楼市调控政策形成包围圈 高房价还能挺多久？

　　1月12日，央行时隔一年半后突然上调存款准备金率，尽管并非专门针对楼市，但对房企、楼市影响的分析预测却铺天盖地而至。

　　结合之前出台的“国十一条”及一系列调控政策，对楼市又形成一个利空。那么在众多利空的重重围剿下，高高在上的房价还能够撑多久？

　　此前，业界人士认为房价向上的主要动力之一就是通胀及资产升值预期，以及依然宽松的信贷资金。而此次上调存款准备金率已显示出政府对通胀预期以及资产价格过高的担忧，意在相应地减弱银行的放贷能力，使今年的信贷能够平衡增长。这意味着，房地产企业来自银行的信贷资金增量将减缓。

　　“房地产本质上是一个资产市场，资金流动性因素对价格影响非常大”，上海易居房地产研究院高级研究员回建强指出，此前五部委已将开发商的土地首付款提高到50%，因而今年开发商的融资环境总体相对紧缩，开发成本增加，这对于在很大比例依靠银行信贷杠杆进行开发的房企造成压力。

　　除去资金因素的影响，有专家指出，今年供需结构逐渐趋于平衡也会促使价格理性回归。2009年房价疯涨的原因之一就是在刺激政策和信贷资金的推动下，不管是自住性购房者还是投资者大量入市，造成需求与供应的时间差在短期内迅速拉大，出现巨大的供应缺口。而今年这种状况将明显转变。

　　从供给层面看，保障性住房的大量增加将分流市场上一部分需求压力。住建部日前明确提出，今年保障性住房开工建设的套(户)数要比去年增加三分之一。

　　许多一线城市目前已经提出了今年的保障性住房建设计划。北京2010年计划开工建设政策性保障住房13.4万户。深圳市某高官也于近日表示，2010年深圳将建5万套保障性住房，这个数量相当于2009年深圳新房成交总量的7成。而保障性住房的增加无疑要覆盖一部分原来打算买商品房的购房人群，从商品房市场抽走部分购买力。

　　另外，尽管2009年1至11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降15.4%，但政府打击屯地、捂盘惜售的力度已经加大。按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。这意味着，去年土地火热时众多房企拍得的大量土地今年就要开工，在期房预售制度下就会产生大量房源增加供给。有研究机构预测，今年房地产开发投资将继续保持较快增长，全年增长15%左右。

　　尽管我国房价的主导因素是由于地价成本推动还是消费端的供求关系决定仍在争论之中，但供求结构的变动对市场的变化却是影响显著。从需求角度讲，今年政策预期对投资性需求的抑制，保障性住房增加进一步对需求的稀释以及去年刚性需求集中释放透支的购买力，都构成了房价回落的条件。

　　显然，房价回调来自两方面动力，一是投资者由购房转为抛房，政策调控形成的预期本身就能增加供给，改变供需格局，促使房价回落；另一方面如果成交量低迷，开发商资金紧张，就会下调房价促使成交量上升。

　　现在来看，尽管政策明显奏效还需要一段时间，但调控对于购房者心理尤其对投资者的影响已经显现，并随之反应到成交量上。

　　在北京市西城区租房的小戴2010年准备买房结婚。尽管工作四年的积蓄加上父母的资助已经攒足了首付款，但小戴在看了几套房子后，还是决定再等一等，将租房期限延长了半年。“现在是卖房的急，买房的不急”，尽管买房自住，但关注政策的小戴仍然不愿意接市场的最后一棒。“房价估计再大涨很难了，但是如果真的跌了就太亏了”。而对于像小戴这样的普通白领阶层而言，北京一套100平米的房子价格即便仅下降1000元/平米，就相当于减少了10万元的支出。

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，2010年1月1日至9日，北京共成交新房商品住宅2957套，成交面积334477平方米，比上月同期分别下降47.15%、45.31%。佑威·楼市通系统提供的数据也显示：1月4日至10日，上海市商品房成交面积与前周相比减少了25%，成交均价环比前周下跌了6%。

　　尽管成交量下滑已成定局，但有分析人士指出，开发商短期还不具备降价出售的动力，在去年楼市的火爆行情中众多开发商已经赚得盆满钵满，储备了大量的资金。据统计，在由中国房地产测评中心等机构推出的2009年中国房企销售前20强中，20家房企去年的销售额均超百亿元。但如果楼市进入一个较长时间的观望期，投资者退场，那么开发商的资金压力以及房价回调的可能性就大大增加了。

　　我国楼市已经有了太多“可能”，但是市场屡次给出“但是”的答案。而且值得注意的是，开发商实际掌握着降价的主动权。也许到了博弈的最后，房价不是按照市场规律该不该降的问题，而是掌握主动权的开发商要不要降价的问题。 (来源：金融时报)