2011年8月固定收益类房地产信托平均收益为10.14%，与之前两月持平。而2011年7月，名为“平安财富.安城1号房地产基金信托产品”以25%的年化预期收益率引得公众关注，无独有偶，今年5月份，“百瑞宝盈113号集合资金信托计划”以23.6%的年化预期收益率创下当时房地产信托预期收益率记录。
这两款房地产信托产品的收益率远高于10%的平均收益，为什么？
房地产信托无违约？
“银监会对房地产信托的逐一审批和紧缩政策，让曾经的假股权真债权，优先劣后的结构化模式的方式都行不通。而这两款信托产品都是以股权投资形式进行，所以收益率会高一些。”普益财富研究员范杰解释道。
以安城一号为例，用益信托工作室分析师徐颖风认为，此款产品不是传统固定收益类信托产品，更类似于基金。“所谓新型的房地产信托就是浮动的基金化的房地产信托。”
安城一号的25%的收益率是预期浮动收益，并不固定，而此前的房地产信托大部分是固定收益类，信托公司与项目方约定好融资成本，且项目方抵押足够的资产，产品到期后，若项目方有钱，此项目赚钱，自然履约，若该项目方到时无法付出本息偿还信托资金，则信托公司通过变卖之前的抵押资产，照样可以履约达到这个收益率。
这可以解释为什么房地产信托鲜少听闻违约的事件发生。
股权投资推高到期收益
而安城一号的投资者则需要承担达不到预期收益的风险。
事实上，安城一号此款产品除了收益率耸人听闻外，产品设计上并没有更出彩的地方。此前平安信托发行的睿石系列，也是以股权投资的模式进行投资，预期收益率为15%。
包括安城一号和睿石在内的此类信托，也不完全是以股权投资的模式进行。“此类产品的投资方式比较多样，一部分是债权投资，一部分是股权投资，如果股权投资的部分配比多一点，收益率就会高一点。”徐颖风分析道。
安城一号的投资期限最长为5年，项目方没有到期股权回购的压力。事实上，所有股权投资类的信托产品投资期限都会很长，因为此产品要一直跟进项目的运行，等到项目结束后，才可以清盘结算。而此前房地产信托的投资期限为2年左右。
退出时间长的股权类信托风险
“投资者的退出方式不同，换句话说就是拿到的钱是不一样的。假股权真债权类和债权类投资的房地产信托产品的期限一般为2年左右，产品到期时，项目没有真正结束（可能并未全部出售出去等），或者此时的股权不值这些钱，开发商根据协议优先回购这部分股权。而股权投资的信托产品，周期很长，到期可以以股权分成的方式拿到收益，这是股权投资真正的退出方式。”
房地产商们抛出高收益的信托产品，不代表投资者可以放心大胆的放“高利贷”。那么投资者购买此类产品需要注意哪些风险？徐颖风认为产品的风险和开发商是紧密相关的。最大的风险在于此项目的风险，未来可能需要关注房价走势和此项目的成交量。“成交量太小的话，也不好兑现预期收益率。”
事实上，投资者首先需要注意信托公司的一贯信誉如何，也就是发行类似产品的最终收益情况到底如何，其次还需把握此类产品投资的领域和项目的未来风险情况，此点更为关键。另外，与固定收益类产品相比，固定收益类更需关注担保措施、质押率、抵押率等情况，浮动收益类产品更需关注投资项目的未来回报情况。
普益财富范杰认为，除了上述几点以外，同时还需要注意项目的设计结构，以及开发商的资信状况。
安城一号的收益测算中，是以周边房价作为依据的，即便5年以后，房价未涨，投资者也是可以拿到这部分预期收益的，但是此项目的风险不在房价，在于未来是否能够完全出售出去。而此项目的负责人也对媒体表示，该产品的回报率取决于项目的销售价格和销售速度。
如何判断是否保本？
如何判断是保本的还是不保本的？很简单，看合同。“房地产信托”即是固定收益类产品；“房地产基金”即是浮动收益类。如睿石的合同是“全功能房地产投资基金”，安城一号则为“平安财富.安城一号房地产基金信托产品”。
25%只是预期！什么都说明不了
既然是浮动收益类，那么25%的收益率说明了什么？一位信托公司的工作人员告诉记者，“什么也说明不了，只能说明过去某一只类似的投资项目取得过这样的收益情况”。
徐颖风告诉记者，此类浮动收益的产品目前还没有到期的产品，所以无法据此判断此类产品的最终受益情况如何。“事实上，市场上还是以固定收益类的房地产信托产品为主的，也只有平安信托等有限的几家信托公司做了一些浮动收益类的产品，最终收益现在还不好说。”
为什么会出现收益率这么高的真股权类投资的房地产信托产品？一个有趣是的数据可以侧面反映情况。用益信托数据显示，6月份新发行房地产信托占信托产品总量53%，7月份将为40%，此比例到8月份就只有35%。银监会对房地产信托的控制立竿见影。
信托公司的融资性业务历来监管较为严格，也就是开发商想要通过信托渠道借钱，很难。而投资性业务的监管相对宽松一点，也就是开发商出让股权来筹钱，还算容易。那么此前的假股真债有一部分原因是可以绕开银监会的监管。而近期随着银监会监管的进一步加强，每一项房地产信托产品都要逐一审批，对于股权收益回购也有了明确的要求，绕开监管变得不那么容易。
当然还有一个原因就是开发商很缺钱，相对万达、万科等融资成本为10%左右的地产公司而言，一些融资不那么轻松的房地产商只好提高融资成本，吸引眼球的高收益率还可以引起公主注意，有助于后期项目的销售。
房地产信托产品分类
固定收益类：信托公司向项目公司发放信托贷款，受让融资方所持有的债权等形式，产品到期时由项目公司向信托公司支付本金和利息。此类产品发行初期就有明确的预期收益率，期限相对较短，风险相对较低。目前市场上的360款左右的房地产信托产品，绝大多数属于此类。
浮动收益类：通过股权投资项目的开发和建设，享受项目股权分红的同时，与开发商共同承担风险，期限相对较长，风险也较高。运作期间，信托公司会参与项目管理，对项目公司的经营实施监管。
固定收益+浮动收益类：股权加债权的配比设计，在收益上投资者可以享受固定且较低的固定年收益率，2%~8%，加上到期的超额高浮动收益。
用益信托工作室统计所谓假股权真债权模式，就是信托成立时，同时签订股权回购协议，将股权、约定利息等注明，项目到期后，以本金加利息回购之前转让给信托的股权。“此类产品的股权更类似于一个担保条件，投资人并不是真的做项目的股东。”
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