热议新政“漏洞” 部分银行打通个人企业融资

　　随着地产调控的深入，房贷申请人对优惠利率的热议不曾停止，甚至总结出新政下的四大漏洞；从银行层面看，一些银行在收紧二套房贷的同时，开始开辟其它疆场，把原本分属于不同渠道的融资产品整合在一起以满足需求。

　　参贷人二套房仍可享优惠

　　近日住建部、央行

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　　上有政策，下有对策。不少精明的个贷申请人已经总结出新政下可能存在的四大漏洞：如只能查询新购家庭房产情况，为异地购房者规避政策创造了可能；只限制家庭成套存量房，未限制共同产权及商业产权；一些不能提供税单和社保证明的客户，以给一些公司几千元费用，让其帮助开具收入证明，补缴社保；为了降低二套房高于基准利率1.1倍的高昂利率成本，贷款申请者想出借道固定利率、个人消费贷款或住房抵押贷款等方法。

　　记者注意到，对于二套房的认定，市场普遍存在大行松于股份制银行、外资银行的特点。如在沪上一国有大行，如果申请人之前购买的第一套房是作为参贷人的，对其申办第二套房的贷款银行视情况仍然能按一套房给予7.5至8折的利率优惠，不过首付依旧要达到四成以上。

　　但股份制银行及外资银行则比较谨慎。一位外资银行业务员表示，“根据房贷新政，银行往往看重客户以往的贷款记录，而现在除了贷款以外，银行更着重考察客户此前是否上过房产证，实行认房又认贷的原则。”

　　还有一位股份制银行的客户经理称，“居住证是硬性规定，只有借此银行才能确定客户不是临时员工，否则贷款买房只是空谈。”

　　“4、5月份以来，房产成交量锐减，我们的房贷数量已减少一半左右。”一银行个贷负责人感慨称。不过，个贷业务量的减少让其它经营性贷款、固定利率贷款等个性化产品出现了 “生机”。记者获悉，兴业银行在全国各地大力推广其个人经营性贷款 “兴业通”，目前已做了几十亿元的规模了。

　　业内预计，此次新政在房屋登记信息系统完善的一线城市可操作性较强，覆盖80%以上有能力购房的人群，预计6月交易量环比会继续下调5%至10%。

　　央行昨日发布 《2009年中国区域金融运行报告》强调，要执行好差别化房贷政策，促进房地产市场健康平稳发展。加强地方融资平台公司贷款风险管理，保持金融体系稳健，防范系统性风险，增强金融持续支持经济发展的能力。

　　外资银行融合个人企业贷

　　开动“脑筋”的不仅仅只有中资银行。昨日，花旗中国宣布，将通过其零售银行网点推出一项为小企业主服务的新的银行业务——“优智商务”成长企业服务，将个人业务与商业金融整合在一起，由单一客户经理提供服务。

　　这项在国内尚属首创的业务打破了往日个人与企业业务分营的模式。花旗中国副行长石安楠透露，这个模式已经在印度等国家推广，取得了不错的效果，在国内，这项业务已经于3月15日开始试行，从6月8日起开始正式在上海各分支行推出，计划在下半年内推及其他城市。

　　“我们发现不少小企业主的融资需求无法得到满足。”花旗中国商业银行部总经理张建南介绍，此次的“优智商务”就是一个整合的平台，连接了个人业务与银行业务。这一服务的打造是为了方便那些既有个人理财业务需求，又有公司业务需求的中小企业主，由单一客户经理负责，由一个窗口处理。

　　“优智商务”的最大特色在于其整合的融资功能。中小企业的融资难一直是问题，但此项服务为企业提供了相对快捷的贷款，贷款审批最快可在7日内完成，融资金额最高可达600万元人民币。这在一定程度上方便了不少中小企业主。在昨日发布会现场，就有两家中小企业主与花旗签约，分别获得了160万元和230万元的贷款。另外，“优智商务”还提供了网上银行、信用证等一系列财务管理服务。

　　渣打中国携手用友软件也于近日联合推出银企直连资金管理解决方案。宣布所有使用用友ERP系统的企业均可应用该方案与渣打中国的电子银行平台实现无缝对接，有效搭建银企直连更为高效、安全的运营体系。

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　　银行个贷压力测试仍显乐观

　　上海银监局最新披露的数据显示，沪主要中外资银行以2010年3月31日信贷数据为基准，对房地产相关贷款进行了压力测试。总体来看，压力情景下对银行业经营整体影响较小，即使房价下跌30%，银行贷款不良率也仅从1.04%升至1.41%。此外，在轻度、中度和重度压力情景下，个人住房贷款不良率将从0.36%的基准水平，分别升至0.58%、0.74%和1.58%。

　　来自银行业内部的一份房贷压力测试的报告显示，压力测试是在三种假设情景下对商业银行个人住房贷款、开发贷款、土地储备贷款以及房地产上下游贷款质量的迁徙情况进行检测。具体分为，轻度压力环境，即利率上浮27个基点，房价下跌10%；中度压力环境，即利率上升54个基点，房价下跌20%；重度压力环境，利率跳升108个基点，房价下跌三成。

　　不过业内人士警告称，根据国际经验，如果房价大幅回落超过30%，个人住房贷款不良率平均将上升近1倍，对于整个银行系统而言，这种风险也是不容忽视的。相比之下，商业银行应高度关注房地产开发贷款业务。在重度压力下（即房价下跌30%），商业银行对房地产开发贷款不良率将出现较快速度的提高。因此，商业银行必须对客户违约的潜在风险更加重视，必须采取措施保持自身稳健。如果房价下跌导致房地产开发商运行困难，房地产开发贷款风险在不断增大。