渣打利率最低7折 楼盘绑定银行房贷并不自由

　　众所周知，房贷是银行里最优质的贷款，每家银行都希望能在新开盘的房地产项目中分食这一美食。

　　但作为房地产商却不希望在一手房贷上用开放式的姿态来迎接所有的银行进入该项目的贷款银行。

　　这双向选择的过程其实挺让人玩味的。

　　开发商对银行是投之以李，报之以桃

　　在跑马圈地的时代里，开发商在拿地时是最需要资金链支持，银行这时能给房地产商解燃眉之急。某大型开发商的高管向记者透露，每个房地产商都有自己的银行伙伴。在选择金融伙伴上，一般大开发商还是倾向于国有四大行的分行甚至支行，对于小型的商业银行来说，只是起到资金补充作用，正常不会向小型商业银行审请大额贷款，当然小型商业银行放贷量因受到限制，这也是大额资金无法向小型商业银行贷款的原因。

　　各银行分行或支行给地产做开发贷后，都会与开发商签订项目后期合作协议，保证本银行能成为该项目的绑定贷款银行。记者采访某房地产商的财务总监，问询如果一个楼盘项目引进较多的贷款银行，这样算正常吗？该财务总监突然很诡异的笑出声:“你要去看看银行的资金监管账户了。”

　　一个楼盘项目，多个贷款银行，作为开发商怎么去权衡绑定的贷款银行呢？富力某项目负责人透露，开发商会根据银行给该项目贷款的开发贷的比例作为房贷绑定银行的主次。如果在绑定银行在楼盘房贷总款出现不协调时，会适当的通过现场的售楼小姐或者现场售楼环境进行软性指引。

　　绑定银行竞争激烈抢房贷

　　绑定银行虽然有开发商的庇护，但是在一个项目楼盘里，各银行的贷款竞争也是非常的激烈。各银行支行从首付到贷款利率纷纷拿出本行最优惠的政策，有的银行针对VIP客户还有更好的优惠。限制异地购房的政策力度加大，各银行不敢越界。但还是有政策宽松的银行，能有较好的异地购房优惠。理财周报记者从深圳的侨城馨园楼盘得知，绑定贷款银行中的工行喜年支行可以给月收入达到6000元以上、拥有本科以上学历条件的购房者贷4成房款。

　　作为购房者不仅会从贷款政策上去选择贷款银行，也会从还款的便利性上去选择。记者从万科的项目经理处了解到，贷款者选择中信银行的数量并不太多，主要原因是中信银行网点太少，还贷并不便利。

　　一手房贷未来将开放，开发商并不情愿

　　理财周报记者本周走遍全国四大城市热销楼盘，发现只有为数不多的几个楼盘是没有绑定贷款银行。如深圳金色沁园，工作人员称，客户选择哪家银行做按揭，他们就在哪家办理。作为购房者也希望各楼盘对贷款银行不设太多限制，可以自由选定贷款银行。

　　但作为房地产商希望放贷集中式管理，在放贷过程中需要调配房产资料，开发商可以集中处理。如果购房者真要求另寻新的贷款银行，开发商会要求购房者使用直贷方式。并且贷款过程中，所有流程及资料交付需购房者亲自处理，过程会相当麻烦。很多购房者听闻后也会望而却步。　

理财周报独访深圳四大楼盘：最多绑定7银行，最优惠首付2成利率8.5折

    理财周报零售银行实验室研究员 滑明飞/文

　　“所有楼盘的开发商都会指定购房按揭贷款。”

　　在深圳的侨城馨园售楼中心，当记者提出对开发商指定银行做法的疑惑时，一位工作人员对理财周报记者说。

　　是否所有的开发商和银行都绑定呢？开发商为什么会指定按揭贷款银行？这些被指定银行是否会对购房者有优惠？

　　理财周报记者通过对深圳侨城馨园、中海康城国际、万科金色沁园和东方银座公馆等四个楼盘和其指定银行走访调查发现，大部分楼盘的开发商都会为购房者指定特定的银行做按揭。

　　虽然有楼盘允许购房者到非指定行做贷款，但仍会有种种限制，如侨城馨园和中海康城国际的工作人员称，如果到我们非指定银行贷款也可以，但要一次性付清房款。

　　此外，楼盘开发商所指定的银行并不是每个网点都可以办理，而是必须在其指定的某个网点。理财周报记者通过对部分网点的走访发现，在首付、利率等方面，各行也有不同的政策。

　　不是指定网点不办理、难办理

　　“我们一共有7家银行可以供你选择，这比其他楼盘只有一两家选择多了。”侨城馨园的工作人员表示，“我们还可以现场为你办理。”

　　记者了解到，该楼盘指定的7家银行网点有4家国有银行工行喜年支行、中行波托菲诺支行、建行华侨城支行、农行华侨城支行；2家股份制银行招行华侨城支行和深发展南头支行，还有一家外资行永亨银行深圳分行。

　　工作人员还告诉记者，按揭贷款只能在其指定的网点办理，其他即使同属一个银行的网点也办理不了。随后记者随机选择了深发展的另一个网点咨询，结果证实了这个说法。

　　在深发展另一家网点，一位经理告诉记者，开发商和某一个支行会签订合同，他们都有一个额度规定，所以不是在任何一家网点都可以办理的，一定要到开发商指定的支行去办理。而工行的一位工作人员也表示，不是指定银行不办理。

　　深发展的经理也称，“在我们这儿不是不可办理，但是要麻烦得多，并且在首付和利率方面也没有指定支行优惠。我们支行现在最低的首付是三成，利率打8.5折。”

　　随后记者来到了开发商指定的深发展南头支行，一位经理告诉记者，一套房的首付最低可至2成，利率在基准利率基础上下浮15%。

　　当记者咨询是否可以在深发展其他网点办理时，该经理表示，在其他网点办理不了。

　　指定银行的并非侨城馨园一家，中海康城国际也指定了农行东盛支行、建行罗湖支行、工行深东支行、中行文锦渡支行和招行东门支行等5家网点。而东方银座公馆楼盘的工作人员则只是告诉记者他们指定的银行有工行、农行、交行、浦发银行、招商银行和汇丰银行等6家银行，而对于具体的网点，工作人员则称“不知道”，并告诉记者可以到他们那现场办理手续。唯独没有明确指定银行的楼盘是万科金色沁园，工作人员称，客户选择哪家银行做按揭，他们就在哪家办理。

　　符合条件首付2成，不符合按炒楼执行二套房贷政策记者了解到，普通购房者想拿到这样优惠还需要满足两个条件之一，有深圳户口或者在深圳所缴纳社保满一年。深发展南头支行表示，如果两个条件都不符合就要按照二套房贷款，首付5成，利率可以根据具体情况，最低争取到基准利率。

　　深圳户口，满一年的社保是目前深圳各银行审批房贷的硬性指标，符合与不符合条件，在首付和利率上有很大差别。

　　记者以购房者身份咨询了工行喜年支行，一位个贷经理表示，如果有深圳户口或者缴纳社保满一年，首套房就可享受首付2成，利率下浮15%。而在记者走访的大多银行中，对于符合条件的客户均给予这样的优惠。

　　该经理同时称，如果不符合这个条件，我们可以根据客户的具体情况而决定首付和利率。如果收入每月稳定达到6000元以上，拥有本科以上学历等条件，首付4成，利率方面也可优惠。“这个楼盘是我们的一号对接项目，所以像既没有深圳户口，社保又不满一年，只有我们这儿可以做到这样，其他行不可能如此优惠。”该经理告诉记者。

　　在其他支行咨询后，这个观点得到了印证。招行、建行、永亨都表示像以上情况一般不受理。而农行则表示要按照二套房办理，即首付5成，利率在基准利率基础上上浮10%。

　　同样在中海康城国际楼盘所指定的5家银行中同样如此，农行东盛支行的一位客户经理表示，如果是外地户口，缴纳社保又不满一年，我们不受理，我们严格执行相关规定。建行罗湖支行则表示，这种情况按炒楼处理，也就是首付5成，利率上浮10%。而工行深东支行相对优惠一点，提供担保人首付可做到3成，如果没有首付4成，利率则都是下浮15%。中行文锦渡支行称，一般情况下不贷，但如是优质客户，可以贷，但首付要提升至4成。招行东门支行也表示像这种客户，他们一般不受理。此外，对二套房，各网点均表示严格执行国家政策，首付最低5成，利率在基准利率基础上上浮10%。

　　指定银行贷款也无“特权”，和VIP没关系

　　既然是指定银行，在首付、利率以及放款方面应该有“特权”，但是记者通过走访其他一些非指定银行网点，然后进行对比，发现情况并非如此。而一些指定银行的工作人员也表示，指定银行同样要按一般程序走。

　　当记者问农行东盛支行的工作人员VIP客户是否会有优惠时，他称“这和VIP没关系”。这意味着像VIP这样的优质客户，又在指定银行贷款，同样没有“特权”。

　　永亨银行深圳分行表示，即使VIP客户，如没有深圳户口，社保缴纳也不满一年，照样不受理，严格执行政策。“在我们这儿有大量存款、开通股票账户的优质客户，首套房首付仍是2成，利率打8.5折，这是没商量。”农行华侨支行表示。

　　但是仍然有一些网点对VIP客户有一些优惠，深发展南头支行表示，如果存款达到200万以上成为钻石客户，首套房贷利率可下浮20%，即比普通客户再优惠5%。

　　招行华侨城支行则对贵宾客户在审批方面给予优先考虑，但首付和利率没有优惠空间。工行深东支行对于VIP客户的优惠则根据具体情况来决定利率，但首套房最多下浮25%，而普通客户则是下浮15%。

　　银行开发商“联姻”防风险

　　在指定银行做按揭贷款并无任何“特权”，那么为什么开发商要为购房者指定特定的银行？

　　银行方面，深发展的工作人员也表示，我们对开发商也有贷款，这种开发贷使得双方都有良好的合作基础，所以在做按揭时也要照顾一下。就此，记者也采访了某股份制银行的一位个贷部门负责人，他称，开发商指定银行这种情况一直就有。这也是国家允许的，因为要确保开发贷不会出现烂账，这样做也是对银行风险的一种控制。