为赶优惠"突击购房族"在行动 防因小失大有办法

　　文前提要：由于一年前实行的各项购房优惠政策即将取消或者调整，楼市出现“突击购房族”。但政策的调整并不会对楼市形成打压之势，因此专家提醒切莫因此而盲目行事，理性购房为上策。

　　由于一年前颁布的楼市救市政策即将到期，为了搭上优惠政策的“末班车”，楼市出现了“突击购房族”。曾经直接催热了中国楼市的“救市”政策，包括契税、营业税、二手房个税等交易环节所产生的税费减免，以及银行贷款优惠利率等，都将在今年年底完成其历史使命，而未来是否会持续下去，目前不得而知。

　　不过不可否认的是，优惠政策确实能降低交易成本，因而对于有购房需求的购房者来说，如何抓住政策的尾巴，是他们目前必须要认真思考的问题。

　　“赶末班车”为优惠

　　上海朱先生这两天正忙着看房，就想在这两天把房子“搞掂”。朱先生属于刚性需求中最坚强的一分子。与相恋了三年的女友准备结婚，婚期定在明年夏天。双方父母都已经承诺出资资助其买房，因此购买一套合适的婚房是他近期必须完成的任务。

　　其实入秋以来，他和未婚妻就已经在开始看房。但之后因为自己在外地连续出差了一个多月，不得已只好把自己的购房计划往后拖。前两天未婚妻看到新闻称优惠政策即将在年底结束，眼看购房成本将会由此而大增，于是开始催促他赶快找房，朱先生也由此变得心急火燎起来。

　　其实，着急买房的还真的不止朱先生一个人。记者从沪上部分中介公司了解到，目前市场上的确出现了一些“突击购房族”。上海美联物业闵行区域经理赵敏告诉记者，进入10月下旬以来，他所在门店的带看量、成交量较中旬都有所增加，其中以自住需求为主，同时投资性需求也有所增加。赵敏坦承，其中有将近一半的购房者希望赶在年底完成交易，“他们都是冲着政策优惠来的。”赵敏说。

　　据美联物业市场研究组统计显示，上周（10月19日至25日）共成交7439套商品住宅，环比前一周（10月12日至18日）再次上升了24.1%，相应的成交面积环比也增长了20.7%，日均成交套数为1063套，较前一周日均成交量多207套。各项成交数据延续了前一周成交喜人的态势，并且日均成交量更是突破了千套大关。国庆长假过后的上海市商品住宅成交情况普遍良好，已经有多日成交套数过千套，似乎已摆脱了“金九月”成交一直低迷的状态。造成该情况出现应该与当前供应量的充足，以及政策对市场的导向有关。随着临近年底14条楼市政策将会陆续到期，或许会促使一部分观望的购房者按捺不住，选择年内出手。

　　不仅仅只是购房者在“赶末班车”，部分二手房卖家也想赶在年底之前尽快出手。记者从沪上部分中介公司门店了解到，如莘庄、大宁、三林等自住热点板块，近期二手房挂牌量均有5%左右的增幅。

　　救市政策即将到期

　　造出突击购房现象出现的主要原因，与“救市”政策即将到期有着直接联系。自2008年5月份以来，国内楼市出现萧条迹象，于是有沈阳、长沙等地方政府开始尝试出台一些“暖市”政策，随后又有重庆、武汉、杭州等城市加入。进入第三季度，宏观经济和房地产市场降温迹象明显，越来越多的地方政府开始出手“救市”，于是在当年10月22日中央终于也行动起来。财政部发文《继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活》，其核心内容就是包括降低首次置业小户型单位的契税、免征土地增值税和印花税以及首次购房首付降至两成、贷款利率下浮30%等多项刺激楼市的一揽子“救市”政策。

　　与此同时，国务院去年12月出台的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（即131号文件），加大了“救市”力度，决定对自住型和改善型住房信贷实行优惠政策，首付比例降至20%，利率打七折。此外，对二手房交易的营业税也进行了大幅调整，比如原来超过5年免征改为超过2年即免征。

　　值得注意的是，在131号文件中明确规定，对优惠政策执行期限做出了规定，即暂定执行至2009年12月31日。“救市”政策的出台以及宽松的信贷环境，直接导致楼市解冻，并从今年3月份开始出现一波上涨行情，房价出现大幅上涨。如沪上有机构统计，从今年3月到9月，上海房价整体涨幅超过50%。如今距离年底仅有两个月的时间，届时各项优惠政策是否会继续执行，目前尚无从得知。

　　交易成本将会大增

　　如果优惠政策不再继续执行，其最为直接的影响就是导致购房成本大幅增加。税费恢复到正常水平之后，购房成本到底会增加多少？我们可以通过实际案例来具体进行计算。假定前文中的朱先生在浦东三林地区内找到一套面积约80平方米的两房，售价为135万元，依据上海标准，这套两房属于普通住房。再假设明年1月1日税费标准回复正常水平，下面我们可以通过计算来发现这种变化对交易成本会发生怎样的变化（具体见表）。

　　表主要税费一览表（满两年但少于5年）

　　通过计算发现，优惠政策到期之后，总的交易成本会出现大幅增加。对于上述案例中的房源而言，即使是普通住房，其总的交易税费将达到109075元，而目前只有13500元，前者是后者的8倍多。

　　前面的计算是考虑总的交易成本。而对于个人而言，又有什么变化。根据交易双方负担的税种不同，我们不难发现卖家税费成本将会大幅增加。仍以上述案例为例，其中卖家要负担印花税、交易手续费、营业税以及二手房个税等，总的费用达87950元，而在目前，这些税费全免。

　　对于买家来说，交易成本也会有所增加，目前买家需要负担的是契税，上述案例需负担13500元；税费标准恢复正常水平后将增至21125元（契税、印花税及交易手续费之和），等于多支付7625元，这相当于白领的一个月的工资。

　　此外，还有另外一个不能忽视的就是银行按揭贷款优惠利率的取消，这将会使得购房成本再次加大。假设朱先生向银行申请7成20年按揭贷款，其贷款总额为94.5万元，目前他可以申请到下浮0.7倍的优惠利率，年利率水平为4.158%，根据计算他每月还款金额为5805.5元（等额本息还款法），总的还款金额为139.33万元。而如果优惠利率取消，利率水平则会提高，即使是在目前的基准利率水平打0.85折，也会达到5.049%，每月还款额度达到6262.2元，每月要多支出456.7元；总的还款金额150.29万元，多出将近11万元。

　　未来政策走向如何

　　研究政策的变化，无法绕开政府对楼市的态度。沪上一位楼市专家向记者透露，他刚刚参加一次由上海房地产主管部门召开的专家座谈会。会上，主管部门有关领导表示不希望房价出现大涨，当然也不希望大幅度回调，而是希望平稳过渡。

　　在这种基调下，专家表示，楼市优惠政策的取消与否，政府会根据市场情况具体来定夺。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授近日在接受记者采访时表示，优惠政策的取消不会搞“一刀切”。

　　进入8月份以来，各地楼市相继进入观望期，具体表现为价格滞涨交易量萎缩。根据北京中原地产三级市场研究部监测结果反映，目前消费者受房价连续上涨和购房交易成本加大的影响，观望情绪渐涨，交易周期较前几个月明显拉长。对此，尹伯成教授认为，政府不会让已经有所起色的楼市重新陷入低迷之中，因此他认为优惠政策将会“有收有放”。

　　至于哪些优惠政策会被取消？尹伯成教授表示对于那些有助长投资之风的优惠政策将会取消，如部分大幅降低交易成本的政策将会取消，他说：“比如出售购买满两年的普通房就可减免营业税、二手房个税的政策，年底之后肯定不会再延缓下去。”当然还包括二套房松绑政策将会控制得更加严格。

　　之所以做出这样的判断，尹伯成教授进一步分析指出，目前各商业银行已经完成了全年的房贷指标，因此放贷欲望不是很强烈。但进入新的一年之后，新的房贷额度批准之后，商业银行的房贷冲动会大大增强，届时宽松的信贷环境加上优惠政策的推波助澜，不排除又会导致新一轮房价的上涨。

　　而其中部分鼓励自住需求的优惠政策，则很有可能会延缓。上海知名楼市专家蔡为民在接受记者采访时表示，对于鼓励自住型需求的优惠政策而言，在明年仍将发挥其作用。在他看来，刺激房产合理消费有利于楼市稳健发展，其作用是非常明显的，因此政府不会轻易放弃“这一招”。

　　不过蔡为民认为，政府可能会采取“新瓶装老酒”的迂回延缓方式。他说：“政府为了保证自身最起码的公信力，会在年底将现有的优惠政策全部取消，然后再出台新的刺激方案，当然，其内容可以与之前存在相似的地方。”

　　由此看来，由中央推出全国执行的二成首付和7折优惠利率政策缓续的可能性较大。以及为鼓励首次置业而设置的减免契税、印花税以及交易手续费等政策，也有可能会延续下去。

　　对后市影响有限

　　那么，优惠政策的调整，对后市影响如何？

　　在专家看来，政策的调整并不会对楼市形成打压之势。蔡为民预测，政府会根据市场反映来应对。他表示，政府将会密切关注未来两个月的市场走势，如果在11、12月份成交量进一步下滑，政府当然不会坐视不管。

　　尹伯成也认为，中国的宏观经济面看起来有了好转迹象，但根基还不太牢固，房地产作为拉动经济复苏的重要力量，政府也不太可能轻易让房地产市场调整幅度过大。因此他认为楼市在未来还是不会出现大的变化。“我认为未来房价还是处在上涨通道过程中，只是涨幅可能会受到控制。”他说。

　　政策的变化会否导致开发商自动降价，进而引发新一轮“降价潮”？蔡为民表示这种可能性很小。在他看来，如果让开发商主动降价，除非是市场出现诸如2008年底强烈观望的态势，但从目前来看，这种可能性不大。

　　鉴于政府可能采取的策略，对于后市的走势，专家认为会实现平稳过渡。而来自市场面的具体情况显示，目前二手房卖家对未来市场仍然充满信心。北京中原地产和上海美联物业两大中介机构均表示，目前卖家均未打算下调挂牌价，反而是有部分买家抬高心理价位来积极迎合市场。

　　而对于准备在近期买房的购房者来说，业内人士提醒尽量避免盲目行动，以免因小失大。赵敏告诉记者，目前有少数买家加快了购房速度，出现首次看房之后就下定的情形。对此他提醒说，购房是个人大宗投资，因此要多比较，而不要单纯只是考虑为了节省部分交易成本，而买到性价比较低或者不太适合自己的物业。

　　此外，还有业内人士提醒说，由于房产买卖需耗时近两个月的时间，因此建议那些如果想赶在年底之前完成交易的购房者，一定要把握时间节点，以免错过时机。业内人士建议，应该给自己设定一个最后签订合同时间，这个时间最晚不能超过11月15日。当然，在这个时间节点之前签订买卖合同后，还需买卖双方通力合作，在办理提前还贷、申请贷款、交易过户等交易手续过程中不能拖延时间。

　　还有需要提醒的是，如果超过11月15日以后签订买卖合同的，一定要做好应对优惠政策取消而带来变化的心理准备。届时如果要承担由此造成的额外税费，买卖双方应该做到按规定执行，各自承担应该支出的费用，以免引发纠纷。当然，最好的办法是事先约定。

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