　　“保险公司现在主要的资产配置包括银行存款、债券、股票、基金，其中投资具有固定收益的债券类比例最大，接下来是配置在银行存款上，其中可能有收益稍高的协议存款，协议存款的利率比较灵活，一般比同期银行定期存款利率高10%~15%，还留有一部分的投资是用于股票和基金上。当然，公司也要保留一部分现金，用于赔付。”华融证券分析师王慧萍告诉记者。

　　另一方面，统计数据也证实了王慧萍的结论。截至今年6月底，保险公司资金运用余额4.17万亿元，较年初增长11.3%，其中，债券占比51.8%，银行存款占比30.5%，投资基金、股票、股权等权益类投资占比15.1%，其他投资占比2.6%。

　　“保险资金投资债券占比最大，是因为债券提供稳定收益，风险性很低，这同保险公司的追求是相吻合的，因为它们最想寻求的是长期的稳定的收益，目的是要和自身的负债匹配，简单地说，就是要保证自己的资产在未来的某个时间有足够的量去赔付，这样的能力就得依靠有保证的现金流入。因此而言，它有一个时间上和安全性上的匹配。”王慧萍说道。

　　虽然截至今年6月底，保险公司债券投资收益率高于同期限的国债收益率，保险机构股票资产净值增长率好于上证指数，但是在快速增长的保费压力下，加上股票市场低迷、债券收益率走低的情况下，保险公司的投资压力还是在日益显现。

　　调查

　　以自用名义购商业地产早已风行

　　事实上对拥有高风险高收益的房地产市场，保险资金早就曾觊觎过。“如果真要追溯历史的话，上世纪90年代，在国内保险行业还相对不成熟、环境和条件还没形成秩序时，确实有保险公司将险资投在房地产上面过，但是后来都得到了清理和控制，这是历史问题。”王慧萍如是说。

　　“在《保险资金运用管理暂行办法》出台以前，是不允许拿投保人的钱去投资房地产的，但是可以以资本金，也就是企业在工商行政管理部门登记的注册资金去买自用物业，大多是买商业地产，例如写字楼。”王慧萍补充道。

　　对于这种以自用为目的购买物业，业内清楚地知道，其除自用之外，也在依靠出租多余楼层获取租金收益，另外，也有险企以自用为名建设办公楼。数据统计显示，从2006年开始，中国平安、中国人寿、泰康人寿、人保财险、太平人寿、民生人寿、生命人寿等公司已纷纷通过直接或间接方式购入房地产项目。其中中国平安以16.57亿元获得深圳福田商业中心地段“深圳第一高楼”地块，建设资金预计超100亿元，中国人寿在北京金融街投入11.2亿元购得中国人寿中心大厦整栋大楼，同样泰康人寿也在金融街购得一座写字楼，加上其在CBD商圈购入的另一写字楼，合计超过10万平方米等。

　　这不免让身处上海的记者联想到位于金融集中带浦东陆家嘴的一群保险楼。目前位于陆家嘴或者周边的保险大厦有中国保险大厦、生命人寿大厦、中国平安金融大厦、太平金融大厦。

　　根据公开资料显示，中国保险大厦开发商为中国保险有限公司，共42层，目前价格：8.50元/日/平方米，租金面积在1500平方米左右。生命人寿大厦原名则是银峰大厦，由于2005年生命人寿将之买下，故改名生命人寿大厦，大厦租金4元/日/平方米。位于小陆家嘴中心的中国平安金融大厦开发商是平安金融发展有限公司，该大厦租金在11.5元/日/平方米。

　　值得一提的是太平金融大厦。太平金融大厦紧邻金茂大厦和环球金融中心，总投资约人民币22亿元，占地面积9259平方米，建筑面积超过11万平方米，总高度为216米。该大厦预计2011年2月份竣工并交付使用，租金在8-10元/日/平方米。

　　届时属于中国太平旗下内地子公司的太平人寿、太平养老保险和太平资产管理公司等机构会悉数搬进这幢写字楼,而剩余楼层将用作对外租售。

　　此前第一太平戴维斯中国区市场研究部高级经理简可曾对媒体透露过，太平洋人寿保险就购买了太平金融大厦1.6万平方米，共计6个楼面。

　　另外也将入驻的太平洋资产管理公司里的一名员工邓小姐告诉记者，“其实我们扩张很快，可能到时候自用都不够。”

　　当问及外资保险公司是否也有一样的投资动作时，王慧萍告诉记者，“只要在中国经营的外资保险公司必须遵守中国的法律法规，同国内的保险公司是一样的，但是外资的保险公司在中国的历史比较短、规模也很小，他们更多的是一个全球性保险集团下的一个分支网点，这样全球性的保险集团在全球各地都有一定收入，追求的是一个业务的平衡，因此虽然到目前看来对外资保险公司的规定还是开放的，没有特别约束的地方，但是作为一家外资公司他们不一定会选择这样的投资形式，他们可以把保费收入上缴大集团或是投资到其他地方。”

　　“外资保险公司的投资方式要更加的多元化，他们可以承接第三方的基金去做投资。有观点担心由于人民币升值的预期，会有热钱涌进国内炒房地产，但其实由于“限外令”，境外资金很难进到国内，如果要进来必须通过外管局批准，但这个过程相当麻烦。”邓小姐告诉记者。

　　根据中国不动产研究中心统计数据显示，从2006年到2009年年底，保险公司以自用的名义购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉及房地产投资领域。而据《投资者报》的不完全统计，到目前为止，保险公司投入房地产项目的资金已超过325亿元，建筑面积至少有147万平方米。

　　除此之外，保险公司还有众多方法曲线涉足房地产，例如平安保险设立的信托平台平安信托可与开发商合作、中国人寿建立子地产公司国寿地产或者直接购买上市房企股权，以及国寿拥有远洋地产的股份等。

　　方向

　　投资不动产首先考虑成熟物业

　　用业界的戏言来说，这次两个《暂行办法》的出台，终于可以使得险企对房地产的一些动作和念头呈现在阳光下了。

　　根据《保险资金投资不动产暂行方法》中规定，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。保监会规定，保险资金可以采用债权、股权或者物权方式投资不动产，但仅限于商业不动产、办公不动产与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。

　　看似放宽条件，但这场投资地产的聚会，也并不是所有险资都有参与的资格。根据《办法》规定，保险公司投资不动产应该符合的条件中包括以下几条，即上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%,且投资上季度末偿付能力充足率不低于150%；上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币；具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定。

　　可以看出，不动产条例对险资要求较高，资金实力不雄厚的中小险企只能望尘莫及，甚至可能遗憾失去良机。而对于大型的保险公司的话，目前符合条件的也只有国寿、平安、太平洋、泰康等少数几家公司，国内财险老大人保财险因偿付能力不符合或需增资后方能正式进军不动产。

　　此外，办法不仅设立了高投资门槛，对投资比例也有谨慎的规定。办法规定投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。

　　对投资比例的限制其实是在对险资投资风险的控制，对于在房地产领域经验不算丰厚的保险公司来说，这恰似对他们的“谨慎入市”的领导。

　　“虽然放宽了门闸，但我们也不会对项目来者不拒，我们需要一个一个项目甄别，排除掉不符合要求的项目，因为我们的目标是追求安全平稳的长期收益。”邓小姐说道。

　　对于涉水不深的保险公司，万年基业房地产开发公司总经理黄玺庆认为在险资探索投资房地产的初级阶段，因缺乏专业的房地产开发管理团队和相关投资经验，应以投资现有的成熟物业为主，尤其是中心城市的核心地段优质写字楼或其他商业地产。

　　在住宅市场扑朔迷离的现状下，商业地产成为越来越多不论是开发商还是机构或个人投资涌向的领域。如今，险资作为新的生力军，将同商业地产成为默契的合作伴侣。例如投资写字楼，险资所追求的固定稳定的收益能从租金获得中得到满足，并且随着国内一线城市例如北京、上海商业地产租金和物业价值的上涨，险资的投入也能在长期持有不断升值的商业物业中进一步地满足其对投资收益的需求。

　　限制

　　不得进行商业住宅开发建设

　　“现在这两个办法刚公布，我们也都还在对其研究和解读的阶段，仔细看每一条的话，会发现其中的限制还是很多的。”邓小姐说道。根据《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险公司不能投资开发或者销售商业住宅和直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）。办法规定，禁止险资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。

　　对于此，目前国寿表示不会转让国寿地产的股权，其解释是国寿地产是项目性质的公司，同时，国寿也不会减持远洋地产的股票。从国寿动作可看出，国寿的投资方式相当灵活。因规定限制险资投资未上市房地产企业股权，但项目公司除外，因此业内观点认为，这意味着保险资金可以通过项目公司股权形式投资房地产企业。这样的投资手法国寿也运用得很娴熟，据《南方都市报》记者了解，国寿集团早已投资北京东方广场有限公司、中国国际贸易股份有限公司等设计商业地产企业。国寿通过持股中国世贸投资有限公司32.5%的股份，间接持有中国国际贸易中心股份有限公司股份，从而得以投资国贸中心控股的中国国贸。

　　虽有所限制，但其实可以看出，仍然存在打擦边球的空间。王慧萍最后表示“我认为目前上头的意思是暂行，然后会随着市场的发展来调整政策，现在是一边试行一边观察，走一步看一步。”

　　介入商业地产项目的

　　部分保险企业

　　中国平安

　　2007年5月,斥资近40亿元购得北京燕莎商圈的美邦国际中心。同年11月，以16.57亿元获得深圳市福田商业中心区地段“深圳第一高楼”地块，建设资金预计超100亿元。2008年，收购位于北京CBD区域朝阳区光华路七号的世纪财富中心，价格14亿元。2009年8月，平安信托与金地集团签署合作投资战略框架协议，未来3年其规模有望达到100亿元。2009年9月，绿城中国与平安信托牵手。未来3年内，平安信托投入资金总额有望达到人民币150亿元。2009年11月，平安信托以12.5亿元的价格购得北京黄金地段碧溪广场的厂房，以及相应的土地使用权。2010年7月，购得深圳福田中心区南区的B116-0029地块，价格为6.13亿元。

　　中国人寿

　　2005年，投入11.2亿元购得金融街中国人寿中心大厦整栋大楼。2006年9月，整栋购得位于金融街的F1大厦，成交金额19亿元。2009年12月，认购远洋地产股份，总投资58.19亿港元。2010年1月，再入手远洋地产的4.23亿股。交易价格未披露。若以收购当日远洋地产收市价计算，预计该笔交易涉资约30.24亿港元。今年8月，中国人寿以26亿元拿下杭州某地块。

　　泰康人寿

　　2006年，购得位于CBD中心区的北京国际中心1号楼现泰康金融大厦6万平方米，投资额13.32亿元。2006年11月，出资1.021亿美元收购了位于北京西城区金融街核心地带的F2-B大厦。2009年11月，泰康开建北京郊区养老社区，首期拟投资40亿元。泰康人寿同时洽谈上海、海南等养老地产项目。

　　中国太保

　　2008年，以近22亿元的价格收购位于北京金融街的丰盛大厦。

　　人保财险

　　2005年，投资17.05亿元购得位于北京东三环国贸桥西南角的银泰中心7.85万平方米地产。

　　太平人寿

　　2011年2月，竣工并交付使用的太平金融大厦，造价约22亿元。

　　民生人寿

　　2006年，购得北京国际中心1号楼、2号楼现民生人寿大厦2.8万平方米，花费5.9亿元。

(责任编辑：陈大伟)