退房成杭州楼市热门关键词：是时势还是炒作？

　　近来，退房成了杭州楼市的热门关键词。关于退房增多的报道从上周就开始出现。根据透明售房网显示的退房记录，从2009年12月16日到31日，杭州主城区退房48套；而从2010年1月1日起的半个月内，杭州主城区退房60套。再看近三个月来的退房记录，11月全月退房70套，12月全月退房65套，而1月份半个月61套的数据已经接近了12月全月。当前市场上有两种声音：一、09年末和2010年初的各种政策出台，大大影响了新房市场，退房现象是其表征之一；二、退房量没有明显增多，所谓的“退房门”完全是空穴来风的炒作。

　　很多购房者都希望了解到退房背后究竟有什么样的意义，住在杭州网记者今日采访了相关的新房开发商和中介，也听到了一些业内专家的理解。

　　为什么同天退房18套？

　　太和广场实为产权变更

　　1月15日，解除合同名单中，太和广场独占18席，全部为8#楼的23层和24层，而原购房者名字是赞成发展。如此集中退房，引发了购房者的诸多猜想。

　　对此，赞成房产副总沈飚首先对记者明确，8#楼是太和广场的写字楼，属于他们一期开出的房源。当时，顶楼的两层，即此次退房的23层和24层，在销售时留作赞成集团办公用。由于赞成集团需要的是整层空间，所以施工的时候并没有像其他楼层那样隔成独立9间。这导致这两层的产权证有18本，实际却只有两套。

　　“其实就是一个手续，如果要办理整层一套的产权证，就要先把之前的18套给解除合同。”沈飚对记者解释，太和广场的退房其实是为了把小的产权合成一本大的。正好赶上了对“退房”敏感的时期，所以吸引了这么多关注。

　　原价退房还要交违约金

　　他们为什么退房？

　　由于牵扯到了“退房”字眼，近期绿城·丽江公寓也被推到了风口浪尖，1月6日，根据透明售房网显示，丽江公寓距今最近推出的南区2#楼有2套房源解除合同。丽江公寓的策划负责人表示：这很正常。她说，通常非大量集中退房都是银行贷款方面的问题。“2套退房，应该是购房者在银行贷款方面出了一些问题，利率不能承受或者银行方面无法审批，这两种可能很大。”

　　丽江公寓2#楼在去年11月开盘，银行对贷款的审批时间符合该策划人所猜测的情况。但是在12月和1月的退房大军中，有一个钱江新城核心区的楼盘却是早就进入尾房阶段的。12月29日和1月7日，该楼盘总共有5套房源解除合同，并且位于同一幢楼。记者查询透明售房网，该楼在06年10月就已开盘，幢内成交均价仅万元出头，跟今日板块内的新房和二手房价格都不可同日而语。有住在杭州网网友得知该楼盘有如此低价退房后，放出豪言：3万/平米，卖给我！

　　根据开盘时间和销售情况，该楼盘不存在贷款审批的时间差问题。如果不存在符合退房要求的情况，购房者退房不仅要支付违约金，原价退还的金额也与二手房市场的出售价相去甚远。简单地说，退房所获得的金额大约只有二手房出售金额的1/3，这样赔本的生意如何成交？

　　有业内专家一针见血地指出：逃税。因为二手房交易会产生税费，而通过开发商的关系，一边退房一边找好下家接手，就可以直接收取房价升值的差额，无需承担一系列税款。“当然，普通人不可能做到，通常这些退房者都是开发商的关系户。”据了解，该楼盘在08年行情低迷时，曾把楼盘内的一些房源以较低价格打包出售，所以近日退房的房源都集中在同一幢楼。

　　一家中介公司的置业顾问说，这就是业内所称的“更名”。其实“更名”的程序是不存在的，实际过程就是先解约再签新合同。通常这种情况存在于即将交付的楼盘，因为购房者如果办理了收房手续，就不能再这样操作了。

　　政策对市场影响多大？

　　二手房解约多过成交

　　“上周主城区二手房成交183套，这相当于12月形势最好时的日成交量。”中原地产品牌管理部经理荆海燕告诉记者，1月以来，二手房的日均成交量大约30套左右，成交量跌的同时解约合同却在增多。“下午两点多，我看到今天成交23套，但是解约有62套，而且很多是去年六七月签下的合同。”

　　针对这个情况，荆海燕作出了自己的猜测，她说，在09年末政策频出的阶段，“二手房营业税免征年限2改5”对二手房的影响是比较大的。去年年末签订的合同，很可能没能赶上税费的末班车。“其实签订合同后还有很多手续要办，有些错过了时间，买卖双方都不愿承担多出的税款，就解约了。”另一种可能，荆海燕认为是银行贷款问题，去年7月开始，银行的房贷就有收紧趋势，尤其是公积金贷款，审批时间更长，可能被耽误了。

　　荆海燕认为，新的“24条”其实变更并不大，1.3%购房补贴也缓解了部分二手房购房者在税费方面的损失。“但是很多购房者对于政策的变化存在心理落差，因为税费方面的补助力度没有去年大，市场需要适应期。”同时她也发现部分购房者存在观望心理，在政策不断出台后等待着房价能稍微降一降。(记者罗兰) (来源：浙江在线)