2011年楼市悬念盘点：房价上涨压力仍然比较大

　　2011楼市悬念之调控模式：

　　“2011年房价上涨压力仍然比较大”

　　理财一周报记者 / 曹怡婷 董琳霞

　　12月26日，国务院总理温家宝在中央人民广播电台直播间与网友交流时表示，将继续加大力度抑制房地产投机，并承诺“在任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平”，并且表态将“为实现这个目标而努力，绝不会退缩”。

　　在流动性过剩和通胀压力等多重考验下，楼市调控能否给疯狂的房价“降温”？理财一周报记者采访了高力国际华东区董事长翁琳、全国房地产经理人联盟上海副主席李骁、中原地产研究咨询部总监宋会雍、华东师范大学商学院房地产系主任华伟以及上海高胜行投资咨询有限公司高原兰等业内人士。

　　今年调控初见成效

　　理财一周报：今年的楼市调控已近尾声，您认为从调控思路到调控结果是否令人满意？

　　李骁：无论是“国四条”还是“国十条”，今年房价就是下不来。如果以市场对于调控的预期来看，今年的调控并不令人满意。但从中央的考量来看，显然楼市调控并不是以打压房价为最终目的的。如果没有今年的这一系列政策出台，全年的房价涨幅恐怕会突破20%，甚至直逼30%的高位，而以社科院发布的数据来看，全年房价的涨幅已被控制在15%左右。从这个角度来看，至少“抑制房价过快上涨”的目标已经实现，调控是成功的。

　　宋会雍： 现在保障房的口径更多地转向公租房，可以看出政府思路的变化，但住房保障是否应当涉及产权房，保障对象究竟是哪类人群，这些还没有清晰的界定，我们希望看到保障性住房的最低线能被早日划定。

　　在商品房方面，政府抑制投机的目的较为明确，但对土地囤积和房屋囤积的打击力度仍旧不够，而且两头调控较为分散，没有形成合力。针对土地囤积刚出台了众多措施，逼着开发商开发造房，但到了市场中房屋又被投资客囤积了起来，因此无论怎么打击囤地，还是很难形成有效供给。

　　2011年房价或被暂时压制住

　　理财一周报：2010年政府对房地产调控表现出前所未有的重视，各项政策齐发，频次之多始无前例， 4月“国十条”牵出今年的首轮调控，10月二次调控登陆。在此背景下，2011年的房地产政策环境将有怎样的转变？是延续“快、频、狠”，还是会更有针对性、灵活性？

　　翁琳:虽然扼制通胀是政府经济目标的重点，但中国政府仍将保持经济快速发展。中国明年的宏观经济政策基本取向定调为“积极审慎”。2011年中国政府的总体经济政策仍为力保较快稳定的发展。鉴于房地产市场面临一轮又一轮的宏观调控政策，在现行的经济形势和再次加息的影响下，预计住宅价格将不会出现大幅下滑迹象。到目前为止，中国政府对于即将出台的政策采取了审慎的态度，从目前的新政状态看，楼市调控逐步走向综合调控，而不是采取立竿见影的单一打击政策。在政府尚未采取较为明显的通胀调控政策的情况下，预计这种综合调控的模式将会被保持下去。预计在2011年，中国一些大中型城市的房价将被暂时压制住，部分城市、部分地区会出现小幅下调的趋势。与2010年相比，这些组合政策也将导致房地产成交量减少。但是，中国政府已经多次出台过这样的临时调控政策扼制房价过快增长，而中国整体经济形势仍保持旺盛增长，长期来看，2012 年或以后，中国住宅市场将会步入健康发展阶段。

　　宋会雍：临近年关，温总理对于房价表态说，“在任期内一定要使房价能够保持在一个合理的水平”。对于这样的表述尽管不能过于咬文嚼字，但至少可以看出决策层所释放出的积极信号，明年的调控只会更加收紧，绝不会放松。

　　华伟：从中央经济工作会议精神来看，中央针对房地产调控的战略决策趋向于重保障、轻调控。可以想见，政府将花大力气加快保障房发展步伐。与此同时，中央将严令地方坚决执行此前出台的各项调控政策。温家宝总理也承认，政府对于房价的管理是有限的，政府应该把保障性住房管好，而商品房理应遵循市场化原则。我认为明年商品房与保障房之间的界限将会比较清晰，政府会倾向于微调。这几年调控之所以会推高房价，就是因为政府管了太多不该管的事。

　　高原兰：在调控层面，我认为明年最为突出的特点就是保障性住房的建设将得到前所未有的重视，而保障房部分的推进也可以缓解市场焦虑。在普通商品房方面，一旦保障房大量上市，保障房项目周边的楼盘价格将相对稳定，从而扭转今年“地王”频出、推动地价楼价疯涨的现象。在豪宅板块，稳定的客户群始终存在，如果明年限购局面没有较大的变动，投资客恐怕对总价较高的产品会愈加趋之若鹜。

　　李骁：从一个大的周期来讲，我认为2010年的房地产市场已经见底，未来几年房地产业的发展不会像今年这么乐观。近期，可以发现从舆论到政府口径，均在传递着这样的信息——房地产业的支柱地位将得以淡化。房地产业对经济发展的重要性愈下降，调控的手段和空间就会愈加打开。无论从哪个层面分析，明年的调控肯定不会放松，只是调控效果不会如市场预期的彻底、迅速。在调控方法上，我认为明年还会以行政手段为主。可以说，房地产业资产泡沫的去化需要时间，泡沫在数轮调控中逐渐变成实体，这不是一两年的事情，也不是一代领导人任期内能够解决的事情。

　　理财一周报：社科院近期发布的《经济蓝皮书》预计，2010年房价涨幅约为15%，那么2011年房价涨幅与今年相比会有怎样的调整？

　　华伟：鉴于近年来发行的货币量过大，明年国民经济对于管理层而言，会面临“高房价、低物价”与“低房价、高物价”的两难选择。我认为，政府很可能会托底住房保障，同时对社会需求适度有序开放中高端商品住宅市场。所以涨是必然的，尤其是上海这样的城市。涨幅方面，至少会比经济增长快一倍。

　　高原兰：在通胀压力之下，货币转化为资产的动力较强。如果没有结构性的新政落实，比如房产税，那么2011年房价仍将惯性上涨，涨幅至少会有10%。

　　宋会雍：据中原地产数据显示，仅今年1月至11月份，上海市一手房房价总体上涨了35% ，二手房房价飙升了32%，由此可见全年的房价涨幅还是比较大的。我认为明年房价上涨压力较大，不会出现回落，但幅度不会像今年这么大，预计会在10%左右。由于政策累加的后续效应正发挥作用，2011年市场需求会有所放缓，因此房价整体将呈现缓涨的态势。