限购新政很给力 广深楼市有点冷
这次新政有多大的震慑力关键在于新政实施的时间有多长。如果只限于半年,那么对市场的影响微乎其微。
■本报记者 谢建超 张李源清
近日,广州和深圳正式出台商品住宅“限购令”,一连串的楼市调控出台,加上央行三年来首次加息,接受中国经济时报采访的业内人士普遍认为,限购令在近期的效应不会太明显,但会令两地楼市的成交量在未来出现短期萎缩。同时,随着其他政策逐步发挥作用,房价存在二次探底的可能,且明年会继续探底。
广州:一手楼网签量暴跌八成
“从广州的实施情况看,限购令对楼市的调控效果比较有效。”一位广州本地的房企负责人对本报记者表示,“只是收效如此迅速确实让业界有点意外,不少购房人已经开始观望。”
在广州限购的十区中,中心城区的越秀、荔湾两个老城区首当其冲。记者走访几个老城区楼盘发现,“限购令”从需求端入手,有效遏制了投资购房,尤其一些主打大户型的楼盘,更是乏人问津。
东山领汇建在广州市的杨箕地铁站上,以往此地段的楼盘因交通便利,多为买房者的上选。在周日现场,记者看到销售中心的大厅内只有两三个看楼者。
“上星期限购令出来后,人气就很一般了,和中秋、国庆的火爆根本没法比。” 销售小姐告诉记者。据介绍,该楼盘目前签约均价超过了2.7万元/平方米,针对的目标客户群多以二次、三次置业者为主。
同处越秀区的东山一品,周日的人气也相当一般。中联地产业务员小朱说,目前该店一周成交1—2套房,“这个成交量已经是周边几家中介的50%了。”
其实广州十区一手住宅成交量惨淡已不是近期的事情。第三季度广州一手住宅的月度成交量均在50万平方米以下,总成交量只有125.74万平方米。同时记者查询广州的阳光家缘网发现,17日阳光家缘网签量仅308套,比16日跌近六成。也就是说,在“穗四条”推行后短短两天时间内,广州一手楼网签量从最高峰的1972套跌至308套,暴跌八成多。
“主要是郊区平价楼盘成交量增加,而市区盘和城郊一些贵价盘成交量锐减导致的。”中原地产番禺区销售经理黄先生告诉记者,据他所知“穗四条”出台后网签的十强楼盘中,只有两个楼盘单价高于1万元,其他楼盘单价都在7000元以下。
不少业内人士分析,未来2—3个月,将进入广州楼市的冰冻期。“目前销售市场虽然成交低迷,但价格仍会僵持一段时间。”上述黄先生分析说:“估计11月新房在价格上将有所松动,然后也会带动二手房价进入下滑通道。”
深圳:市场观望气息浓郁
同样在“限购令”发布后,一夜之间从成交井喷到直入谷底的还有深圳楼市。不仅二手房成交量暴跌六成,新楼盘更是少人问津,新一轮调控政策的效果可谓立竿见影。
深圳国土部门的数据显示,10月11日至17日一周,共成交新房1908套,环比爆减六成多,成交均价大减13.9%,为每平方米19275元;二手房仅成交1399套,环比大幅下降57.57%,是近26周的最低值,不及之前的一半。
“我们已经半个月没有成交了,现在主要靠租房收入。”深圳梅林片区一家中介置业顾问接受本报记者电话采访时说,在深圳南山、福田情况更甚,相比国庆节前的门庭若市,那些以往业绩突出的中介门店的销售人员大多都在“扎堆聊天”。
“从前几乎没有出现过如此大幅度的成交下滑。4月份新政出台时,我们第二季度的每月销售额也保持在5000万—6000万元,但这个月只有1000多万元的成交额。”世华地产置业顾问向记者表示,这次调控如此大的影响让他们有点意外。
限购令后,楼市的观望情绪再次全面蔓延。来自中原、美联、世华、中联等多家中介机构的数据均显示,限贷限购政策出台以来,这些中介的二手住宅成交量锐减六成以上。
深圳一不愿透露姓名的知名房企负责人告诉本报记者:“许多房地产企业一年也就只有几个月的销售时间,年底不少贷款也将到期,企业会面临较大的资金压力,不排除降价销售的可能。”
“政策造成了一部分人群再度观望,经纬行研究中心的国庆市调显示,3日后人气下降明显,表明政策影响在不断加深。”经纬行研究中心经理朱欣苑认为,受三套房停贷和房产税风声影响,现时期购房的主要是首次置业和改善型客户。
但记者采访中也有深圳市民表示,对这次新政不抱太大信心。“4月份出政策时我就开始观望,但4个月过去了,我看重的楼盘价格上涨了近千元。”高先生在深圳工作十年,已经看好福田区一套房子,他决定不再等了。
“观望族”或将转战二线城市
值得注意的是,市场并非完全朝着单方面发展,而是产生多元异动,尤其是暂未限购的广东增城、东莞、佛山等地,开发商更是有意加大营销、抢占市场。
“我本以为东莞楼市会相对平稳运行,没料到广深两地一纸‘限购令’,还是让夹在中间的东莞楼市意外地收获了一段火爆的短线行情。”在外资企业做中层管理人员的李先生如此评价现在的东莞楼市。由于总部从广州搬到东莞,李先生一直在关注东莞房价。
有业内人士告诉记者,惠州很多新盘一开盘就被抢购一空,深圳客的比例居高不下。
但也有不少业内人士认为,二线城市成交量火爆,与限购令并无太大关系,“广深客”涌入二线楼市暂未成为现实。
记者在位于广州芳村大道西的瑞安花园看到,由于瑞安花园位于窖口地铁站旁,产权归属佛山,不受限购令限制,所以该楼盘主打投资牌,但即便如此,售楼部内的看楼客依然不多。
“以前就一直都有广州人来看楼,上周末只是比往常稍多了一些,并不是很明显。”该楼盘售楼小姐告诉记者,广州客大多是抱着看看再说的心态,真正成交的并不多。
那么在限购令之后新开的楼盘,开发商的定价策略是否会改变呢?
记者电话至佛山某新开楼盘销售部经理许静,她说,限购令后购房需求受抑市场观望变浓,楼盘定价会有所调整,但不会大变:“不期而至的消息可能会改变买家预期,但未必会改变开发商的推货计划,不少商家仍继续加推新货。”
“限购令出台,对楼盘营销的影响很直接。对于定价,我们可能也需要重新考量,需要更理性更符合市场预期。”凤凰新天项目负责人坦言。但他同时表示,开发商也不会有较大幅度调整价格的想法,因为政策影响已在逐步消化,而目前刚性需求购房者还是很多。
接受本报记者采访的专家大多认为,房价会保持平稳,但同时也表示,这次新政有多大的震慑力关键在于新政实施的时间有多长。如果只限于半年,那么对市场的影响微乎其微。
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