财富破坏期终结熊市 你的四季度投资全攻略

　　房产

　　29 QE3会影响第四季度房价吗？

　　美联储推出QE3的消息一公布，关于中国内地房价受此影响而上涨的说法很快在各媒体出现，它的逻辑是这样的：第三轮量化宽松通过购买境外机构抵押贷款支持证券（MBS）这种中长期债券增加货币基础供给，是向市场注入大量流动性资金，此举必然导致美元贬值，人民币对美元升值，热线继续流入中国推高资产价格，房价会再次被炒热，而美元贬值造成的大宗商品价格上涨也会让中国发生输入性通胀，这更是推动房价上涨的因素。、

　　但这个推论最大的问题是忽视了中国作为新兴经济体本身存在的最大风险：外需疲软和资本流出。而QE3的推出旨在改善美国国内就业，对中国而言，美国国内就业状况的改善意味着外需增强，出口有望提振。在新兴经济体纷纷出现增长减速、需求疲惫、资本流出的情况下，QE3改变了市场对新兴经济体的预期，境内企业和个人做多美元的形势减弱，资本流出状况也会得到缓解。

　　而且和QE1在启动零利率基础上购买总额上亿万美元的债券、QE2在半年多时间里购买6000亿美元的长期国债不同，QE3以每月400亿美元的速度购买MBS，其短期规模和影响也远小于前两次量化宽松。

　　中信建投房地产行业分析师乐加栋认为它的影响会在中长期出现，但不会波及到中国内地房地产市场的短期价格。要分析房地产市场走势，判断短期趋势要看市场供求，判断中期趋势要看货币政策，判断长期趋势则要看人口和城市化率。QE3本来就是缓慢注入美元流动性，美元贬值以及其效应致使人民币持续升值不会在短期内发生，同时中国的货币仍然趋紧，因此，在第四季度中QE3推动中国房价上涨的可能性不大。

　　30 地方政府投资会推高资产价格吗？

　　发改委新批准了7000亿元的轨道交通项目，通过核准的25条轨道交通项目可研报告显示，超过4000亿元的项目投资要靠国内银行贷款解决，占项目总投资的60%以上；而余下不到40%即超过2000亿元的项目资本金则主要依靠地方政府财政资金，这无疑将给城市基础设施项目所在地的地方政府带来不小压力。

　　实际上，地方政府正处在最缺钱的时候。北京、上海、浙江、广东，这四个中国财政收入的龙头上半年财政收入同比增长10%，这个数据在2011年的上半年是20%至30%。地方“4万亿”计划，因为中央没有2008年那样的政策支持以及对房地产市场严格的调控，长期以来高度依赖土地财政的模式目前也不可行，利用土地融资的难度更大，“4万亿”投资完成的前景并不乐观。

　　结合货币政策来看，乐加栋认为，近期国内资产价格都不会有大波动，因为现阶段货币政策偏紧的目的之一也是要控制资产价格。他判断央行对货币放松的态度仍然偏谨慎：最近外汇占款连续下降，8月占款更是创9个月新低，按道理来说，早该宣布存款准备金率下降。迟迟没有宣布下调的原因，除了QE3会缓慢释放流动性外，央行通过对信贷的控制继续控制货币总量的意图比较明显。

　　因此，地方政府要想通过投资拉动经济，首先要解决的就是资金缺乏的问题，但除非中央放开调控和土地供应，否则地方政府融资最有效的土地手段已经难以奏效，总体偏紧的货币政策也没有给资产价格在第四季度上涨的空间。

　　31 房价会跌还是会涨？

　　根据上海易居房地产研究院数据监测，2011年12月份到2012年8月份，十大典型城市的新建商品住宅可销售量持续下降，由6123万平方米下降到5581万平方米。易居房地产研究院发展研究所副所长崔霁解释，原因主要有两个：一是开发商新建的商品住宅的供应量下降，二是由于调控政策的影响慢慢被市场消化、减弱，住房需求开始持续释放，不断消化库存。

　　同时，十大城市新建商品住宅近6个月的销售面积自2012年3月份开始逐步回升并出现持续回升的趋势，这也说明2011年受调控政策抑制的需求在2012年得到释放，崔霁预计，第四季度居民购房需求将进一步释放。

　　未来几个月，由于“金九银十”的到来和开发商年底回笼资金的要求，房企会加快新建商品住宅上市，供应量增长会快于二三季度，但需求的增量依然大于供应量。另一方面，由于新建商品住宅存销比数据历时一年多终于回到合理区间，并继续下降，四季度存销比从合理区间回落至偏小区间的可能性较大。一旦如此，十大城市房价上涨的可能性也会增加。

　　32 我现在该买房吗？

　　按照短期看供求、中期看货币、长期看人口和城市化率的方法，调控政策本身不能从根本上解决房价稳定的问题，政策意图仍然是以时间换空间，真正的稳定还应来源于居民收入水平的持续上升和制造业水平的整体升级，调控政策显然在为这两个目标的达成争取时间。

　　乐加栋认为，不动产的区域性强，区位差异大，仅从住房需求来看，一线城市的需求更旺盛，近期供应量增长都不会超过需求量增长，房价下跌的风险主要存在于三线城市。

　　尽管北上广深的房价绝对值已经非常高，但这四个城市的人口还在净流入。有需求不断流入，因此房价的前景仍然比其他城市乐观。三四线城市则是人口净流出的重点区域，总体来说，一线城市和省会城市对人口的吸引力还是很大。在这些城市，应该倾向于选择买房，而且是在城市中心地带。

　　而对导致房价中期变化的货币因素可以不必太在意。乐加栋判断，在不放开资本项目和浮动汇率的前提下，未来一两年人民币币值是比较均衡的。

　　33 我该卖房吗，卖房的钱放到哪里？

　　如果持有不止一套房，三四线城市的应该卖。从长期看，三四线城市房价的下跌风险更大一些，而且这些城市的房地产调控开始得晚，结束得早，手段不如一二线城市全面，执行力度也小于一二线城市，泡沫较大。经过一轮严厉的全面调控，原先风险较大的一二线城市郊区的房子也挤出了泡沫，下跌的空间很小，这类区域的房子不建议卖。

　　但卖了房子，这笔钱仍然要有个去处，乐加栋建议投资黄金类产品。未来的货币政策如果没有变得更宽松，买黄金期货是不错的选择。

　　另一个去向是信托产品。因为本轮调控旨在抑制房地产价格过快上涨。价格受到限制，可除了一二线城市的郊区，房地产价格并没有普遍下跌，这实际上造成了房地产行业利润的重新分配：过去利润由政府和开发商掌握，现在加上了信托。政府收紧信贷，压缩了开发商的资金空间、封堵了资金来源，开发商转而求助于银行和信托，它们议价的空间就变大，事实上利益被重新分配了。但投资信托产品最好的时间也就在最近一两年，一两年以后的状况较难判断。因为从目前中国的情况看，信托的利润和货币的紧张程度有关，如果将来社会货币宽松，比如连续降低存款准备金率，企业获得贷款容易了，就不可能再给信托很高的利息。