储存财富5年后或是机会 从房租涨价看房市走势

　　寻根问底：房租跟随物价涨

　　小李最近很郁闷，因为他的房租又涨了20%，而距上次涨价还不到半年的时间。作为普通的上班族，小李收入并不高，而包括房租在内的日常消费却在不断上升。从表面来看，房租提高是房东的意愿。很多房东认为，市场租金水平普遍大幅上升，也就是大部分房东都提高了价格，因此涨价不会导致租客减少。在调控政策的观望期，人们的买房热情不高，这也意味着租房者就会变多，房租上涨自然水到渠成。同时，在当前加息周期和通胀背景下，贷款压力以及物价上涨程度都在不断加剧，这也使得很多房东产生房租跟涨，用房租来抵消压力的想法。毕竟，在实际的操作中，压力总是会传导给最终消费的人。当然，利率上调的初衷也是为了遏制房价和控制通胀。笔者认为，此次房租再次抬头，根本原因还在于居高不下的房价和物价水平。

　　物价上涨

　　从经济学角度来看，物价上涨的原因要在供求方面寻找原因。一方面，可能是物品供应减少；另一方面，也可能是资金太多。从当前经济发展程度来看，前者的动因弱，后者的动因强。因为除了少部分物资会出现临时短缺的情况外，大部分物资都供过于求，特别是大宗商品。虽然去年以来有过一些天气等灾害因素，也导致一些物资，如棉花出现短缺，造成今年棉花价格从1.7万元/吨上涨到3.3万元/吨，但综合各种物资来看，并没有造成大量减产以至供应短缺，如铜、铝、锌、铅、豆粕等都是严重过剩。因此，根本原因还在于货币太多（资金流动性充裕）。

　　从2008年政府投入4万亿元开始，资金迅速活跃并放大，其真正流动起来的动能因乘数效应被放大多次，资金的逐利本性让其渗透到各个领域，因中国国内普遍缺乏投资渠道，房地产自然成为最大的去处，大部分的资金都被锁定在这个领域，也有向其他物质部门渗透的，比如较容易储藏的商品，首先是铜、铝、锌、铅等金属商品，其次是绿豆、蒜、姜、糖等，所以才有了“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”、“糖高宗”等俗称。

　　钱太多还来源于货币供应，国家的货币发行速度是GDP增速的3倍，最高时接近4倍，现在保持在2倍左右，呈现收缩趋势，但放出去的钱要收回是很难的。从2010年开始货币供应开始收紧，但这需要至少1年的传导，才会到达产业部门，现在距离货币投放的高峰已经过去了15个月，这或许预示着物价上涨接近顶峰。

　　房价上涨

　　房价的上涨与物价上涨有类似因素，要么是供应赶不上需求，要么是资金太多。首先是供应，高房价刺激了大量的房地产建设，事实上，一半的固定资产投资都是投入了房地产，开发商赚的盆满钵满的同时，也给市场带来了大量的供给，但还不足以满足需求。由于80后、90后正是中国人口大爆炸的两代人，这两代人占了全国人口的1/3，如果按照2个人一套房的标准，那么至少需要2亿套住房，而这些人口又相当一部分集中在沿海地区，因此保守估计也要有1亿套住房。如今100万元的住房已经是非常普通的房子，市场需求起码有100万亿元，如此庞大的需求，岂能不让开发商趋之若鹜，大胆提价也在预料之中。

　　资金方面的驱动力类似于物价上涨的驱动力。房地产的资金主要是靠银行渠道流通。只要关注银行的收益，就知道资金流动的状况。2010年的银行年毛利普遍在50%以上，但我们清楚的是，银行主要靠存贷利差获得收益，存贷利差目前在3.06%，也就是说每笔资金每年要在银行滚动16次以上，即不到一个月就重复放款1次，这还不考虑存款准备金的影响。如此高速的资金流动，造成的后果是推动了房地产价格不断上行。而这些流动的原因是资金成本低，即利率太低，只有提高利率，才能减少流动性，直到回复到合理水平，而合理水平的指标可以通过银行业的毛利率的观察，恢复到20%～30%的毛利率水平才较为合理。