成都二手房成交量“逼宫”新房 占比达1/3

　　此前，成都二手房与一手房(商品住宅)成交面积比例基本维持在1：3以下。据正合地产最新统计数据，2010年成都主城区二手住宅成交429万平方米，这一成交量与一手房(商品住宅)成交面积比例达1：2。可见2010年的成都二手房成交量完全改变了二手楼市在房地产交易市场中的配角地位。

　　随着商品住宅开发的主战场逐渐向三环外转移，主城区二手房交易与新房交易的差距不断缩小。 伊甸城总经理徐万刚预测，长期来看二手房交易和一手房交易之间的博弈正在发生改变，主城区二手房市场已进入快速发展的通道，预计3年内二手房成交量将赶超新房。

　　新变化：平均成交3套房，就有1套二手房

　　正合地产年度调研报告显示，2010年市区二手住宅成交429.47万平方米，成交量相比2009年下降了20.44%，但仍然高于2007年的水平(412.14万平方米)。2010年成都二手住宅成交量与去年同期相比出现下降，首先是源于去年成都二手房营业税免征时限由2年恢复到5年，以及购房补贴及契税优惠取消的影响；其次是由于去年宏观调控政策的出台使部分购房者暂时放弃了购房打算，5～7月二手住宅的成交面积显著下降。

　　纵观2010年的二手楼市，最值得关注的是二手住宅与一手房(商品住宅)成交面积差大幅缩小，成交比例约1：2，二手房在整个房地产交易中的“配角”地位得到了改变。成都楼市在2007～2009年进入成交高峰，但二手住宅与商品住宅的成交量的比列仍只有1：3左右 。2010年以来，二手房成交量相比新房优势日益明显，备受瞩目的是2010年12月，主城区二手住宅的成交量首次超越了商品住宅。

　　从多家品牌中介公司统计的数据看，2004年到2010年，成都二手房与一手房的成交比从1：4不断上升到了1：2。当前平均每成交3套房就有1套是二手房，二手房成交量如此接近一手房可谓史无前例，这也是2010年成都房地产交易市场的一大“巨变”。

　　新面貌：品质房源骤增，“以旧换新”凸显

　　过去在二手房市场露面的高端房所占比例极低，但这种现象在2010年得到了较大改变。据富房不动产最新统计，去年在成都二手房市场中售价在100万元以上的占了整体房源的1/4以上，这些房子大多是2007年后新建成的配套齐全、环境舒适的电梯公寓，由于地段较好、具有一定的价格优势而受到了买方的青睐。

　　富房不动产分析，随着近几年商品住宅开发量的增大，进入二手房市场的高品质房源将越来越多，形态也更为丰富，而二手房买卖手续简化又进一步催生了二手房市场的活跃。2010年，受改善型需求等因素影响，主城区迎来了换房高峰，其中90平方米至130平方米的户型最受欢迎，以小换大、以旧换新成了二手房交易的主流。在二环至三环内，配套完善的成熟社区成为了二手房买卖最为活跃的热点区域，而居住环境更好的地铁、快铁沿线也成为去年二手房交易的新兴热点区域。

　　伊甸城统计数据显示，去年二手房置换率明显提高，卖了旧房买二手新房的客户约占整体成交量的四成，其中很多是改善型消费群体，“以旧换新”成为了去年二手房市场的一大特点。而二环至三环内的二手房交易非常活跃，主要原因在于中青年群体在交通比较拥堵的条件下，为了方便工作，不愿在相对偏远的区域购买一手房。

　　新行情：次新房约占70%，房源增幅大提升

　　富房不动产年度报告认为，2010年成都主城区二手房源供应充足，客户可选择空间极大，因此很多计划购置新房的客户转而购买二手房；从地段上看，成都购房群体以刚性需求为主，在售商品房集中在三环外乃至近郊，而刚需置业群体则仍更倾向在三环内买房。 正是在这样的背景下，2010年的二手房市场表现出了迅猛发展的势头，首先是主城区新房供应量呈锐减之势。从正合地产年度调研报告看，2010年全年成都主城区在售项目仅167个(未含40年产权项目)，较之2009年(超过250个项目)大幅减少。尤其是2.5环内，可开发用地的稀缺性逐年凸显，一手房新增供应量大为减少。与此同时，近几年处于供应高峰的一手房在交房后大量进入二手房市场，据估算2010年主城区的二手房突破150万套！

　　从21世纪不动产成都区域分部的监测数据看，2010年的二手房源中，次新房占了70%以上。这类房子都以现房呈现，房屋质量可控性更强，价格上又具更高的性价比优势，所以去年选择购买二手房的客户越来越多。

　　新趋势：二手房成交赶超一手房成必然

　　此前一手房一直是成都房地产市场交易的主体，然而随着三环内土地资源的日益稀缺，二手房在房地产交易市场中的地位进一步凸显出来。21世纪不动产成都区域部总经理助理舒宁认为，二手房与一手房交易总量的比例高低，是体现房地产市场发展阶段和成熟度的重要标志之一。 目前国内的一线城市如北京、上海、深圳，二手房和一手房交易比例已经达到2：1甚至是3：1；而在房地产市场更为成熟的欧美发达国家，二手房就是市场交易的主体，占市场总量的80%以上，在纽约二手房与一手房的成交比例甚至达到了惊人的14：1。

　　伊甸城总经理徐万刚预测，从当前成都房地产市场的发展势头看，主城区二手房成交量赶超一手房成为市场主体只需3年左右的时间。目前深圳、上海、广州等一线城市的二手房与一手房成交比例普遍出现了“倒挂”现象。近几年来，随着商品房开发的主战场逐渐向三环外转移，加上近年陆续交房的商品房不断流向二手房市场，预计今年主城区的存量二手房将突破170万套；一边是三环内商品房新增供应量不断减少，一边是交房后流向二手房交易市场的房源越来越多……

　　综合分析，多家品牌中介公司认为成都二手房市场的发展前景巨大。长期来看，二手房交易和商品新房交易之间的博弈正在发生改变，预计3～5年内成都主城区二手房交易量全面赶超新房将成必然。

　　成都商报 (来源：四川新闻网)