学者：企业主都在关心楼市 降房价不会影响经济

　　从2009年下半年开始，商品房价格一路走高，高房价已经成为社会一大难题。房价究竟为什么这么高，症结何在？

　　当数据和理论都不能完全解疑的时候，经济学家、北京大学企业商学院研究中心主任、教授赖伟民选择了一种体验式调查方式。

　　从2009年下半年到2010年1月，利用到各地讲课考察的机会，他跑了50多个城市，调查100多个楼盘，发现了楼市“让人心惊”的真相：80%以上购房者都是投资客，而有居住需求的人却买不起房。

　　企业主都在关心楼市

　　赖伟民的研究领域是企业战略、企业管理，接触的是企业主，与房地产关系并不大。然而正是这些学员刺激他要找出楼市真相。“我在各地主要为总裁班、EMBA班授课，学员是企业主和企业的高管。按理说，他们应该问我如何把企业做好，但实际上他们问得最多的问题是，楼市下一步怎么样，怎么买股票赚钱。从2007年就出现这种趋势，到了2009年问题就更突出了。”

　　赖伟民说，学员的这种变化让他很不安。

　　2009年第二季度是金融危机比较严重的时候，而楼价却开始飞涨，究竟是为什么？赖伟民决定不去看开发商、经济学家怎么说，而是到各地的楼盘去实地调查，与买楼、卖楼的人仔细交流，寻求真相，“不为别的，只为心安。”

　　济南青岛涨得都挺快

　　因为工作关系，赖伟民经常到各地讲课、考察，利用工作间隙，他就到当地楼盘转，选择2-3个楼盘，市区和城郊各选一两个，与售楼人员、2-3位购房者交流。除西北地区只去过西宁外，其他的省会城市都跑过了。

　　有人说，北京、上海等一线城市楼价涨得太厉害，而二、三线城市涨幅并不大。经过实地调查，赖伟民得出结论：都在涨，而且很离谱。“贵阳经济不算发达，算三线城市吧，2009年12月，我去了当地一个新的开发区金阳新区，配套设施还很不完善，房价最高已经到了7000元/平方米，而2007年房价最高的时候，这里的房价也就2000元/平方米左右。”

　　赖伟民也到过济南和青岛考察楼盘，在他的印象中，“济南和青岛涨得很快，特别是青岛，崂山附近的房子单价都要过万元，非常离谱。”

　　房地产问题不在房地产本身

　　走过那么多楼盘，赖伟民发现，最后签约买楼的人80%以上都是炒房的，这其中大约一半为投资，一半为投机，而真正有购房需求的人往往犹豫着离开，遭到售楼人员的白眼。

　　赖伟民说，2009年下半年这段时间，80%购房者是投资，他们大致分为两种，一种是为了抵御通货膨胀，让资金保值增值，有投资的需求；另一种是等待房子涨价后卖出，属于投机行为。

　　而更让人不安的是，很多企业主加入了炒房的队伍。赖伟民说，因为人民币升值、金融危机，有的企业主关闭了工厂，钱不能存在银行里贬值，又没有别的投资渠道，就拿着钱炒楼。房价30%甚至50%的上涨，利润惊人，比做企业更有吸引力。赖伟民说：“楼市的问题不在楼市上，而在于企业不赚钱、老百姓没有健康的投资渠道。要解决中国楼市的问题，关键不在于出台了多少房地产政策，而在于首先要解决实业投资环境的问题，为老百姓拓宽投资渠道、公平地解决财富二次分配的问题。”

　　对话赖伟民

　　购买二套房应该付全款

　　如何破解房价难题，房价降下来是否会影响经济发展，对未来楼市、经济走势有何预测？赖伟民教授接受本报记者采访时，表达了自己的观点。

　　“刚性需求”在偷换概念

　　记者：有很多人认为城镇化进程造成刚性需求巨大，是支持房价上涨的重要原因，您是否认同？

　　赖伟民：所谓刚性需求是偷换概念。在经济学上，我们认为只有最终消费才是有效需求，刚性需求应该是居住需求。而那些炒房客不是最终消费者。我认为我们的统计方法有问题，商品房的实际空置率很高。

　　调控政策力度还不够大

　　记者：最近又有两项调控政策出台，开发商拿地需付20%保证金，70%的住宅用地要建保障性住房，调控力度在加大。您如何看待这些政策，作用如何？

　　赖伟民：我认为政策力度还不够大。抑制房价上涨关键是管好入口和出口。入口即信贷，比如一套房可以按揭，购买二套房就要付全款，不许按揭，这样可以减少大部分投资行为；出口即销售，规定合理利润，不论炒多少手，利润是规定好的。而根本办法是解决企业投资环境，解决老百姓投资渠道问题。

　　降房价不会影响经济

　　记者：高房价似乎有点骑虎难下，有人认为，房地产拉动了太多相关行业，如果房价下降，会影响地方经济。

　　赖伟民：房价下跌不会影响经济，只会影响房地产商的暴利。房价下降，老百姓会受益，银行金融风险降低，反倒会促进行业合理发展。 (来源：济南日报)