新国八条后楼市如何投资？商业地产或成资金新宠

　　“新国八条”的出台，基本上已宣告住房投资需求被彻底“管死”了，炒楼变得无利可图。地产投资专家表示，由于此次楼市调控并未涉及商用物业，转战商用物业不失为明智之举。

　　非住宅类公寓产品卖得火

　　由于不受住宅的限购和限贷政策影响，新春期间广州一些开盘的商业物业卖得比住宅火，位于珠江新城马场路上的公寓盘富力公园28，年初一、初二两天客流量都非常可观，楼盘推出的“一口价”单位在大年初一一早就卖得七七八八，发展商不得不临时加推新单位应市。而在靠近琶洲大桥的一处望江楼盘，不少单位的均价在4万元/平方米左右，不过这个楼盘的性质为办公写字楼，使用年限要比住宅“缩水”20年，水电费也比普通物业贵1/3。但楼盘的销售人员表示，该楼盘总共450多套单位，去年底开盘后到现在已经卖掉了约2/3。“因为不受限购的制约，所以还是有不少买家入货，有的人一次就买四五套。”

　　上周末，位于北京路步行街的商用物业金润铂宫开放样板间，尽管天公不作美，周边道路也因举行广府庙会实行交通管制，但楼盘现场依然看客盈门。市民黄先生说，因为自己已经买过房，不能再贷款，所以过来看看，为的就是不想手头的资金贬值。另一市民李姨则表示自己已经下了定，并表示2.9万元-3.5万元/平方米的价格对她来说不算贵。

　　商业物业比住宅更具投资价值

　　种种迹象显示，“新国八条”将投资住宅资金成本提高，购买第二套房首付高达6成，使得首付只要50%的商用物业关注度快速升温。尤其是眼下各地愈演愈烈的限购令，将投资者挡在住宅门外的同时，也在不断推高商业地产的吸引力。

　　“CPI高企，市民都寻求资金保值，目前除了股市外，楼市是最佳的投资途径。不过现时投资哪类物业更好？”广州中原地产市场部总监李粤湘分析，此次楼市调控并未涉及商用物业，转战商用物业不失为明智之举。

　　地产经济研究专家邓浩志更认为，相对住宅而言，商用物业面临的政策压力小，而且商住价格倒挂也导致商业项目有价格回归的需要，所以未来商用物业整体会比住宅更具有投资价值。

　　广东省房协理事赵卓文分析，目前国内房地产开发结构偏重住宅。在“新国八条”抑制住宅需求的影响下，未来商用和写字楼物业可能迎来一个爆发期。

　　特别提醒

　　商铺转让税费高

　　邓浩志提醒投资者，如何选择适当的品种进行投资非常重要。广州商业地产项目大大小小加起来有40个，其中有几十个项目首次登陆广州，新增大型购物中心数量是过去五年的年均供应量的3倍还要多，写字楼市场更是出现井喷。“笼统地说，走高端路线、设计及经营理念都比较超前的商用物业应该更具有升值潜力。综合素质较低的商用物业容易陷入同质化竞争的境地，经营困难将比较大，所以风险也比较大，投资者在选择时要主要考虑这些问题。”

　　而对于“酒店式公寓”，广州市国土房管局相关负责人表示，购房者一定要看清楼盘预售证上的房屋属性，有些项目以公寓的名义销售，在房屋属性上是办公，这类房屋的土地使用年限和住宅不一样，而且水电费标准也是按照商业办公标准收取，会高于普通住宅的收费标准。

　　李粤湘说，广州市中心内，不少写字楼价格低于住宅，非常适宜投资。她同时提醒，写字楼不论年限，都要计算营业税、个人所得税及增值税；另外，商用物业贷款要首付五成，而且利率较少优惠，除了银行认定的优质客户可获基准利率外，普通客户都要按1.1倍利率计算。持有方面的费用就较简单，管理费已经包括公共空间的水电，客户只须支付物业内产生的电费。

　　也有业内人士提醒，不要以为商铺不受调控影响就可以大举“吃进”。商铺转让时有两个税费较高：一是土地增值税，按照该商铺卖出后的利润率的高低，对净利润部分征30%—60%的税；二是营业税，按照净利润的20%征税。对小投资者而言，投资商铺与投资住宅远远不是一回事，一般来说商铺换手率极低。“主要是考虑到转让交易过程中的高额税费，通常上家需要缴纳的税费占其利润的55%以上，因此，绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。”

　　另外，小投资者在投资产权式商铺时，千万别受“高返租”的诱惑，万一运营商自身缺乏商场运营经验，很难保证年度返租的完成。运营商一旦资金吃紧，或撒手，或改头换面，会让小业主血本无归。 (来源：羊城晚报)