叫停三套房贷 堵死成都楼市“投机门”

　　11月3日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方 米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

　　上个周末，在成都打拼了4年的马先生 (论坛 新闻)准备在城东某楼盘购买一套总价约70万元的两室一厅住宅。按照原来的政策，马先生属于首次购房，只需首付两成即14万元即可购买。他东挪西凑好不容易凑足了首付款。但随着公积金新政的出台，又因马先生所购房源超过了90平米，其贷款首付由两成变为三成，需支付21万元而力不从心。

　　11月3日，国家有关部门下发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称“公积金新政”)，对部分 购房群体和 楼盘销售造成了一定影响。业界普遍认为，公积金新政堵死了“三套房贷”的最后通道，并遏制了公积金贷款购房比例的大幅上涨，但新政对楼市销售现状不会造成较大影响。

　　购房群体

　　3类目标客群均受影响

　　“贷款突然增了7万元，买房的希望又泡汤了！”马先生告诉成都商报记者，他在询问置业顾问时被告知，目前虽然尚未接到执行公积金新政的通知，但得做好首付三成的准备，因为公积金贷款申请需要很多时间，而新政一旦在近日执行，首付两成的贷款申请将无法通过。对此马先生内心很是纠结：14万元的首付已是他所能承受的底线，突然增多的一成首付款令他猝不及防，真不知道该上哪儿去找。但如果将购房计划推迟，又担心再也挑不到如意的房子，更担心往后房子还要涨价。

　　日前成都商报记者通过走访可用公积金贷款的部分楼盘获悉，像马先生一样因公积金新政受到影响到的“刚需”群体并不少。与此不同的，准备在城西某楼盘用公积金贷款的刘女士则完全放弃了购房打算，因为她欲购买的住宅纯属改善型需求。按照老政策，刘女士只需首付五成，则可享受40万元的公积金贷款，而且贷款利率只有3.87%；按照新政策，第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不低于50%，而他所购楼盘的首付被提到了60%，且贷款利率被调整到了1.1倍。成本骤然大增，刘女士和家人只好暂时放弃了改善居住条件的打算。对刘女士这样的改善型置业群体，公积金新政的影响并不小。

　　据调查，由于过去公积金贷款政策对第二套以上住房除了首付五成的条件之外并无过多限制，利用公积金贷款享受较低利率的投资和投机购房现象并不鲜见，但公积金新政完全堵死了“三套房贷”的最后通道。

　　楼盘销售

　　心理影响大于实际销售量

　　昨日成都万科 (论坛 新闻)有关人士称，此前成都万科可用公积金贷款的项目有万科·金润华府、万科·金色海蓉、万科·金域西岭几个项目。由于公积金贷款受到的限制很多，公积金贷款客户约占总贷款客户的20%左右 (论坛 新闻)。不过，成都商报记者通过电话咨询上述项目获悉，目前万科各项目已暂停使用公积金贷款，具体原因未被告知。

　　据了解，今年国家实施宏观调控以来，由于商业贷款受到了较大限制，商品房交易受到了明显影响，而未受明确限制的公积金贷款更加受到了购房者的热捧，也成为了更多楼盘促进销售的利器，但凡有条件的开发商纷纷寻求公积金贷款渠道。由于公积金贷款受“最高贷款40万元”限制，不少楼盘甚至推出“公积金贷款+商业银行贷款”的组合贷,使用公积金贷款楼盘一度盛行。从实际销售的情况看，成都可用公积金贷款楼盘的公积金贷款比例一度突破总贷款比例的30%以上，这部分销售房源主要以总价50-90万的中小户型为主，目标客户群以刚需置业群体为主。

　　昨日成都商报记者了解到，上周公积金新政推出后，职能部门有关人士称尚未接到执行新政的通知，但执行是迟早的事，且极有可能在近日执行。从上周末可用公积金贷款的在售楼盘表现情况看，随着包括首套房、二套房在内的贷款门槛的提高和部分客群的退出，公积金新政带来的影响已显现出来。

　　“新政的最大影响在于三套房贷全面叫停。”城东某楼盘置业顾问表示，公积金新政对于之前已经用全款或者商业银行贷款买了两套房子的购房者来说，第三套想用公积金买房已完全不可能。由于公积金受众面远远小于商业银行贷款，因此新政策的实行对心理影响更大一些，但实际销售量不会有太大变化。

　　业界观察

　　挤出水分，堵死投机通道

　　“由于公积金贷款客户占的比例很小，所以我认为公积金新政对市场的影响比较小。”昨日，星彦地产成都公司总经理张猛接受成都商报记者采访时表示，在星彦地产代理销售的成都项目中，公积金贷款所占比例均低于10%，而其他项目所占比例也比较小。因此，公积金新政的执行不会对楼市现状造成太大影响。

　　世家机构首席分析师樊邦勇认为，使用公积金贷款的条件相对宽松得多，又因为利率极低，公积金贷款的利好因素也得到了更大体现，因此申请公积金贷款的比例相对较高。但公积金新政的执行，势必使部分客群放弃购房打算，部分“刚需”受到遏制，可使用公积金贷款的 楼盘销售也会受到一定影响。不过，公积金新政的执行意味着堵死了所有房贷的投机缺口，意味着整个宏观调控的严厉性再次体现出来。

　　“本次公积金贷款政策的调整，反映了差别化信贷政策的延伸。”中原地产有关人士认为，公积金新政提出了“扬首套房、抑二套房、禁三套房”的梯度要求，旗帜鲜明地彰显了公积金住房制度的保障性定位。同时，新政还首次提出了第二套房利率的概念，规定二套房首付不低于50%，利率上浮10%，且发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭。因此，公积金政策对改善性购房需求不再“手下留情”，通过控制减缓改善性需求入市，力图达到堵截投机和削弱成交的双重目的。

　　另有业界资深人士认为，公积金新政叫停第三套房贷款，堵住了投机需求可能利用的公积金政策漏洞。伴随着商业贷款的门槛提高，公积金贷款的优+ (论坛 新闻 视频)势愈发突出，一部分投机需求在商业贷款无门后，必然会混进公积金贷款的队伍中，造成公积金贷款购房比例大幅上涨。在楼市供应难以快速扩充的前提下，公积金新政堵死了投机通道。

　　成都某房企负责人则认为，公积金新政是国家调控楼市系列政策中的一个预定环节，销售面受到的影响应该会大于对价格的影响，新政会使不少原本指望用住房公积金贷款买房的客户暂时挤出市场，但房价不会形成波动。

　　小算盘

　　二套房贷40万 每月多还86元

　　加息后5年以上期限公积金贷款基准利率为4.05%，根据公积金新政，二套房贷公积金利率上浮10%，就变为了4.455%。以最高贷款额度40万元、贷20年期限以等额本息还款为例，过去月供为2434.47元，共支付利息184273.5元。利率上浮10%后，月供将变为2520.89元，共支付利息205013.98元，月供和利息总负担分别增加了约86元、21000元。

　　公积金利率最高比商贷优惠2.299%

　　尽管第二套住房使用公积金贷款利率要上浮10%，但和同样上浮的银行商业贷款相比，公积金的优惠依然明显。加息后的5年以上期限银行商业贷款基准利率为6.14%，上浮10%后成为6.754%，而公积金上浮10%后利率为4.455%，依然比商业贷款优惠2.299%。

　　而对于买第一套房的客户来说，公积金贷款的利率同样优惠。公积金基准利率依然比优惠后的商业贷款利率优惠1.16个百分点。 (来源：成都商报)