投资一套200万元房产一年后涨16.8%才保本

　　随着楼市新“国八条”、限购令在南京落地，整个投资市场格局大变。银行理财专家算了笔账发现，当前投资房产的成本已到了历史高点，在两三年内楼市走势不清的环境下，房产投资收益或赶不上理财产品等其他投资收益。

　　杠杆优势丧失，房产投资成本大涨

　　“本市户籍家庭限购第三套住房，非本市户籍限购第二套且需提供在该市纳税或缴纳社保一年证明；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”上周末，南京限购细则正式落地。在银行人士看来，这对投资者的影响已经不只是心理层面的了，投资成本上涨将让投资者彻底逃离房地产市场。一家股份制商业银行南京分行零售部总经理分析说，以往房产投资受到一致追捧，除了房价涨得快、收益高之外，更主要的原因还在于其中的杠杆原理。比如，在贷款政策宽松时首付2成，好比20万元可以撬动100万元的资产，假使一年后房价涨10%，转手毛利10万元，对于投资者相当于20万元投资一年收益10万元，年收益率高达50%。考虑到过去个别年份房价上涨幅度远不止10%，投资房产相比其他投资渠道的优势显而易见。

　　“如今首付比例提高，房贷利率上浮，这种杠杆优势已基本丧失。”他感叹说，以二套房首付6成、利率上浮10%为例，投资者手中有60万元只能撬动100万元的房产，在政策从严的情况下，即使房价一年涨10%，年收益率仅16%。事实上，考虑到贷款利息及转手交易费，这10万元中净收益所剩无几。

　　而据记者了解，目前南京市场上的房贷政策的收紧程度已达历年之最。深发展银行、中信银行、兴业银行、招商银行、光大银行等已陆续取消首套房贷8.5折优惠利率，按基准利率执行，而民生银行、工商银行更传出首套房贷利率上浮20%。

　　超百万投资房产，不如买理财产品

　　南京一位资深房产经纪人告诉记者，房产投资成本包括首期付款、按揭还款（包括本金和利息）、保险费、公证费、契税、二手房交易费用，还包括首付款和按揭还款的利息损失（即机会成本）。由于按揭还款本金部分已经包含在房屋总价之内，在计算按揭贷款成本时只要计算按揭还款利息即可。具体计算公式是：利润＝卖出价－买入合同总价－交易费用－按揭利息支出－利息损失。

　　就此，记者找某银行理财经理算了一笔账：以投资一套200万元的商品房，首付120万元、80万元按揭20年的情况为例，等额还款法月供为6327.85元。首先计算还贷支出，投资者第一年需付75934元。其次计算投入资金的利息损失，投入资金包括首付款和按揭还款，主要部分是首付款，一般参照银行利息计算，如果按照当前一年期定期存款利率3%计算，120万元首付款的年利息损失近36000元。最后估算一次性交易费用，包括两次契税、保险费、公证费和中介费等，一套200万元的商品房两次交易费用在13万元左右。

　　“如此算来，保本投资收益为（75934+36000+130000）元，除以总投资成本（1200000+241934）元，投资保本收益率为16.8%，假如现在拿120万元投资一套200万元的二套房，一年后这套房产的价格需要上涨16.8%才算保本。事实上，在目前的政策环境下，房价想实现这个涨幅的希望渺茫。”她表示。

　　在采访的过程中，其他理财经理也表示，现在的购房成本已经达到了高点，当前投资房产很不划算，假如投资者手中有上百万资金，有比房产更好的投资选择。可以购买一些高收益的产品，比如购买黄金，风险承受能力更高的还可以去做股票，从当前来看，所博得的产品收益可能都要比投资房产高。