港府新政暂稳楼市 香港房价来年仍看涨

　　一年以来，香港特区政府频频“出拳”压制坚挺的高房价，但直到岁末之际，特区政府才靠新推出的调控措施暂时占据上风。11月20日，特区政府最新推出了系列新政，效果堪称立竿见影。香港的楼价虽未马上出现明显下跌，但成交量已大幅下降，幅度甚至堪比1997年金融危机爆发

相关公司股票走势

• 中信证券

　　此次特区政府调控楼市，效果立显，引发舆论一片惊叹。12月初，国际货币基金组织(IM F)发表了名为《香港楼价是否涨得太快？》的研究报告，利用量化的方式计算了今年香港楼市泡沫的规模，认可特区政府“出招”的成效，认为特区政府自2009年10月展开的一连串防止楼市泡沫的措施，有助收窄楼价和经济基本面的差距。

　　额外印花税显威力

　　11月20日，特区财政司司长曾俊华宣布3项规管楼市措施，其中包括所有以个人或公司名义购入的单位，在24个月内转售交易时，除要支付现有的从价印花税，亦须缴付额外印花税，其中6个月内转售同一个单位会被征相当于楼价15%税率，而在6至12个月期间的征收10%，至于12至24个月期间的征收5%。这项额外印花税政策被认为是最具现实效力的政策。

　　政策推出后，面对新税项，二手房市场马上回软，港媒大量报道了有关“挞订”(买方放弃买房订金，允许卖方另售他人)、零看房量和业主转售为租的新闻，不少港媒用“打击楼价”来形容特区政府新政的威力。但一个星期后，二手房市场开始回暖，又有传媒报道称打击楼价开始失效。其实，从特区政府的政策指向目标分析，新措施其实就是旨在打击房地产炒卖，而不是特别针对楼价。

　　此次新政推出前，在美国经济复苏遥遥无期，零利率可能仍将持续的鼓舞下，香港炒家“摸货”寻求“即日鲜”获利的消息时有所闻。所谓“摸货”，是指买家签订买卖合约后，尚未正式成交就委托地产代理转手出售。由于炒风盛行，上午280万港币买进的房产，下午就可能以300万港币转手新买家，当日即可获利20万港币。这种把房屋当股票炒的香港特色，导致香港当前二手房市场过热，中产阶级、专业人士、年轻夫妻买楼困难，民怨纷起。而特区政府的新措施其实就是直接打击此类炒卖行为。

　　整个新措施的着眼点是购入房产后再出售的时间，以额外印花税的形式惩罚和“劝退”短期买卖，使短炒行为不能获利。以6个月内转手的二手房为例，现在的印花税是4.5%，再加上额外的15%印花税，单是税项就已经有20%，再加上其他大约5%的交易费用(如律师费、银行收费、经纪佣金)，除非楼价在6个月内上升25%或以上，否则炒家难以获利。以上述“摸货”、“即日鲜”为例，原本20万港币的获利，由于15%的额外印花税(45万港币)，反而要净赔25万港币。财政司长曾俊华更放言，绝不坐视泡沫形成而不管，强调“必要时再出招”。所以，自然没人有兴趣再去短炒。

　　特区政府出手实属迫不得已

　　数字显示，今年香港楼市前9个月楼价累计升幅达15%，前10个月成交量也增加17%。其中，二手市场中小型住宅成交量增幅远高于豪宅市场，香港市民购屋负担也从2008年第四季的32%飙升至今年第三季的42%。

　　10月，由于在特首的新施政报告中缺乏打压楼价的政策内容，被市场认为特区政府对楼市已无计可施。11月的住宅成交宗数较10月又大升38%，终于迫使特区政府不得不痛下杀手。

　　另一方面，根据差饷房地产估价署的最新楼价指数，去年10月价格与今年10月价格比较显示，初次购房者可以买入的房产是所有住宅类型中的“升幅之王”。

　　香港小市民、刚参加工作不久的年轻人所能够买得起的，一般都是使用面积40余平方米以下的小户型，价位就是在100万港币至300万港币之间。数据显示，牵涉广大香港中下阶层、总价300万港币以下初次购房者的成交宗数，升温状况非常显著。40平方米以下小户型房产在10月与11月的成交量火速反弹五成以上，被视为广大香港中下阶层对特首施政报告的不信任投票。对于炒风蔓延至中低价楼，关乎普通市民阶层初次购入的房产价格的疯涨，令特区政府感到忧心而不得不痛下杀手。

　　明年楼价仍可能继续升

　　虽然目前香港的楼市因特区政府的新政而明显降温，但是作为投资者却并没有看淡来年地产的走势。由目前公布的数据看来，香港的楼价并没有因11月20日的新规出台而暴跌，目前下跌的仅仅是成交量。

　　时至年终，多家金融机构发表了对2011年香港楼市的看法：中信证券国际零售证券及业务发展董事林一鸣表示，鉴于港人希望持有房地产的传统观念，加上超低息环境、高收入阶层的薪金暴升等因素刺激，相信香港楼市的需求不会减退。瑞银认为，美国和香港的利率及债券息率出奇的低，本地银行可以迅速重新建立杠杆以及因通胀引发的名义生产总值(G D P)高增长等因素，都支持香港明年股市楼市进一步上扬。预计香港楼价在美国宽松的货币政策下，到明年底之前仍有30%的上升空间。只有摩根斯坦利发表对2011年悲观的报告，认为香港楼价已见顶，建议避免投资地产股。

　　香港本地分析人士指出，香港始终有不少投资者钟情于房地产市场，事实上，炒卖房地产已成为不少港人资产分配的一种手段。在抗通胀及保值的大前提下，只要持有房地产的成本保持目前这样的低水平，且仍会有足够租息，只要这种局面不变，香港楼价的抗跌能力就依然坚强。

　　对于有人不断建议特区政府增加土地供应的措施，有评论员指出，目前香港几家主要地产商的土地储备加起来超过政府目前持有的土地储备3倍还多。政府虽然可以增加土地供应，却没有限定买地者起楼的期限；发展商买了地可以继续囤积。所以，即使香港短期的土地供应不断，却不一定出现中期的楼宇供应与需求渐趋平衡，所以楼价只会在高位运行。

　　另外，在美国量化宽松政策不变，甚至还要推出Q E 3的情况下，只要美国不加息，香港就难以加息。金融大环境不变，作为自由市场标杆的香港难以遏制来自全球的热钱继续推高楼市，特区政府现在只能是以时间换取空间，等待整体金融环境的变化。

　　看来，11月的新政虽然有效却不可能是压垮香港楼市的最后一根稻草，特区政府与楼市的拔河赛还要继续持续下去。