来源：中国经营报
作者：朱紫云
险企不动产投资大潮将至。
保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称《暂行办法》）3个多月以来，保险公司不动产投资项目纷纷涌现，提前圈定商业地产和养老地产作为未来的项目储备，缓解投资压力成为各大保险公司的共同选择。
但监管层并未放松
缓解投资压力
2010年12月29日，中国财险（2328.HK）公告称，与持股69%的大股东人保集团及其旗下四家附属公司组成联合意向受让方，将参与在北京产权交易所公开挂牌转让的北京西长安街88号发展有限公司全部股权与债权的竞逐。该公司的核心资产是目前用作写字楼和商业用途的北京市西长安街88号建筑物。
以2010年7月31日为基准日的评估报告，北京市西长安街88号物业资产的评估价值为38.66亿元。联合意向受让方拟支付的受让价款总计约32.88亿元，同时，人保集团还拟出资约4.56亿元受让标的公司的债权。
“人保集团的这次不动产投资行动非常直接。”一位精算咨询服务公司人士认为，加紧圈中商业地产或养老地产作为项目储备，将能缓解近几年的投资压力。
投资渠道的逐步放开源于保险资金持续增长的收益压力。根据近日保险业情况通报会的数据，2010年1~11月，全国实现保费收入1.34万亿元，同比增长31.6%。保险总资产达到4.9万亿元。“十一五”期间保险资金的年均投资收益率为6%。
目前各家公司备战不动产投资主要集中为两类：一类是养老社区和健康社区的投资，比如2010年12月中旬，合众人寿投资80亿元的“合众健康社区”在湖北武汉蔡甸区举行了奠基仪式。
据有关人士透露，与泰康人寿一样，新华人寿也属意选择上海郊区生态环境较好的崇明建设养老社区。不过，养老社区地产选择的布局相对简单，后续建设、产业配合则需要相当完整的产业链搭建及管理控制。“有人测算过养老社区有4%的收益率，但我认为加上上下产业链的贡献，收益率会更高一些。”一位中资资产管理公司人士认为。
除了养老社区用地投资，保险公司另一类不动产投资是商业地产。2010年12月初，北京CBD核心商务区6块地的投标得到了泰康人寿、阳光保险、安邦保险等多家保险公司的竞逐。此前太保集团则正在洽购位于上海长乐路的商业地产项目——世纪商贸广场。
除了以上两大类主要投资之外，太平集团2010年年底一笔不动产投资手法可谓是“另辟蹊径”。2010年12月10日，中国太平保险控股有限公司（0966，HK）在港交所发布公告称，其斥资2.16亿元购入深圳福田燃机电力公司30%股权。
据了解，深圳福田燃机电力公司自2005年起已停止发电、供电及供热业务，主要资产为原用作设置燃气发电机之地块，该地块位于深圳福田优越地段，估值6.81亿元，现计划重新发展作高端产业用途。
中国太平称，长远而言，透过此项投资将可享受该地块的资本增值及租金收入潜力。不难看出太平欲通过持股公司来间接获得地产收益。
而按照保监会相关规定，只有满足上一会计年度末偿付能力充足率不低于150％，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150％；上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币等条件的保险公司才能投资不动产。
商业地产的潜力
为了防止不动产投资出现系统风险，在《暂行办法》中，监管层确立了投资自用性不动产需用资本金、投资性不动产需提取保险责任准备金的会计原则。保监会主席吴定富表示，2011年将加强对股权和不动产投资的重点监管。目前有消息称，不动产投资的具体办法最快将在2011年1月底或2月初出台。
实际上，保险公司以自用名义购入商业地产，然后以租赁方式获得收益的做法被市场解读为“曲径通幽”投资不动产。
2009年，太平洋保险以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦(即北丰C2大厦)。以大厦约7.1万平方米的建筑面积算，收购单价约3万元/平方米。如今看来，这样便宜的价格再也无法复制。就在2010年8月3日，杭州钱江新城出让的一宗商业用地，由中国人寿浙江省分公司以25.9772亿元的总价直接竞得。该地块出让面积为35894平方米，为商业金融业用地，折合成可建建筑面积约28.7万平方米。
“随着规模、人力的发展，保险公司需要购买、建设较大规模的总部大楼是正常需求。不过目前大型保险公司购买面积普遍超出了自用需求，超出的部分可获得租赁收益。从之前的‘曲线’进入到现在名正言顺，可以看到险资的热情进一步提升，这将是一个长期趋势。投资优质地块能够获得稳定的回报率。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示。
杨红旭做过研究，在美国上世纪60~80年代，险资尤其是寿险资金会把25%~50%的资金投入到有稳定收益、项目风险度不是很高的地产项目中。
“经济回暖自然会带动市场对写字楼的需求持续增加，尤其是地段位置好、品牌影响力大、综合品质高的写字楼，商业地产的升值潜力是可以预期的。这将成为众多资金追逐的重点，保险资金也情迷其中。”一位不愿具名的地产界人士分析。
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