为啥限价房总是惹争议?为你揭开保障性住房迷雾

　　保障房的未来：由售转租？

　　保障房的未来：由售转租？

　　保障房分配争议的背后，是住房保障覆盖范围，保障房体系的发展方向等问题

　　艾经纬

　　死灰可以复燃，尽管1998年我国就停止了福利分房，但如今正有回潮迹象。

　　开着宝马去买经济适用房早已不是新闻，在北京海淀区，很多保障房已经成为很多部委机关的小区，在深圳侨香村，配套豪华的7000多套经济适用房因为分配争议而空置一年多了……

　　仅今年以来，海南海口、山东日照、陕西眉县等地纷纷爆出经济适用房申请、分配中的乱象。在这些乱象的背后，是住房保障覆盖范围、保障房体系的发展方向等方面出现了问题。

　　分配争议

　　2006年，经济适用房的命运一度成为网络关注的焦点。

　　支持者说它在解决中低收入者的住房问题上功不可没，反对者说它既没能真正起到住房保障作用，同时又破坏了市场规则。

　　经济学家茅于轼先生甚至直言，不给经济适用房建厕所从而防止不符合规定的人争相谋取。

　　今年上半年发生的海南限价房事件中，面对公众质疑，当地相关负责人回应：“为公务员建限价房，主要考虑办公区距离市区十多公里，住在附近上下班就能节省很多油料。”

　　自1994年实行经济适用房制度以来，由于主控权在地方政府手中，所以区域发展差别较大，整体而言进度缓慢，不仅距房改时设定的目标（成为供应主体）相去甚远，而且建设总量逐年下降。（见图1）

　　中原集团研究中心总监陶琦对第一财经日报《财商》记者表示，经济适用房问题的根源在于它是介于市场经济体制和计划经济体制之间的一个“混血儿”。

　　在北京、上海、深圳等地，一般经济适用房单位售价在三四千元左右，但这些经济适用房周围的商品房小区，单位售价可能在三四万元左右。一些钻政策漏洞申请到的家庭甚至刚申请到就私下转让，从中获取暴利。

　　那么，经济适用房是否已完成了其并不出彩的历史使命？

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，从本质上讲，多层次的廉租房和限价房完全可以分流以前经济适用房的功能。

　　上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军也表示，经济适用房是通过销售来实现的保障房品种，退出上不成问题，但在产权方面存在很大争议，所以属于一个过渡性的工具。

　　覆盖范围

　　在陕西眉县经济适用房事件中，超标准的经济适用房小区成为公务员小区，面对媒体质疑，当地政府竟然如是说，公务员也是低收入群体。

　　那么，什么样的收入群体可以申请保障房呢？住房保障体系的覆盖范围又该多大呢？

　　对此，李战军告诉记者，我们目前的保障房规划，缺乏对需求总量的统计，事实上，按照当前的经济适用房和廉租房申请标准，只有少数人需要。“应该把90%的人推向商品房市场。”

　　但问题是，目前很多人超过了经济适用房、廉租房的申请标准，又买不起商品房，也就是所谓的“夹心层”，此外，既够不上廉租房标准，又没资格购买经济适用房的群体也属于“夹心层”。

　　杨红旭认为，居民的收入水平和居住水平是动态变化的，住房保障标准亦随之变动，这就注定，“夹心层”的难题永远无法一劳永逸。

　　从香港的经验来看，香港上世纪50年代推行公屋制度（相当于廉租房）之后，发现许多收入高于公屋申请条件的居民，居住条件比公屋还要差，于是在上世纪70年代推出“居屋计划”（相当于经济适用房），后来又出现类似问题，再推“夹屋计划”，结果依然产生“夹心层”，只好再推“首次置业贷款计划”。

　　杨红旭表示，从保障范围上讲，理想模式应该覆盖中低收入以下群体，根据我国目前城镇居民家庭的分类，具体包括三类群体：一是占全国城镇家庭10%最低收入家庭，二是占比10%的低收入家庭，三是占比20%的中低收入家庭。另外，占比20%的中等收入家庭也可考虑进行部分保障，具体要看未来国家财政承受力情况。

　　住建部政策研究中心房地产研究处处长文林峰近日撰文表示，应尽快进行全国性的住房普查工作，摸清家底，包括中低收入家庭的住房状况和收入水平，无房户和住房困难户的数量和支付能力，在此基础上编制的住房发展规划才具有可操作性和实际指导意义。

　　发展方向：由售转租？

　　2006年那起经济适用房存废之争后，政府虽然没有表态，但保障房的发展方向渐有由售转租的趋势。

　　2007年原建设部曾提出：低收入家庭的住房问题通过廉租房和经济适用房解决，中等收入家庭考虑通过限价房和经济租用房来满足，中等以上收入家庭通过市场购房。

　　其中所谓的“经济租用房”，内涵比较接近目前的公共租赁房，共同点在于都是以低于市场价格的租金提供给中低收入家庭，区别在于前者的产权性质不一定是公有。

　　2010年6月，《公共租赁住房指导意见》出炉，各地开始掀起公共租赁房建设热潮。

　　在住房保障做得比较好的杭州，据最新统计，杭州市区享受到住房保障体系的家庭户数达383440户，占市统计局公布的2009年底市区家庭总户数近六成。

　　杭州的举措是，从租售并举转向以租为主，2009年以来，该市推出了经济适用房、廉租房、租赁房等“六房并举”的保障房新体系。

　　在杨红旭看来，公房租赁制度是住宅体制改革的遗留物，各地目前都存在一批尚未房改的公房，如上海有3800万平方米，居民95万户，约占城镇总户数的25%。

　　但对于大力发展公共租赁房的势头，李战军表示，公共租赁住房的运营存在两难：一方面，不可能像房改以前那样靠政府大量投钱，在目前连廉租房资金都难以保障的情况下，完全依赖政府并不现实；另一方面，现有的租金水平又难以支持企业独立运营。

　　从海外来看，英国曾由政府大建公房，后来财政不堪重负，上世纪80年代撒切尔上台后，铁腕推行住房私有化，结果2000年以来房价高涨后，英国中低收入群体重新出现购房难、租房难。

　　对此，上海的做法是，组织一批从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构，负责公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理，采取市场机制运作，以保本微利为营运目标，着重体现公共服务的功能。

　　李战军还认为，公共租赁房的发展可能因城市而异，如重庆决心就很大。

　　重庆年初的规划显示，该市今年公租房建设总面积达到1000万平方米。2011年，该市将再建1000万平方米公租房。

　　杨红旭还建议，在由售转租之时，货币化补贴应日益成为主流。政府大规模建造公共住房投资巨大，运营中存在管理效率不高的现象，所以近20多年来，发达国家越来越倾向于通过货币化补贴的方式进行住房保障。

　　采访中，杨红旭的一个问题令人深思，“为什么世界上住房保障做得最好、政府效率最高的新加坡只用一个‘组屋’就解决了几乎所有问题，而我国却要用‘廉租屋、经济适用房、限价房、公共租赁房’这么多品种？”

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　　目前我国现存六种住宅产品：非普通商品住宅、普通商品住宅、限价房、配套商品房、经济适用房、廉租房。

　　这其中，非普通商品住宅和普通商品住宅基本上属于完全市场化的商品；限价房以市场化为主导、略带保障色彩，初衷是解决“夹心层”难题，近两年部分城市有所尝试；配套商品房属于准保障产品，定向分配给动拆迁户，仅少数城市有，以上海为典型；经济适用房基本上属于保障性质，前几年仅占住宅供应总量的不足10%；廉租房则完全属于住房保障产品，近几年仅有不足1%的城镇家庭获益。