上海非中心城区房价松动 楼市走向4、5月份明晰

　　受到农历春节长假、新建商品房供应下降、房贷收紧影响， 2月份全市二手房成交量继续延续上月跌势，成交价格也在持续一年的上扬之后呈现出下探走势。昨天发布的2月份上海二手房指数报告显示，自去年11月底开始出台多项新政后，楼市已进入政策消化阶段，不少投资客从持房转为抛售，并出现3%-5%的议价空间。

　　市场人士指出，今年1至2月份的二手住宅成交量持续下滑，短期内成交量回暖依然乏力，买卖双方对后市的不确定加剧了观望心理。在市场短暂盘整之后，楼市整体走向有望在4、 5月份之后明晰。

　　信贷政策致交易转冷

　　报告显示， 2月，上海二手房价格指数为2540点，较1月上升2点，环比上涨0.05%，涨势受阻，近乎走平。环比1月涨幅缩小0.74个百分点。据统计，全市18个区县中的13个区2月平均涨幅为0.05%，涨幅整体回落明显。

　　今年1月起营业税改征的实施令市中心不少售房业主将二手房交易税费转嫁给下家，挂牌总价不降反升5%-8%。进入2月后成交转冷，部分业主对价格产生动摇。徐汇、黄浦等出现业主主动将挂牌价回调3%-5%。

　　随着远郊地区一手房出现不同程度的打折优惠活动，非中心城区的二手房价也开始松动，如2月松江下跌0.23%。

　　另据统计，全市70个控制点中的59个控制点板块2月涨跌互现。其中下跌的有25个，持平的有12个，上涨的有22个，下跌板块数超过了上涨板块。

　　上海二手房指数办公室认为，信贷政策是造成2月楼市交易转冷的主要因素，除春节假期外，银监会连续重申严格执行个人贷款、各大商业银行收紧房贷、上调二套房贷利率，央行再次上调准备金率0.5个百分点等，都加剧楼市的观望气氛。二手房市场开始出现买卖双方博弈，房价上涨受到抑制，成交调整的局面还将维持。

　　成交下探是正常波动

　　来自上海中原地产研究咨询部公布的最新报告，也佐证了当前上海二手房步入 “暂时休止”的交易态势。监测显示， 2月上海中原全市二手房成交套数较1月份出现33%的下降，成交均价也是近来几个月首次出现下跌，为21100元/平方米，环比下降2.6%。

　　从区域方面看， 2月全市成交套数名列前三位的区域依然是上月记录保持区域，依次为浦东、宝山、普陀，分别占比 28.4%、14.4%、 10.4%，其中普陀区成交占比和上月比出现4%左右的下降。

　　中原地产研究咨询部高级经理马冀表示， 2月份，成交量延续上月的下降情况，但萎缩幅度和1月份比有所缓解，成交价格也出现小幅下探，这也是市场盘整期的正常波动。

　　在其看来，一方面，进入2010年后存款准备金率2次上调，信贷收紧等多项市场因素对楼市的观望心理加剧，使成交受到抑制；另一方面，受到新建商品房后续供应严重不足的情况下，成交价格依然较为坚挺，当月受到中低端物业成交放大，高端物业成交收窄影响，整体均价出现微调。

　　3月表现预演后市行情

　　作为沪上房产中介主要负责人，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪向记者表示，2月份交易量的走低是多个因素影响所致，其中重要的几点就包含了传统淡季与春节长假叠加、信贷收紧及政策走向的不确定。

　　“从市场实际交投来看，如今上海二手房市场的房价走势呈涨跌互现态势，不同的价格走势表明了各方对后市预期的分歧仍然存在。较为积极的是，尽管交易量下滑，但2月下旬开始市民的看房颇为活跃，预计累计需求将在3月份得到释放，交易量有望恢复到正常水平。 ”在叶看来，3月份的市场表现，也可看作是年内后市行情的预演。

　　叶厚彪同时指出，2月均价的走高在于成交结构的改变。首先，根据21世纪不动产200余家门店的抽样调查显示，目前上海二手房价格未有明显松动、稳定是基调。其次，2月入市的买家，绝大多数为刚需买家，总价预算集中在100-200万元，而此类房源也正是市场最为稀缺的房源，供需失衡之下带动了房价的上升。

　　“相对而言，客户需求量较小、供应较充足的高总价房源，更容易在后市中迎来小幅回调。 ”针对后市可能会率先跌价的房型，叶厚彪谈道。