涨，有些豪宅的租价甚至还有所下滑。

　　如今市场前景极难判断，在这种情况下跟风追涨入场无疑是要承担一定风险的，此时租房其实不失为一种规避风险的明智选择。

　　快乐租房轻松生活

　　买房不代表从此进入了天堂，租房也不代表世界末日的来临。与其背上一身债务每天看着自己的房子愁苦万分，还不如放下“我住在谁的房子里”的问题，直接享受当下的租房生活。

　　总而言之，当眼下经历实力不足以支撑买到称心如意的房子时，那还不如先选择租房；虽然眼下有钱买房，但如果买了以后反而会让自己的生活平添许多烦恼和风险，那也不如先选择租房，即使眼下完全有能力买房，但对市场未来中短期走势持悲观态度，同样可以先选择租房，静观其变。

　　当然，我们也不主张永不买房，毕竟房屋是一种固定资产，对抗通胀的有力武器。然而从规避风险角度出发，在市场处于扑朔迷离涨跌难卜的时候，租房或许反而是更加合理的做法。