楼市蛰伏未必触发房价下跌

　　从近来重点城市的成交情况看，缩量盘整是明显的特征，一些“灵动”的开发商已准备使出变相降价的王牌，但这不足以代表未来楼市的整体走向。目前楼市已进入互相僵持的蛰伏期，政策继续收紧的力度和市场信心的平和将是率先打破沉寂局面的诱发因素，目前楼市的僵持不会引发全面的价格下调，后期楼市涨价的动能依然存在。

　　紧缩调控引发的预期逆转是目前成交量萎靡的重要原因，很多人把目前成交的缩小比拟为去年阳春三月爆发的征兆。就目前楼市所处的宏观环境和政府调控的基调看，楼市蛰伏的很多不确定性仍未消除，成交的地量并不一定会引发价格必然的下跌和未来市场的反转。短期内，期待未来能有爆发式突破的愿景恐难实现。

　　首先，经济仍处于上升周期，若持续去年的态势，投资对经济的拉动作用在当前可能会达到高点，并会延伸到今年年底。由于去年去库存的基本完成，目前大城市可供出售的房源基本处于低位，再加上政府加大对囤地捂盘的打击，今年地产投资整体不会有大的回落，投资走势出现前低后高的概率较大。经济的向好、业绩的增长、供小于求、地产商资金的充裕等因素使目前的市场与去年相比，有着根本的不同。目前部分地区出现的价格松动只是部分开发商的市场策略，通过以价补量继续去库存的进程，而非对未来市场整体悲观。宏观环境和微观财务情况使开发商大幅降价的空间有限，未来成交能否从低迷走向再度火爆，从房价找突破口难度较大。

　　第二，从政策的出发点看，楼市调控的根本目标是遏制房价过快上涨，而非促使其下跌。在调控目标达成并巩固一定阶段后，并不意味着临时的紧缩措施还会持续，待楼市恢复理性后，猛药式的措施会逐渐向平衡回归。从抑制投机行为的角度看，政府还是有保有压的，对开发商贷款、个人贷款的限制无疑可以降低杠杆比率，直接抑制投资行为，而对于保障房、廉租房的加大投入，可以解决部分刚性需求，对冲高房价的冲击。区别对待、地区差异、结构调整等显示出政府对楼市的调控并非一刀切，在投资需求得到较好控制的时候，如果刚性需求还能渐进式体现，楼市的成交将向常态回归，未来楼市的走向将更多的体现差异化、多元化。

　　第三，供需双方的预期主导着近来市场的情绪，预期的明朗将终结蛰伏的状态。在一系列紧缩措施的引导下，消费者预期未来房价可能会跌，因此会延迟购买意愿。而受库存不足和严厉调控的双重影响，开发商在涨价和扩大投资方面摇摆不定，预期的不明朗使得当前的楼市敏感性较强。在预期不对称性的笼罩下，目前已经到了政策的发酵期和市场的敏感期，毕竟去年12月以来疾风骤雨式的调控需要市场慢慢消化，在观望心态完全平抑后，公众和开发商对市场的一致预期将定调市场未来的走向。追涨杀跌的心态在资产市场都普遍存在，如何更长线的看待不动产市场起伏，对于普通民众的预期和市场的平滑发展都有重要意义。

　　从以上三个因素看，宏观环境、政策效应、市场预期等交互作用使得未来房价的变化还有一些不确定性，今年的市场可能远比以往复杂。分析人士认为，普涨普跌似的系统性表现在今年楼市的行情中较难演绎，由于风险和泡沫化的程度不同，市场供给能力和政策执行力度的差异，楼市结构性的变化将更为明显，不过，从宏观政策环境看，只要货币政策还未动用价格工具，楼市平稳向上的根基依旧存在，房价大幅下跌的动能不会太强。