房产税陷入迷局 楼市调控进入观察期

　　这两天，曾被业界预期会尽快出台的房产税，随着“三年不可能开征”和“随时都可开征”的争论变得扑朔迷离。

　　与此同时，继北京之后，深圳、广州、重庆等地刚刚出台的房地产调控细则被业界形容为“温和版”的细则。种种迹象似乎在表明，楼市调控正转向和风细雨。

　　“目前的"温和"并非调控结束，楼市调控会有一系列的政策，中央会有一个持续考虑，先出的政策需要在市场中观察调控的效果。”国研中心发展战略和区域经济研究部研究员刘云中在接受中国经济时报记者采访时表示，目前楼市正处于观察期。

　　地方细则大多“温和”

　　在“国十条”新政满月后，广州、重庆、深圳等地细则近期相继出台。与北京细则相比，这些地方的房地产调控细则显得宽松很多。5月21日，广州正式公布楼市细则，细则中并没有规定限制购房套数、征收房产税、停止三套房贷等严厉的政策。同一天，重庆也公布了楼市调控细则，也未提及限购、扩大房产税征收范围、停止三套房贷等政策。而深圳版的“楼市十三条”中，也没有传言的“比中央更严厉”的措施，相比北京的“限购令”，“深十三条”也显得很温和。

　　随着这些地方楼市调控细则的出台，原本乌云压顶的房地产市场可以说是松了一大口气。开发商不再紧张，坊间不少评论甚至认为地方政府为楼市调控松绑。

　　预期会更严厉的地方细则，为何多数都选择转向温和呢？不少地方政府的解释是，新政实施以来，楼市运行已出现了积极的变化，市场成交量已出现较大幅度萎缩，市场观望气氛浓厚，新政“抑投机、遏房价”的成效初显。

　　“地方细则的宽松或趋紧，与地方房价上涨幅度以及地方政府对土地财政的依赖度有很大关系。”刘云中告诉记者，地方细则出台前，地方首先要考虑的是土地收入对地方经济的贡献到底有多大。因为每个地方的地价水平不一样，在一、二线城市土地财政所占的比重要更大，而其他地方则相对小一些。可以说，土地财政是影响地方政府决策的一个重要原因。

　　其次，地方政府也要考虑当地目前的土地价格与房价的水平以及今年以来房价的上涨幅度，如果上涨幅度较大，可能政策就会更加严厉；如果泡沫不是很严重，政策可能会宽松一些。

　　第三，调控政策是否严厉也与当地产业结构、经济发展水平有一定关系。如果当地经济发展得好且对土地的依赖性小，地方调控就会与中央调控的调子保持一致。第四，也与地方土地的供应量有关系。供应量比较大，那么政策也相应会宽松一些。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄在回复给本报记者的邮件中表示，在目前住房需求较大的前提下，房地产业是推动各地城市经济发展的火车头，不少城市主管部门自然会有一些保护心理，这也使得地方在出台房地产调控政策时有稀释中央政策的可能。

　　房产税陷入迷局

　　与可能严厉但最终变得“温和”的地方细则一样，此前曾传言可能在重庆和上海率先开征的房产税，近几日则是在“三年内不开征”和“随时可能开征”的说法中陷入迷局。

　　上周末，国家发改委产业研究所有关研究人员“三年之内免谈房产税”的言论瞬间成为各大网络媒体的头条。但随后，国家发改委明确表示，研究人员的讲话并不代表国家发改委立场。与此同时，有专家驳“房产税三年内难征”一说，称可随时开征，国税总局一位负责人则称出台房产税征收办法的条件已经具备，但具体何时开征仍是一个相机抉择的过程。

　　“可能开征”到“三年内难征”再到“随时可开征”，在这场传言、再辟谣的过程中，普通消费者很难看清这一政策的结果。北京一位改善型购房者告诉本报记者，“相关政府部门的表态只会让我们更糊涂，房产税到底征不征？开发商吹风，未来政策环境只会更宽松不会再严，我们现在已经判断不清楚市场走向了。”

　　专家指出，与物业税相比，房产税在中国的成长基础较为成熟，而且是有例可循，短期内开征的可能性更大。

　　财政部财政科学研究所所长贾康表示，房产税税制可以为地方政府提供大宗稳定的收入来源，同时从侧面起到对房地产市场进行调控的效果。

　　贾康前几天在清华大学演讲时表示，“当前在制度上主要就是在住房保有环节缺少应该有的税制，这么多的调控政策，到现在为止，都还只是在交易环节，但其实最合理的经济手段就是在保有环节上的税收。但截至目前，都还没有形成一个基本形态。”对于房产税能否开征，贾康表示“拭目以待”。

　　薛建雄也向记者表示，房地产业发展到目前阶段，已经具备房产税出台的相关条件。最重要的是，城市土地稀缺、房价上涨加快、投资过盛等等矛盾也都需要房产税进行调控。只是需要考虑以较合理的方法和选择较好的时机征收。

　　楼市调控进入观察期

　　刘云中告诉记者，此次中央调控的目标，就是抑制部分地方房价过快上涨，让房价保持在一个合理的水平。

　　“但在完成这个目标的同时，政府本身也不希望在打压房价的过程中，使各地房地产投资、消费出现快速收缩。”中国人民大学经济学院副院长刘元春在接受本报记者采访时说，因为这会对宏观经济的稳定和复苏不利。这种两难局面，导致政府在房地产调控中，一方面要保民生，一方面还要注意政策实施过程中会不会出现强烈的负面效应，因此政府也需要相机决策。

　　“楼市调控会有一系列的政策，中央会有一个持续考虑，先出的政策需要在市场中观察效果。”刘云中表示，如果调控效果达到了，可能就不会再出台新的政策，如果房价还会过快上涨的话，肯定还会有后续政策出台。“现在，正处于政策效应的观察期。”

　　有业内人士分析认为，除了宏观政策调控，要解决房地产的核心问题，还是要解决地方政府对土地财政的过度依赖问题。

　　刘元春表示，破除地方政府过度依赖土地财政是解决高房价、高地价问题的本质。但中国分税制形成的过程不是一天两天，利益格局也并非一下子就能打破。目前要想进行大的改革，从根本上改革分税制造成的财权与事权不对称的情况，改革土地财政格局，还非常困难，最起码近五年内很难实现。

　　所以，从目前来看，在根本问题难以快速得到解决的前提下，更重要的是要在保障性住房建设上下力气，政府应该对投机性需求进行打压，对房地产投资的杠杆率进行监控。要长期规划加短期调控措施一起来解决房地产目前存在的各种问题。例如，要考虑在改革土地财政的同时，开辟新财源的问题。

　　有不少专家建议，可以通过允许地方发债来解决地方财政来源问题。刘云中表示，地方发债会带来一定好处，通过发债的形式，可以使整个债务额、用途更加透明，便于监控。而且，用多少钱发多少债，避免地方政府过度财政支出。

　　但目前地方发债在法律上还存在一些障碍，因为在我国，预算法、担保法不允许地方政府直接举债。刘云中说，这就要对相关法律进行修改。当然，也可以让中央财政代发，然后再转给地方。本报记者 王小霞 (来源：中国经济时报)