保险巨头试水养老地产 养老还是圈地这是个问题

　　“项目是民政部批准的国家级养老示范基地，总投资70亿元，要打造成中国最先进、最现代化的超高端养老示范生活社区，可养护老人5万多名，提供就业岗位数万个，创造一次性产值80亿元且年正常收入超过15亿元。”11月底，距离北京CBD50多公里的河北省香河县 “爱晚中心暨

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　　该人士表示，香河爱晚中心项目是全国最大的社会化养老服务示范工程——总投资约300亿元的“爱晚工程”的一部分，其运作主体——世纪爱晚投资有限公司下属世纪爱晚（北京） 置 业 有限公司今后 5-8 年将要在人口已经进入老 龄 化的北京、上海等地 建设20个爱晚中心， 项目规模将达万亩，总户数约10万户。该工程还获得了国家开发银行的金融支持。在香河项目之前，该公司已经在哈尔滨、长春、上海、青岛等地陆续启动了爱晚工程项目。

　　300亿元万亩工程背后

　　如此巨大的一项工程，头上还顶着民政部“钦定”的“国家级养老示范基地”的“光环”，自然得到了香河县有关领导的高度重视。香河县委书记杨文华在“国家‘爱晚工程’香河爱晚中心建设对接会”上强调：“要充分认识国家级爱晚中心落户香河的重大意义，不遗余力地做好项目服务工作，全力以赴保障项目建设顺利进行。”

　　记者查询 “世纪爱晚投资有限公司”的企业信息发现，该公司法定代表人为民政部原副部长、中国社会工作协会会长徐瑞新，似乎印证了其官办身份。不过，该公司的副董事长和总裁却分别是北京两家规模不大并有隶属和关联关系的房地产企业——“北京世纪嘉禾房地产开发有限公司”和“元森集团”的高管。

　　今年2月，该公司在北京举办过一个“‘爱晚工程’北京爱晚中心揭牌”的新闻发布会，在其后的众多媒体报道中，都提到其在北京投资建设了一个占地千亩的“北京爱晚中心”。不过，报道对于该“北京爱晚中心”的具体地点都语焉不详，只有个别媒体指出项目地点在北京“东北部”。记者随后查到，世纪爱晚投资有限公司曾经于去年2月和5月分别发布过两则 “北京爱晚中心即将落地顺义”的消息，但内容却不一样，一则是与“北京科怡辰业投资管理有限公司”就共同开发建设世纪爱晚（北京顺义）颐养中心项目达成合作意向，另一则却是与“北京新兴思达工贸有限公司”签署《关于“北京顺义天竺爱晚中心”项目投资合作

　　框架协议书》。

　　上述“北京科怡辰业投资

　　管理有限公司”下属“海欣

　　方舟房地产开发有限公

　　司”，在北京海淀区

　　开发过几个知名

　　度并不高的项

　　目：如学清路 “科技财富中心”和清河“莱镇宁静湾”。

　　科怡辰业公司负责人徐军利曾于今年2月透露，其向北京爱晚中心前期投资了3个亿，谈了好几块地，但选址还没有定下来，“可能在顺义，也可能在海淀，我们考虑要上规模，因此要选择更好的地点，而不仅仅局限在顺义。”但他又表示，“比较看好顺义，基础设施更成熟些，但是如何取得土地使用权，还得经过法定程序。”

　　徐军利说，他们做的养老中心是“地产运作模式和养老模式的结合”，不是做敬老院，而是“能够自身造血”，实现“社会化和产业化”。

　　记者还查阅到，一家名为“亚洲华兴国际投资集团有限公司”的企业与世纪爱晚投资有限公司签订了加盟协议，加盟“爱晚工程”，负责山东青岛市、陕西西安市、辽宁大连市的三个项目的引资联建和项目管理。由双方成立的独立项目公司法定代表人负责资金筹措、工程招标及建设实施和后期管理工作。

　　这意味着，这个打着民政部旗号的“国家级养老示范基地”爱晚工程，其北京、青岛、西安、大连几个项目，都是采取合作或加盟形式，根据项目分别招商引资，找房地产开发商解决资金问题的。根据上述几个项目的合作方来看，几家房地产公司均非实力雄厚的大型公司，那么，香河项目上千亩土地的开发成本，高达70亿的总投资，又将如何实现？

　　以“养老”之名

　　在11月河北省召开“环首都经济圈规划编制座谈会”后，“养老地产”已经成了炙手可热的名词。河北省副省长赵勇表示，要“以服务首都老年群体养老为重点”，在环北京周边的13个区县将每县建一个养老基地，并在涿州、三

　　河、香河、安次、固安5地先行建

　　设，先期将建50万套。

　　“老人可把北京的房子腾出来，到河北住，腾出的房源可缓解北京住房难题”。

　　在这5个先行建设 “养老基地”的县市中，香河无疑是走得最远的。“今后香河在环首都经济圈中可能定位为‘养老基地和健身康复基地’。”香河县一位官员透露。

　　香河县副县长马文龙表示，香河目前达成意向及开工建设的养老基地项目有3个，分别是投资70亿元的国家爱晚养老示范产业园项目、投资70亿元的首创养老产业园项目以及投资100亿元的世贸天阶健康产业园项目。

　　其中，世贸天阶的“国际健康城”项目“总建筑面积约180万平方米，计划对蒋辛屯镇郭辛庄、赶水坝、程辛庄、王庄子、前建各庄等5个村街进行新农村社区建设”。首创和河北建设合作的养老产业园项目，毗邻京沈高速香河第二出口，建筑面积近200万平方米。

　　事实上，这些投资数十亿乃至上百亿、占地数千亩的“养老基地”项目，目前都还停留在“新农村建设”和“土地整治”阶段，土地用途仍然是农村集体土地，并未转为城市建设用地。不过，这似乎并不妨碍项目的拆迁和建设。

　　尽管河北省现已暂停 “环首都经济圈”13区县新项目和土地的审批，不过，对于养老基地的建设，河北省的支持态度非常明确。今年6月，河北省政府出台 《关于加快推进养老服务体系建设的意见》，指出“优先保障养老机构建设用地，对各类投资主体新建、改建、扩建的养老服务项目和养老服务设施，要优先予以立项；对新办的非营利性养老机构建设用地，可以采用划拨方式优先供地”。河北省国土厅要求“在县级土地总体规划修编工作中，将养老服务体系建设用地

　　优先纳入规划，保障养老机构建

　　设用地需求”。

　　借“养老”之名，就可获得低廉

　　的协议地价、政府全方位高强度的

　　政策扶持，全国性大开发商纷纷趋之若鹜。尽管这些地块尚未正式获得土地使用权，不过一位进驻香河的开发商表示：“我们这些重点项目都是和香河县政府签订了合作协议的，拿地一般没有问题，就是到时候要到招拍挂市场上走个程序。”

　　这些动辄数千亩、上万亩、投资数十亿的项目无一例外地宣扬了 “中国将进入老龄化社会”，中国养老机构和床位资源极度短缺的现状。但开发商陈述养老产业愿景、项目规模和投资额的兴趣，似乎远高于阐述“养老项目要做成什么样”的话题。地产人士陈宝存表示，“考察众多项目时我们发现，很多著名的养老项目、养老公寓并不是项目的主体。”开发商大都选择散售模式，这样一来，养老地产就变成了一个房地产项目，“有挂羊头卖狗肉之嫌”。

　　华高莱斯地产策划经理郝荣福表示，现在的“养老地产”只是“养老住宅的提供者”，还无法成为“养老服务的供给者”。“很多养老项目都建在遥远的郊外，社区周边配套很不成熟，生活很不方便，背离了养老的初衷。”一位房地产业人士说。

　　在此之前，中国人寿、泰康人寿等保险公司也在廊坊、海南等地大举拿地试水养老地产，不过，保监会副主席杨明生已经表态养老地产“有跟风、盲目倾向”，要求“严禁以养老社区名义炒作土地，开发房地产；严禁以养老社区名义炒作楼盘，只能租售使用权，不能卖房子的产权”。只是，不属于保监会管辖范围内的房地产开发商和地方政府合作大规模运营养老地产之风，似乎还在愈演愈烈。