加息对楼市影响几何

　　记者李文龙在楼市深度调控之际，时隔34个月来的首度加息不期而至，人民银行10月20日宣布，自即日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。

　　尽管并非针对楼市，但正值调控关键期的楼市对政策极为敏感，利率的调整对购房者、开发商等市场主体都会产生实质性影响。那么，对于房价正处下降边缘的楼市，加息的影响究竟有多大？是否会成为压垮房价的最后一根稻草？

　　业界人士分析，对购房者而言，加息最直接的影响就是会增加购房者的成本，抑制不合理的住房需求，从而引起楼市成交量进一步趋冷，促使房价下降。

　　事实上，二次调控来临后，一线城市成交量已经出现了明显下滑，对市场影响较为明显的是禁止将房屋抵押或消费贷款用于购房等限贷措施以及各地的限购令。而加息对于信贷杠杆率较高的不合理需求而言，效果与限贷基本一致。5年期以上贷款基准利率由5.94%上调至6.14%后，第二套房如果按利率1.1倍计算，一套贷款30年100万元的住房月供要比加息前增加145.6元。购房成本的增加将使投资性需求甚至部分自住型购房者延缓入市脚步。

　　同时，加息后如果银行同时调整存量房贷的利率，已购房者的还贷压力也会增加，或许能够逼出投资者手中的存量房。据统计，北京二手房供需比已从1∶5.5的高点下降到了当前1∶2.7的低点。一方面是由于需求受到抑制，另一方面是因为楼市深入调控后二手房的挂牌供应量增加。在加息政策的影响下，大量二手房业主尤其是手中持有多套住房的投资者将会结束观望，选择抛售房屋。

　　链家地产近日发布的北京二手房研究报告显示，10月份，业主预期的挂牌价与实际成交价之间已扩大到13.1%。二手房市场的降价趋势已经很明显，但要促使整个楼市房价形成实质性下降，还需倒逼开发商采取具体的降价行为，而加息造成的融资成本升高有望为此再加一把力。

　　当前楼市深度调整和成交量迅速下滑均对开发商后市不利，但之所以还没有主动降价求售，是因为许多开发商资金还比较充裕，即使是在今年楼市仅有的几个月火热中，销售状况依然良好，调控对开发商的影响还只停留在心理层面。融资渠道的持续收窄、成本的升高有助于倒逼掌握降价与否主动权的开发商采取行动，扫除房价下降的最后一道障碍。

　　开发商融资的几个源头未来都有明显收紧的趋势。一线城市中以上海为例，从8月份开始，个人房贷出现负增长，8月份上海个人房贷增量为-2.40亿元，9月份为-4.27亿元，第三季度个人房贷增量同比减少454.38亿元。

　　湘财证券的一份研究报告分析，前三季度房地产开发企业本年资金来源5.05万亿元，除了利用外资同比增速升至26%以及自筹资金增速持平以外，银行贷款和预收款等资金来源增速继续明显下滑。证监会近日也表示已经暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部的意见。

　　此次加息的目的是抑制通胀，治理资产价格虚高，势必会抑制盲目流入楼市的过热资金，进一步拧紧开发商的资金水龙头。而开发商的融资成本增加后，如果成交得不到保障，那么被迫降价就会来临，对开发商的心理预期的影响效果可能会更大。

　　加息除去增加开发商的融资成本，也会加大存量贷款的还款难度。临近年底，到了集中还本付息的时刻，开发商还要准备充裕的资金来支付施工款项，因此很可能要在年末的淡季突击冲刺全年的销售任务，如果企业的现金流和资金状况恶化，部分实力较弱的开发商就会选择降价促销，加快推盘和销售进度，增加住房供给，尽快回笼资金以偿还贷款。

　　另外，此次加息距离楼市二次调控还未出一月。尽管调控新政影响立竿见影，但目前仅反映在市场成交量的下降上，只有“从量跌过渡到价跌”，调控才能达到目的，房价才能真正实现合理回归。在限购令、限贷、提高首付等多项政策的叠加下，加息将继续放大政策累计效应，持续影响买卖双方的心理预期。

　　楼市调控是一项系统工程，目前已有10个城市相继出台了调控配套细则，地方政府的坚决态度令人侧目，多部委重申强调对房价调控和保障性住房建设的问责制度，执行力是可以预期的。可以说，调控已经从土地出让、预收金管理、银行贷款和资本市场融资对开发商形成了层层围剿，加上加息因素，尽管房价还没有下跌，但是下跌通道已经形成。