调控步步惊心 地产信托“顶风发行”(图)

　　三季度新增房地产信托余额增幅明显下降，明年将密集兑付


　　羊城晚报讯 记者曾颂报道：经过一轮步步惊心的调控，中国房地产已成为烫手山芋，想分杯羹可要考虑后果根据中国信托业协会新近公布的数据，三季度新增房地产信托余额增幅明显下降。不过羊城晚报记者 采访发现，地产信托作为行业支柱，经过数周疲软后于上周加快发行速度。

　　有信托业分析师对羊城晚报记者表示，新发的信托产品通常在1至3年后兑付，当前房价受打压不会直接影响产品发行；当前信托公司在赌未来房价仍能企稳，甚至略有上涨。

　　信托业“顶风”发产品

　　6日，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是“国家坚定的政策”。从“遏制房价过快上涨”到明确提出降房价，房地产的政策环境也从萧瑟秋意转入“立冬”。

　　信托业协会最新公布的数据显示，三季度末，全行业资金信托达3.9万亿元，投向房地产的资金余额有6798万元，占总余额的17.24%。今年下半年，地产信托产品发行速度明显减缓，二季度余额环比增长1183万元，三季度余额环比仅增长700多万元。

　　此前，包括渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托的房地产信托产品被传言叫停，各银行对信托产品也采取回避态度，媒体一度称地产信托将要“退出江湖”。然而传言很快被澄清，地产信托并未销声匿迹“我们的信息平台上还能找到紫金信托、中航信托、新华信托等多家公司在售的房地产信托产品”，用益信托工作室分析师岳婷对羊城晚报记者说。

　　据统计，本月1日至今，市场上就有8只地产信托正式发行，平均收益率为11.06%；最近一支于昨天开售，是西藏信托的“世纪锦城特定资产收益权投资集合资金信托计划”增发项目，将募集1000万元以上资金，用于受让成都置成持有的“世纪锦城”地产项目的特定资产收益权，两家开发商成都置成、成都宏达众成以其合法所有的2宗土地为该产品作担保。

　　地产信托明年将密集兑付

　　“中央打压房价，对房地产信托发行的影响不是特别大。”用益信托的岳婷说，“发行信托产品一般是两三年后才兑付，只要地产公司有足够的实力撑过调控，相信未来房价会企稳甚至上升，所以信托公司仍在推产品。”她认为，中央的调控更多造成“心理冲击”，如投资者可能避开地产信托产品，造成需求不足。

　　地产信托业务成长于2009年，今年上半年由于银根紧缩，相关信托产品出现爆发式增长。“尤其是今年上半年5月到7月，发行非常密集。”岳婷估计，按1至3年的兑付期来推算，地产信托明年有较多兑付，最集中的兑付将在2013年。

　　倘若房价进入下行周期，密集兑付是否会引发风险？毕竟相比银行贷款，信托的融资成本要高许多。业内人士表示，风险与信托投入方式有关：若以贷款方式投入，则风险较大，开发商可能还不起钱；若以权益方式投入，则开发商仅以销售回款来还债，由信托投资者承担风险，则较可能出现资产减值，但不至于“血本无归”。

　　根据用益信托统计平台的数据，今年地产信托累计发行规模为588.8亿元，其中约170亿元为信托贷款类。

　　地产专家韩世同明确“看空”。“国外的地产信托一般是指REITs，国内的地产信托本质上是银行变相贷款，资金主要来自银行理财产品。一旦开发商出现资金断裂，可能本息都还不了。”他对羊城晚报记者说，地产信托的融资成本总和往往超过20%，用于过桥贷款还可以，期限一场就会有兑付风险。

　　“认为房价还会企稳，这种观点我不大认同，政府不可能像2008年一样救市。房价很可能已经进入下行周期，短则三年长则五年，信托产品的高利率、高回报难以维系。”(曾颂)

　　作者：曾颂 (来源：羊城晚报)