临近“五一”调控加码 楼市僵局迟早打破

　　可能从限贷、限购加码至限价、限售

　　知名地产研究人士杨红旭也表示，目前政策储备很丰富。一方面，中央可以要求地方对限贷、限购、限价等政策进行升级；另一方面，在房地产税收、限制外资、土地出让等方面，可能还有新措施备用。此番调控，可以说不达目标不罢休。

　　今后调控政策将会如何演变？业内人士表示，如果市场反弹力度较大或者潜在的反弹意图明显，政策很有可能从四个方面进行调控：

　　首先是加大政策执行力度，之前没有得到严格执行的政策会继续落实、严格执行，比如严格征收土地增值税；

　　其次，政策力度会加强：如购置首套房的首付比例提高，目前是30%的首付可能提高到50%或更高；

　　第三，政策范围扩大：如限购城市未来很有可能继续增多；

　　第四，新政策的出台：如目前仅仅出台了限贷、限购和限价政策，未来可能会进一步“限售”，即个人购买商品房之后五年内不允许出售。

　　市场层面

　　开发商销售定价策略酝酿调整

　　作为传统的旺季，开发商对“红五月”仍有所期待，各主要城市新开盘数量将明显增加，供求关系正在发生微妙的变化。而作为观察后市的一个重要窗口，“五一”楼市的交投情况很可能成为决定市场走势的重要因素。

　　5月新开盘数量大增

　　一季度，北京、上海、广州等重点城市的成交量环比下降了四成左右。国家统计局的数据也显示，3月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，持平的有8个城市，两者合计比上月增加了6个，显示楼市虽然正在逐渐“退烧”。不过，“量跌价滞”的僵局显然仍未打破，依然有50个城市环比上涨。

　　更有甚者，3月底至今，部分城市出现了明显的回暖势头。上周，中国指数研究院监测的全国35个城市中，量价齐升的城市达到17个，逼近半数之多。其中21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。其中，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交；而上海更是在成交涨幅超过30%的同时，创下了周均价破3万元/平方米的历史新高。

　　一季度的滞销以及3月底以来的局部“回暖”让不少资金面逐渐吃紧的开发商加大了对“红五月”的期待，纷纷增加了新开盘数量。如在上海，4月新开盘只有17个，远低于3月的43个，但预计5月将有52个项目开盘，比去年5月份实际开盘量增加11%；在广州，4月新盘数仅有19个，创近年同期最低，但到了5月将有56个新盘集中入市，合富辉煌市场部监测的数据显示，预计广州十区“五一”新货约1.2万套。

　　世联地产首席分析师王海滨指出，“五一”如果推出楼盘多，在入市价格合理的前提下，购房者的热情将会被提起，有利于促进交易完成。但从市场需求来看，也许情况并不会如开发商期待的乐观。

　　以广东为例，一季度广东房地产市场分析报告显示，广东一季度商品房供需比达到了2.01：1，期末商品房待销面积也达到2180.74万平方米，较去年年末增加了192.28万平方米，显示市场购买欲望仍处低迷。上周，在被视为“风向标”的珠三角房博会上，虽然参观者不少，但绝大多数购房者对于当前的房价调控效果仍不满意，表示将继续观望，出手购买者甚少。分析认为，供求的僵局短期很难打破，相信“五一”难以出现畅销场面。

　　中海地产率先在深圳低价试水

　　中原地产的监控显示，多数开发商仍在定价问题上显得谨慎，大部分都“按兵不动”，是否会大规模促销，目前还没有完全确定。因此分析人士指出，在僵持的市场格局下，“五一”楼市的数据非常有参考价值，它可能成为决定市场走势的重要因素，并进一步改变开发商的销售、定价战略。

　　实际上，部分开发商已经开始有所调整。如在深圳，近日中海地产率先以1000套低开的楼盘试水市场。“中海康城国际”和“中海塞纳时光”两个项目合计1000套毛坯房和精装房，价格在每平方米9000元至12000元之间，远低于此前的市场预期。虽然中海地产表示，此次低价开盘主要是响应政府调控政策，并非源于市场压力，但业内人士分析，此举已在深圳引发了一波楼市冲击波，虽不会引发楼价格大面积下调，但可能引发其他开发商跟进。

　　广东省房协报告指出，短期内成交量可能进一步走低，进一步加大房企资金压力。出于战略考虑，下一个阶段部分开发商可能采取积极的适销策略，相对一季度，二季度房价可能因为开发商营销策略的改变而有所回落。而仅从“五一”来看，开发商很可能还是会推出一定的促销和折扣。

　　对于市场关心的楼市“拐点”，中原胡广东认为，至少要等到5月底，甚至两三个月后才会明朗。开发商的新动作或许能成为楼市动向的征兆，届时购房者以之作为参考依据将更为科学。