通胀预期不被扭转 房价明显下跌几乎不可能

　  限购新政很给力 广深楼市有点冷

　　这次新政有多大的震慑力关键在于新政实施的时间有多长。如果只限于半年，那么对市场的影响微乎其微。

　　■本报记者 谢建超 张李源清

　　近日，广州和深圳正式出台商品住宅“限购令”，一连串的楼市调控出台，加上央行三年来首次加息，接受中国经济时报采访的业内人士普遍认为，限购令在近期的效应不会太明显，但会令两地楼市的成交量在未来出现短期萎缩。同时，随着其他政策逐步发挥作用，房价存在二次探底的可能，且明年会继续探底。

　　广州：一手楼网签量暴跌八成

　　“从广州的实施情况看，限购令对楼市的调控效果比较有效。”一位广州本地的房企负责人对本报记者表示，“只是收效如此迅速确实让业界有点意外，不少购房人已经开始观望。”

　　在广州限购的十区中，中心城区的越秀、荔湾两个老城区首当其冲。记者走访几个老城区楼盘发现，“限购令”从需求端入手，有效遏制了投资购房，尤其一些主打大户型的楼盘，更是乏人问津。

　　东山领汇建在广州市的杨箕地铁站上，以往此地段的楼盘因交通便利，多为买房者的上选。在周日现场，记者看到销售中心的大厅内只有两三个看楼者。

　　“上星期限购令出来后，人气就很一般了，和中秋、国庆的火爆根本没法比。” 销售小姐告诉记者。据介绍，该楼盘目前签约均价超过了2．7万元／平方米，针对的目标客户群多以二次、三次置业者为主。

　　同处越秀区的东山一品，周日的人气也相当一般。中联地产业务员小朱说，目前该店一周成交1—2套房，“这个成交量已经是周边几家中介的50％了。”

　　其实广州十区一手住宅成交量惨淡已不是近期的事情。第三季度广州一手住宅的月度成交量均在50万平方米以下，总成交量只有125．74万平方米。同时记者查询广州的阳光家缘网发现，17日阳光家缘网签量仅308套，比16日跌近六成。也就是说，在“穗四条”推行后短短两天时间内，广州一手楼网签量从最高峰的1972套跌至308套，暴跌八成多。

　　“主要是郊区平价楼盘成交量增加，而市区盘和城郊一些贵价盘成交量锐减导致的。”中原地产番禺区销售经理黄先生告诉记者，据他所知“穗四条”出台后网签的十强楼盘中，只有两个楼盘单价高于1万元，其他楼盘单价都在7000元以下。

　　不少业内人士分析，未来2—3个月，将进入广州楼市的冰冻期。“目前销售市场虽然成交低迷，但价格仍会僵持一段时间。”上述黄先生分析说：“估计11月新房在价格上将有所松动，然后也会带动二手房价进入下滑通道。”

　　深圳：市场观望气息浓郁

　　同样在“限购令”发布后，一夜之间从成交井喷到直入谷底的还有深圳楼市。不仅二手房成交量暴跌六成，新楼盘更是少人问津，新一轮调控政策的效果可谓立竿见影。

　　深圳国土部门的数据显示，10月11日至17日一周，共成交新房1908套，环比爆减六成多，成交均价大减13．9％，为每平方米19275元；二手房仅成交1399套，环比大幅下降57．57％，是近26周的最低值，不及之前的一半。

　　“我们已经半个月没有成交了，现在主要靠租房收入。”深圳梅林片区一家中介置业顾问接受本报记者电话采访时说，在深圳南山、福田情况更甚，相比国庆节前的门庭若市，那些以往业绩突出的中介门店的销售人员大多都在“扎堆聊天”。

　　“从前几乎没有出现过如此大幅度的成交下滑。4月份新政出台时，我们第二季度的每月销售额也保持在5000万—6000万元，但这个月只有1000多万元的成交额。”世华地产置业顾问向记者表示，这次调控如此大的影响让他们有点意外。

　　限购令后，楼市的观望情绪再次全面蔓延。来自中原、美联、世华、中联等多家中介机构的数据均显示，限贷限购政策出台以来，这些中介的二手住宅成交量锐减六成以上。

　　深圳一不愿透露姓名的知名房企负责人告诉本报记者：“许多房地产企业一年也就只有几个月的销售时间，年底不少贷款也将到期，企业会面临较大的资金压力，不排除降价销售的可能。”

　　“政策造成了一部分人群再度观望，经纬行研究中心的国庆市调显示，3日后人气下降明显，表明政策影响在不断加深。”经纬行研究中心经理朱欣苑认为，受三套房停贷和房产税风声影响，现时期购房的主要是首次置业和改善型客户。

　　但记者采访中也有深圳市民表示，对这次新政不抱太大信心。“4月份出政策时我就开始观望，但4个月过去了，我看重的楼盘价格上涨了近千元。”高先生在深圳工作十年，已经看好福田区一套房子，他决定不再等了。

　　“观望族”或将转战二线城市

　　值得注意的是，市场并非完全朝着单方面发展，而是产生多元异动，尤其是暂未限购的广东增城、东莞、佛山等地，开发商更是有意加大营销、抢占市场。

　　“我本以为东莞楼市会相对平稳运行，没料到广深两地一纸‘限购令’，还是让夹在中间的东莞楼市意外地收获了一段火爆的短线行情。”在外资企业做中层管理人员的李先生如此评价现在的东莞楼市。由于总部从广州搬到东莞，李先生一直在关注东莞房价。

　　有业内人士告诉记者，惠州很多新盘一开盘就被抢购一空，深圳客的比例居高不下。

　　但也有不少业内人士认为，二线城市成交量火爆，与限购令并无太大关系，“广深客”涌入二线楼市暂未成为现实。

　　记者在位于广州芳村大道西的瑞安花园看到，由于瑞安花园位于窖口地铁站旁，产权归属佛山，不受限购令限制，所以该楼盘主打投资牌，但即便如此，售楼部内的看楼客依然不多。

　　“以前就一直都有广州人来看楼，上周末只是比往常稍多了一些，并不是很明显。”该楼盘售楼小姐告诉记者，广州客大多是抱着看看再说的心态，真正成交的并不多。

　　那么在限购令之后新开的楼盘，开发商的定价策略是否会改变呢？

　　记者电话至佛山某新开楼盘销售部经理许静，她说，限购令后购房需求受抑市场观望变浓，楼盘定价会有所调整，但不会大变：“不期而至的消息可能会改变买家预期，但未必会改变开发商的推货计划，不少商家仍继续加推新货。”

　　“限购令出台，对楼盘营销的影响很直接。对于定价，我们可能也需要重新考量，需要更理性更符合市场预期。”凤凰新天项目负责人坦言。但他同时表示，开发商也不会有较大幅度调整价格的想法，因为政策影响已在逐步消化，而目前刚性需求购房者还是很多。

　　接受本报记者采访的专家大多认为，房价会保持平稳，但同时也表示，这次新政有多大的震慑力关键在于新政实施的时间有多长。如果只限于半年，那么对市场的影响微乎其微。