寿险公司投资养老社区的趋势与前景

　　□任婕 陈轶昌

　　保险公司的“养老梦”

　　2009年末，泰康人寿专门成立了“泰康之家投资有限公司”，注册资金22亿元，第一步拟投入40亿元，购置位于北京昌平小汤山温泉乡的2000亩地，建成新型健康养老院“泰康之家”。泰康的第二部规划是在上海、三亚等地建更多的

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　　需求“创造”供给

　　目前，我国人口老龄化趋势严重，在我国步入老龄化社会的10年中，每年老年人口以311万人的速度增长；而未来的10年，80岁以上高龄老人、病残老人和独居老人的比例也将迅速增加。到2030年，中国60岁以上的人口将达到3.1亿，占总人口的比重超过20%。加之传统的养老观念因为“421”家庭模式的冲击，老年人群对社会管理和公共服务的需求也迅速增大。但另一方面，我国养老机构及服务的供给却相对缺乏，全国各类社会养老机构仅有3.9万多个，服务质量较差，且增速较慢。据不完全统计，各地各级各类养老服务机构床位数仅占老年人总数的1%左右，较之国际社会通行的5%至7%的比率相差甚远。养老机构供需失衡使得提高老年人“老有所养”的福利水平迫在眉睫。

　　在欧美发达国家，养老社区多由教会组织或者基金会组织建立。20世纪90年代以来，像ING和IOWA等保险机构在政府支持下也开始进行养老社区投资管理并初具规模。保险公司投资、建设这种将保险、地产、养老产业融合在一起的商业模式，可以将寿险产业链拉长20到30年。保险公司可以利用资金优势扩展投资渠道以及通过养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品及老年建筑等产业。从而，打造我国养老产业独有的寿险产业链，对解决目前养老供需矛盾、促进和谐社会建设具有重要作用。

　　国外学者对英国55岁及以上老人的调查发现，在所有社会经济团体中都普遍体现出对退休社区住宅的兴趣，在妇女和高学历的年长者中尤为明显。能提供医疗服务、运输和购物的途径，同时提供家务和个人护理服务的设施对这些消费者将十分有吸引力。

　　从经济发展的角度来看，金融危机的影响仍在继续，在政府大规模投资激励计划后，出现企业以投资为主导的刺激经济复苏现象。但保险公司投资养老社区带动的增长明显区别于那些短视的投资计划，这种投资行为会带动相关产业的发展，拉动内需，实现经济发展的良性循环。在社会就业方面，保险公司产业链的扩展带动了上下游相关行业就业人员的增长。以养老护理为例，民政部表示，未来我国最少需要1000万名老年护理人员。但我国目前持有养老护理资格证书的人员数量仅有两万人，且以外地务工人员为主，大多只有初中文化程度。保险公司可以尽自身最大努力去培养养老护理人才，通过与院校合作，组织专职人员对失业人员等进行短期培训，从而实实在在地发挥为养老服务的目的，而不只是为老年人提供一个聚居的地点。

　　养老社区的普及不仅仅为中低收入老年人提供了住房保障，也解决了老年人就医和长期护理问题。根据欧美经验，在现代养老社区，由于具备了专业化的老年医疗保障服务，社区居民的寿命往往较社会平均水平高出8岁至10岁，同时医疗保健支出减少30%。由此可见，建立养老社区是符合我国完善社会保障体系的发展趋势的。

　　在上海老年学学会的一项调查中显示：近七成的城市居民愿意接受社区养老，83.4%的市民认为这种方式可行。在被调查的417位50岁至59岁的“准老人”中，70.4%的人表示愿意选择社区养老。社区养老作为家庭养老和机构养老的最佳结合点，正成为越来越多人的选择，符合社会主流的认识，是未来的发展趋势。

　　扩展寿险产业链

　　应对我国人口老龄化的态势以及日趋严峻的社会养老问题，保险公司将不再只局限于适合市场需求的寿险产品的开发和销售，而是开始着眼于向寿险产业链下游延伸，其中的一个途径就是投资养老社区。

　　养老社区不是通常意义上的养老服务机构，它打破了传统养老院的模式，范围扩展到社区规模，不设固定场所收养老人，社区设施充分考虑老年人的需求，例如，配备齐全的无障碍设施和明显的方位标志等。社区服务以老年人的照料服务为主，包括卫生、医疗、康复、文化娱乐等方面，从而为老年人提供了实实在在的保障。

　　在满足社会需求的同时，进行养老社区的投资对于保险公司在发展战略上也具备一定的可行性。

　　首先，养老社区符合国家未来发展政策。2008年底，国务院办公厅下发的“金融30条”中明确提出，“支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体”。此外，2010年全国保险工作会议上，保监会主席吴定富透露，《保险资产投资不动产细则》将于近期公布，出于维护房地产市场的稳定和居民的利益以及保险业自身风险可控等因素，届时保险资金将不允许投资居民住宅、不允许参与房地产开发、不允许直接投资商业房地产等项目，只能投资于经济适用房等保障性住房和养老物业。

　　其次，投资养老社区作为拓展寿险产业链的主要途径，可以缓解保险资金“长短错配”的压力。在我国保险业快速发展过程中，保险公司积聚了大量可投资资产。但大量的保险资金进入了银行存款、国债等短期投资渠道，造成了资产负债期限的不匹配。养老社区投资作为一项长期投资，规模大、期限长，可以与保险公司的长期负债相匹配，缓解保险公司资产负债不匹配的问题。

　　最后，养老社区作为寿险产业链的下游产业，又与保险公司的养老保险等产品相联系。首先，保险公司可以参与社区服务与管理，加强风险控制，为老年人提供更专业的服务，给老年家庭带来更多的安全感；其次，养老产品的高赔付率、高费用等现象或将改观；再次，保险公司能有针对性地收集大量有潜在购买能力的老年人的健康信息和服务需求，为保险产品的设计提供第一手资料。

　　保险公司投资养老社区的运营模式

　　在我国，投资养老社区尚属探索阶段，并且保险公司没有独立投资房地产的经验和能力，因此，有必要借鉴国外房地产投资运营模式，让保险公司能根据自身能力和市场需求来投资养老社区。

　　全资模式

　　预计在即将出台的保险资金投资不动产的细则中，将会对保险资金的投资范围和方向做出界定。在允许投资保障性住房和养老物业的前提下，保险公司将可以全资建立养老社区。这种模式具有较强的可控性，保险公司能按照自己的目标制定投资计划并实施，避免与合资方出现管理矛盾。但缺点可能在于保险公司没有投入养老市场的相关经验，缺乏专业的管理技能，所以该模式主要运用于购买成熟养老物业，以减少自主投资的风险。

　　股权合作模式

　　保险公司与开发商联合成立股份公司，保险公司提供资金支持和部分风险控制咨询，开发商提供技术和市场开发，投资收益按股权比例进行分配。该模式有利的方面是有专业房地产开发商的支持，能有效规避保险公司盲目投资房地产带来的风险。同时，与地产商的合作，能学习社区管理经验。该模式适合新地产的开发建设。

　　房地产投资信托基金REITs模式

　　REITs（Real Estate Investment Trust）是一种以发行收益凭证的方式募集投资者资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的信托基金。通过设立专门的养老社区房地产投资信托基金，由保险公司利用保险资金投资该信托基金，当资金募集完成后，让收益凭证在交易市场上市，并由专业房地产开发商根据保险公司要求，对养老社区进行设计、建设，投资收益按比例分配给保险公司。

　　目前普遍运用的子模式有：（1）权益型REITs：直接投资并拥有不动产，其收入主要来源于其拥有的不动产的租金收入。业务范围涉及房地产投资，包括租赁、物业开发、客户服务等。（2）抵押型REITs：主要以金融中介的角色将所募集资金直接或间接用于发放各种房地产抵押贷款，主要收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款获取抵押房地产的部分租金和增值收益。

　　这种模式国外典型的有荷兰国际集团（ING），ING依据权益型REITs模式设立生活社区地产项目（Real Estate Community Living Group）。从这个投资项目的年报中我们得知，该项目主要投资于澳大利亚、加拿大、美国的老年社区以及美国、新西兰的学生公寓等房地产。以美国地区为例，ING投资在美国养老社区的资金占全部投资基金资产的54%，涵盖了美国对养老社区有固定需求的27个地区。由经验丰富的Chartwell公司来帮助ING建立房地产信托基金，让该养老社区的收益凭证上市交易，而养老社区的管理则是交由Horizon Bay和 Ultimate Care两所老年公寓管理机构来运营。

　　如此一来，保险公司不仅建立起了专业化的养老社区，而且保证了投资资金的安全性、收益性和流动性。因为REITs下的房地产投资由专业人士管理，资金运作效率有保证，对社区的投资收益主要是房价和出租业务，租金的稳定性决定了前期保险资金投资的收益性。在ING的年报中反映出，即使在2009年，由于受金融危机的影响，很多家庭将老人接离老年社区或者是延迟入住，出现了第一季度平均入住率只有89.2%，低于2008年全年平均入住率的92.6%，但由于投资的23个地区租金上升，仍然使得2009年度投资组合的总收益上升。此外，国外的REITs是上市的，若在我国也推广REITs，房地产将转化为可流动的证券资产，具有较高的流动性。

　　目前，国内已经有保险公司开始引进类似于REITs的运营模式，例如，中国平安通过旗下的平安信托，与金地、绿城及蓝光等分别签订信托投资协议，承诺对上述房地产企业的整体项目设计股权信托计划，共同投资优质住宅项目以及城市综合体项目，这也算是国内保险公司从事信托投资的一种尝试。

　　美妙的前景

　　保险公司在合理采用以上投资运营模式后，投资养老社区将发挥专业优势，促进养老产业的完善。专业化的健康管理团队将使老年社区居民的健康、生活水准最优化。同时，能延伸服务链条，扩展业务。下游养老社区产业的发展有利于上游企业年金计划的实施，为寿险产品设计提供更符合市场需求的精算数据。

　　同时，保险公司也需要设立专门的管理团队来应对该市场的竞争。比如，社区规划团队负责社区内的设施维护和布局调整，社区服务团队负责提供和改进社区居民生活服务，包括定期走访老年居民，提供咨询、体检等服务，并将相关信息反馈给有关部门，提高养老社区的竞争力。

　　但所有这些美好的构想都要在寿险产业上游产品稳步发展的基础上，以及国家政策支持下付诸实现。上游业务的稳步经营将为养老社区提供强有力的资金支持和客户来源，国家产业扶持政策将鼓励、引导保险公司规范经营，保证保险公司偿付能力，从而提高和改善老年人的养老福利水平。

　　随着新《保险法》的实施和中国保监会“允许保险资金投资不动产”政策导向的确定，一些保险公司投资养老社区的战略格外引人关注。应对我国人口老龄化的态势以及日趋严峻的社会养老问题，保险公司将不再只局限于适合市场需求的寿险产品的开发和销售，而是开始着眼于向寿险产业链下游延伸，其中的一个途径就是投资养老社区。凭借专业化经营优势，再配合以适当的政策支持，寿险公司投资养老社区具有广阔的前景。