为啥限价房总是惹争议?为你揭开保障性住房迷雾

来源：第一财经日报作者：艾经纬

2010年09月19日06:44

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　　全球主要国家住房保障方式一览

　　艾经纬（整理）

　　针对社会中低收入者的住房问题，许多发达国家都制定了带有保障成分的公共住宅制度。

　　政策方面

　　由于各国经济发达程度和福利水平差别较大，其对住房保障制度的重视程度也一不样。

　　发展中国家如巴西、墨西哥、泰国、印度等国家都比较被动，即使有相关的政策也缺乏执行力度。

　　发达国家和地区如日本、美国、多数西欧国家、中国香港比较关注；荷兰、德国、瑞典、新加坡等少数高福利发达国家非常重视，如新加坡目前的“政府组屋”所占全国住宅的比例高达80%以上。这些国家的公共住宅由政府直接建设或引入企业参建，部分出售部分出租。

　　美国住房保障实行的是特惠模式，保障目标主要是针对中低收入阶层。从20世纪30年代以来，美国历届政府为了有效解决国民的住房问题，曾经制定了一系列相关的住房保障政策。

　　20世纪 80年代开始，美国住房援助政策发生了重大转化，住房计划的目标群体更加准确地定位于低收入阶层，把中等、中下收入阶层排除在保障范围之外。这一时期，联邦政府有计划地取消其住宅建设，逐步减少对可支付住宅建设的支持，转向通过税收减免来支持私人部门开发可支付住宅；通过住房抵押贷款利息的所得税扣减、住房代金券计划等对中低收入家庭实行补助。

　　香港房屋委员会曾于1987年开始，推出“自置居所贷款”计划，符合标准的家庭可申请自置居所贷款，获得一笔30万港元的无息贷款或领取为期48个月、每月2600 港元的按揭还款补助金。

　　保障覆盖率

　　整体看来，发达国家住房保障的覆盖率经历了一个由高到低的演变过程。在二战之后的住宅紧缺阶段，欧美国家的住房保障率很高，基本包括全部国民；20世纪70年代后进入居住升级阶段，住房保障覆盖率降低许多，重点转向中低收入群体。

　　不同国家之间存在明显差别，瑞典、荷兰等福利型国家大部分国民目前仍然享受着住房保障；而美国、英国等市场型国家则把中等收入以上群体甩给了市场，英美目前租赁公房的人数比重为17%左右，日本租赁公营住宅和公团住宅的人数则仅约7%，至于购房退税等政策多属刺激住宅消费之目的，准确地讲并不能划入住房保障范畴。

　　供应方式

　　在20世纪70年代以前，由于两次世界大战和1929~1933年的经济危机，严重的住宅短缺是主要的住宅问题，适宜的住宅保障政策是政府在金融和住宅供应上的大规模国家干预，政府直接投资或补贴建设公共住宅。

　　20世纪70年代以来，随着全国性住宅短缺的缓解以至消失，大规模国家干预政策不再适宜，代之的是发挥市场机制的弹性和选择性，鼓励运用市场机制解决住宅供应。政府住宅消费保障政策面对特定地区和特殊阶层的居民，解决特定群体的住宅问题。

　　另外一个原因是，大量的公房建设和维护需要进行高额的财政补贴，而许多西方国家的福利开支出现紧缩趋势。于是，很多发达国家都出现了公房转售的现象。20世纪80年代，撒切尔夫人执政的英国表现得尤其明显。

　　保障方式

　　发达国家和地区都经历了一个从大规模兴建公共住房到补充型公共住宅供应的转换过程，目前市场化水平最高的美国偏重货币补贴，而瑞典、荷兰、新加坡、我国香港的实物配比比重较大，其他多数国家都兼顾这两种保障方式。

　　以我国香港为例，住在公屋（即廉租房）的人口占总人口三分之一左右，拥有居屋（即经济适用房）人口约占六分之一。

　　租金补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式，政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。购房补贴的保障力度比租房补贴相对较小，但覆盖面较大，比如约86％的德国人都可以享有不同额度的购房补贴。

　　表4：“十二五”我国廉租住房保障预计情况

　　廉租补贴数廉租住房实物配租全国城镇全国城镇

　　(万套) 实物配租数比例人口总户数人口中享受

　　(万套) (万户) 廉租住房比例