440亿房产信托兑付小高峰临近 提前清盘仍为少数

　　今年三季度兑付金额440亿元，明年二季度达峰值506亿元

　　今年提前清算的房地产信托项目，让外界对房地产信托兑付的紧张情绪有增无减。

　　根据上海及成都的几家信托研究机构的统计数据显示，公开数据的今年提前兑付的房地产信托数量已经超过4个。产品涉及天津信托、 交银国际信托以及山东信托。业内人士指出，随着对房企资金链进一步紧绷的预期，无论房地产商还是信托公司对存续信托资金的运作都更加谨慎，提前清盘旨在防范未来不可预期的风险。

　　天津信托公告显示，以天津信托发行的“正元投资·信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划”提前终止，而这比原合约到期早了3个月。目前来看，针对有问题的项目，融资方会以新还旧、先垫付自有资金再追偿、拍卖抵押物等方式来释放资金压力，提前清盘者仍为少数。

　　防范风险提前兑付

　　“没人知道未来会是怎样的情况，风险或许会很大，所以就提前结束了。”针对目前房地产信托不时出现的提前兑付的例子，某信托公司房地产业务部门人士对《证券日报》记者坦言。

　　天津信托公告显示，以天津信托发行的“正元投资·信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划”提前终止。终止日期为2月10日，这只投向房地产的集合信托计划原本2012年5月到期，实际终止清算比合约期早了3个月。

　　值得注意的是，天津信托对该信托计划的收益及清算公告中显示，本信托计划实际存续期限自2010年1月6日起至2012年2月10日止，受托人按信托实际存续期限为受益人计算信托收益。随着产品的提前兑付，“这也就意味着，该信托计划的受托人并未能按照预期期限获得收益，实际所得会有所降低。”业内人士认为。

　　另外，公开信息显示，山东信托旗下的“黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划”已于今年1月19日终止，并于1月29日进入清算程序。相关资料显示，该信托产品存续期为2年，此番清算比原计划提前一年有余。不过公告披露，此产品达到了预期年化收益率10%，按信托合同约定返还了信托利益。

　　用益信托分析人士对本报记者表示：“提前兑付是信托公司防范风险的举措，未来的市场风险谁也不能确定，通过当下的准备来防范未来可能的风险也是正常的行为。”

　　分析人士坦言，与目前公开提前兑付的项目相比，未公开披露提前兑付信息的项目显然更多，但是总体占比应该还是很小。“如果出现了延期兑付的现象，那更值得注意。”

　　兑付小高峰临近

　　一信托公司人士称，今年1月份银监会非银部领导曾指导其房地产信托业务，对风险管理明确提出要求，所有房地产信托业务要在项目兑付前三个月排查兑付资金情况，发现风险及时做好应急处理。对集团化统一管理资金的房地产项目，要落实整个集团的资金运作情况，确保信托项目的到期兑付。

　　“房地产信托的兑付我觉得系统性风险不存在，基本上监管层把篱笆都扎好了，风险的传递与转移只可能在个别信托公司出现。”中部某信托公司人士对本报记者表示。

　　不过面对今明两年房地产信托巨大的兑付数额，让人不少人手捏一把汗。

　　用益信托最新发布的数据显示，从2012年一季度开始，房地产信托各季度兑付的规模呈逐渐增长的趋势，其中分别在2012年的第三季度及2013年的第二季度达到峰值，规模分别为439.59亿元及505.70亿元。房地产信托兑付的小高峰逐渐临近。

　　中金公司发布的报告则更加激进，报告显示，2012年到期的房地产信托规模为2234亿元，总还款规模为2500亿元。2013年到期的房地产信托规模将达2816亿元，总还款额达3100亿元;而在今后三年，总共将有约7000亿元的房地产信托到期面临集中兑现。

　　“监管层要求房地产信托业务在结束前三个月排查兑付情况，这也就意味着绝大多数项目的风险都能提前消化。房地产信托的风险没有外界想象的那么大。”分析人士指出。

　　针对或有问题的项目，目前来看，仍是融资方会以新还旧、先垫付自有资金再追偿、拍卖抵押物等方式来释放资金压力。

　　(徐天晓) (来源：证券日报)