楼市政策“冷”风频吹 福州房价还能挺多久？

　　进入2010年，楼市新政如期而至。10日，国务院办公厅签发的“国11条”，打出了较之以往针对性更强的楼市调控“组合拳”。一边是国家调控之手频出，另一边则是依旧高企的房价。福州市房地产交易登记中心数据显示，2010年1月1日-10日，福州市住宅成交429套，成交面积53816m2，成交均价高达11927元/m2。

　　在2010年，“国11条”会如何影响福州楼市走势？步步趋万的高房价在这新一轮政策的“围剿”下，还能挺多久？

　　政策密集出台　收紧成主旋律

　　1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称“国11条”)，提出了二套房贷款首付比例不得低于40%等11条规定，再度引发楼市“震荡”。

　　其中，对于备受关注的二套房贷款政策，国务院明确指出，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%。”在收紧二套房贷的同时，严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策，“对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。”

　　此外，“国11条”还规定“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售”等一系列打击开发商捂盘惜售、增加住房供给、抑制投机炒房、加强土地监管、推进保障房建设的相关措施。

　　事实上，自去年12月9日，国务院常务会议停止二手房营业税优惠政策后，中央先后发出一系列遏制高房价的政策收紧信号，通过综合运用土地、金融、税收等手段，力求起到遏制当前房价过快上涨的作用。业内专家指出，“国11条”是自去年12月以来中央第5次出台调整房地产市场的政策，从收紧二套房贷款、打击圈地屯地等方面入手，如果政策得以真正落实到位，“预计今年不可能再现2009年房价疯涨的局面，不排除部分地区房价出现回调的可能。”

　　成交急转直下　观望情绪日浓

　　频频出台的调控政策让“高温”的福州楼市也“冷”了下来。福州市房地产交易登记中心数据显示，2010年1月1日-10日，福州市住宅成交429套，日均成交套数不足50套，不及平时成交量的三分之一。

　　福州金山板块某楼盘的现场销售人员向记者透露：“元旦以来，看房的客人不少，但是现场下定买房的人却不多。”该销售人员表示：“近期购房者观望情绪越来越浓厚，有不少客户表示要看清政策的走向后再做买房打算。”

　　在售楼部现场，一位打算购房的市民徐先生则坦言：“不是不想买，是买不起。前几个月看中的房子，没过多久每平方米就涨了3000元。”徐先生表示最近都在关注房产新闻，“希望过完年房价能降一些吧，我觉得该降了！”

　　开发商加紧推货　高端房价格坚挺

　　一方面是市场成交急剧缩量、观望气氛浓厚，另一方面则是开发商在过年前抓紧加推新房源。位于金山公园旁的融信大卫城于1月9日开盘，主推日居型高端别墅；泰禾集团旗下的泰禾红树林和泰禾红峪也在元旦期间加推高层新品；此外，中天金海岸·领江十栋、西提湾、中庚城·上峰、福晟·钱隆御景、东方名城等楼盘也分别于近期推出新房源，并推出相关购房优惠活动。

　　零距离营销副总经理杨臻指出，从上半年推向市场的产品来看，依旧以130平方米以上的大户型和别墅为主，这类产品由于景观资源稀缺，单价、总价都不低，高房价迫使一部分刚性需求群体退出市场，变动的政策则让部分投资客也激流勇退。他预计，2010年福州市住宅成交量将会缩小30%左右，大约是280万平方米，不会像2009年那么疯狂。“目前大部分开发商资金充足，并不担心市场好坏。等到下半年，新一轮供应量到来，房价或许将有所调整。”

　　调控直指信贷　遏制房价上扬

　　随着中央连日来明确表态要遏制房价过快上涨，房地产行业政策面已从“宽松”转向“中性”，日益呈现出“收紧”势头。福州地产专家江映辉指出，相对于此前国家各部委已出台的营业税费调整、提高拿地首付等多项政策而言，此次“国11条”最重的一拳即是将调控的“利剑”直指房产政策中最为重要的信贷环节，通过抑制需求，缓解目前楼市供求严重失衡的情况。

　　在福州房产资深人士江南客看来，要起到调控房价的作用，最“立竿见影”的措施是金融信贷政策，特别是房地产按揭政策。“只要首付和利率政策发生变化，房价必然会应声而降。”

　　江映辉表示，“国11条”中提到的一系列政策措施，其实都是此前已经出台的，只是在先前经济宏观面不稳定的情况下，有所取舍。“二套房首付比例不得低于40%的规定在2007年全国房价持续飙升的状态下就已出台，现在重申，能否见效要看具体的实施细则。”

　　中央明确“收紧”　具体成效看地方

　　在中央打出调控楼市的组合拳之后，上海、南京、杭州等城市迅速反应，于近期相继出台了一系列调控政策。上海用严格的二套房认定标准，将政策进一步收紧，以抑制投资投机需求；南京出台20条新政，包括取消税收优惠、购房采用“实名制”等；杭州出台“29条新政”，对自住型普通住宅消费进行鼓励，首次购买140平方米以下的普通住房享受房款总额1.3%的购房补贴，做足“差异化”。

　　业内人士一致表示，目前中央出台的调控组合拳能否收到实际效果，遏制住近期疯涨的房价，有待地方具体实施细则的出台。“福州的地方政策估计也快跟上了，但不管政府如何调控，房价暴涨、暴跌都不会是2010年楼市发展的主旋律。”江映辉说道。

　　银行相关人士也指出，目前福州针对改善型普通自住房仍可比照首套房执行贷款优惠，“国11条”出台后，不排除未来中央相关部委及地方政府将陆续出台一系列配套细则。

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　　后市

　　政策冷风频吹，究竟能否撼动居高不下的福州房价？记者采访了福州楼市多位资深的置业顾问和专家，他们给出了自己的答案。

　　降价空间有限，上半年保持高位

　　福州地产专家 江映辉

　　福州房价上涨已成事实，涨价容易降价难，未来的降价空间不会很大。在政策调控下，楼市“量价齐升”的状态面临改变，成交量会下滑，但价格半年内难有回调可能。一方面是地价居高不下，新地块的开发成本普遍不低；另一方面，开发商销售回款良好，资金充足，一时半刻不会采用降价策略。下半年的价格则主要看今年调控政策的落实效果。

　　政策会起作用，房价稳中略升

　　天鹅湾销售部经理 石赵华

　　楼市调控政策改变了购房者的心理预期，在一定程度上放缓了成交，但期盼房价大幅回调不太现实。福州楼市很难再回到2008年的冰点，因为在“海西”的大背景下，福州的城市潜力今非昔比，有足够的支撑万元均价的购买力。

　　在我看来，政策调控可以起到平稳房价的作用，市场上新推出的房源不会再盲目抬价，会根据产品的不同做细微调整。我预计过年后的房价依然是稳中有升，但一切都还要看3月份“两会”的政策风向。

　　一手房市场不容乐观

　　优派凯城营销经理 陈丽玲

　　近来楼市成交量看似低迷，并不是因为楼市遇冷，而是市场上可供挑选的房源少。2009年消化了大量的刚性需求房源，目前市场上遍布是高端别墅楼盘。因此，我认为2010年上半年一手房市场并不容乐观，一是无房可挑，二是政策震荡不稳。相对来说，由于前几年投资客积累的二手房开始放量，上半年二手房市场可能占主导，到下半年，随着近期新拍地块的释放，市场又将改变，而此时亦是购房者的置业良机。

　　新政效果有待观察

　　群升国际置业顾问 郑雅英

　　很多人会担心现在这么密集的调控政策会不会导致2010年楼市又陷入2008年的低迷，我认为不大可能。今年中国经济逐步复苏，从我接触的客户来看，他们有足够的资金，就算现在观望，也是持币等待，有适合的房源他们依然会出手。此外，2008年囤积的大量房源大多分布在金山、五四北板块，市区房源少，2009年拍出了多幅市中心土地，预计下半年市区房源将增多。

　　新政的出台会给购房者带来更大的压力，毕竟羊毛出在羊身上，而且有些新政并不具有执行性，例如，开发商需一次性公开所有房源，且要明码标价，在具体操作上就会有很多漏洞。

　　下半年新房源推出会出现井喷

　　博仕后家园置业顾问 陈慈玉

　　我对2010年楼市保持乐观态度。政府出台的新政是全国范围的，福州具有明显的地域差别，民间资本雄厚，上个月博仕后家园B区一期开盘销售了1500多套，近期准备开出两栋房源，在短短3天内就蓄积了2000多组客户。博仕后家园B区主推的是中小户型，由此可见近期成交量的减少，并不是市场低迷，而是因为产品种类单一，均以大户型、别墅为主。相反我认为，随着新地块新房源在下半年的集中推出，2010年下半年还会出现井喷现象。

　　背景链接

　　近期中央房地产调控政策

　　2009年12月9日，国务院常务会议明确：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，终止二手房转让营业税的优惠政策。

　　2009年12月14日，国务院常务会议提出四条具体措施(简称“国四条”)，即增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设。同时明确表态要“遏制房价过快上涨”。

　　2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年，打击开发商囤地行为。

　　2009年12月23日，财政部和国家税务总局对外公布了调整后的个人住房转让营业税政策，其中规定：购买不足5年的非普通住房对外转让，将全额征收营业税；不足5年的普通住房转让，差额征营业税。

　　2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了二套房贷款首付比例不得低于40%等11条规定，从市场供给、市场需求、市场监管、住房保障、地方责任、信贷等6个方面对房地产市场进行调控，简称“国11条”，是之前“国4条”调控政策的进一步细化和加强。

　　2 (来源：东南快报)