抄底美国或买贵不会买错：美股买房留学全攻略

　　房产篇

　　抄底美国楼市，你准备好了吗？

　　文：徐丽梅

　　上月，由近二十位中国富人组成的首个赴美购房团，引起了全球媒体的广泛关注和追踪报道，继而掀起了国内高端人群去美国购房置业的热潮。

　　无疑，目前去美国买房是个很好的时机。但是，由于两国在法律、商业规则、文化背景等方面存在很大差异，投资者即使去现场亲自考察过楼盘，仍然要做多方面的充足准备，才能买到称心如意的房子。

　　房价跌幅史无前例

　　据统计，去年11月，在美国20个大城市中，有11个城市的房价跌幅创历史新高。凤凰城、拉斯维加斯和旧金山的房价跌幅超过了30%；达拉斯房价跌幅最小，为3．3%。预计全美25个都市区的房价今年内将下跌大约15%。

　　目前，美国不少城市的房价，折合成人民币，相当于北京、上海同地段的房价水平。赴美购房团员告诉记者，通过与纽约、旧金山等城市的开发商实际接触发现，那里的不少房子，价格比事前在网上看到的还要优惠10%~25%。

　　全美范围内现有大约1900万所房屋空置，即平均每7所房屋中就有一所空房。“空房率”为上世纪60年代以来最高。预计年内会有更多空房进入市场，进一步打压房价。

　　最新报告显示，目前，全美九分之一房产有银行欠款或已丧失抵押赎回权；今年1月份，二手房销售经历2年来最迅猛跌势。

　　在美国，城市各个区域的房价在不断的变化中，常常不是往上走，而是往下走。一般来说，白人刚开始开拓的居住区的房价会涨得比较快，但当亚裔、拉美裔渐渐进驻之后，这些人就会集体搬迁，房价就会下跌。

　　目前，交通好、教育好的地区，房价松动得少。以马里兰州为例，像Bethesda、Potomac、Mclean这三个地区，因为交通方便，不用开车消耗太多汽油，加上有好的学区和高素质的居住群体，住房需求量一直很大，因此房价下调不多；而一些教育没有明显优势、偏远、需要消耗汽油量大的地区，房价下调了40%~50%。

　　百年不遇的好时机

　　那么，今年美国楼市是否会“触底”后上升呢？不同城市、不同地段状况不同。

　　目前，美国房产市场的供需依然失衡，待售房产库存依然是正常水平的两倍，房贷止赎可能依然导致更多房产回到交易市场，这会对价格产生更大的向下压力。

　　住房抵押贷款利率处于历史低点，预计明年可能更低。而房屋价格较收入比率的低下及低下的抵押率，已使美国的房屋可支付率达到35年来的最高点。这使得美国民众更加负担得起购房压力。

　　虽然取得房产抵押贷款相比以往显得尤为困难，但投资者开始相信，贷款银行现在达成一笔抵押贷协议要比20年前要容易得多，当时抵押贷款购房首付比例为20~25%。

　　在这样的背景下，政府的房屋主可负担及稳定性计划有理由将起到更大作用。再加上越来越多的家庭开始意识到，房价相比峰值时期已下跌了25%~50%，此前观望的买家们可能也会行动起来。

　　但是，潜在买家的数量可能会受到大的经济局势、财务状况以及就业前景的限制。这可能令价格进一步下跌、供给持续过剩。

　　从成交量来看，去年保持房价坚挺的都市区眼下销量下滑，而在先前房价暴跌的郊区，交易量开始小幅反弹。如在加州内陆，房产交易量1月同比增长54%。而在纽约、旧金山、西雅图等房价没有大跌的都市，房产交易反而接近“冻结”。 就是说 ，离城市越远，价格下跌越多，销量反而正在增加。

　　由此可以看出，价格跌幅最大、最快的郊区楼盘，已经有一小部分逐渐“触底”反弹；而房价降幅相对较少的大城市中心地段楼盘，还没有“见底”，潜在购买者仍在持币观望，有继续下降的空间。

　　可以说，倍受经济危机“摧残”的美国普通民众，现在口袋里已经没有多少现金，只能负担得起郊区价格低的房子。而好地段价格相对高的房子，仍在等待高端人群来购买，在等待中，这部分房子价格会逐渐下来。

　　因此，对于国内有实力的富裕人群来说，现在去美国购房，是个百年不遇的好时机——首先，如果个人信用评估(FICO)分数足够高，债务负担较轻，收入来源稳定，可以得到30年期固定利率的合格贷款(Conforming Loan)。

　　其次，从价格结合地段来看，如果是投资目的买房，可以现在出手郊区的房子；而为子女上学考虑、买房自住的人，可以先在城市中心地段以及学区地段选好房，再耐心等一小段时间，等其下降到比较理想的价位再出手。

　　养房成本高

　　想在美国买房，首先必须了解的就是，美国的养房成本很高。

　　首先税收成本高。在购买房地产时，买主需要支付交易税和不动产税。这笔不动产税是根据有关机构事先对所购买资产的评估确定的。新购房屋从第二年起，买主可以通过抵押贷款公司向政府缴纳房地产税。

　　美国政府有专门机构每年对本地区的房地产进行估价，并确定房地产税的征收税率。估价是指对房屋以及该房屋所占土地，即包括房产和地产在内的整个资产价值的评估。在征收房地产税的具体做法方面，不同的州、不同的地区可能不尽相同，税率则是因地而异。

　　买房之后，每半年需要缴纳购房款0.1%的房产税，以一套20万元的房子为例，每月仅房产税就需要缴纳200美元；每年要交地产税，至少每月也要800美元。所以，除非买了房之后可以长期出租，否则一个月的地产税可能就相当于国内工薪阶层一个月的工资。

　　此外，还有许多保有税，比如物业税、绿化税等。

　　费用方面，有五年一次的维修费用；公寓管理费很高，一套普通的二居室公寓，每月的管理费用约在500~1000美元；如果房屋出租，维修和水费是由房东来支付的。

　　上述各项加起来，成本就非常高了，算一下就知道了：

　　例如，在洛杉矶东部的一个相对较偏远的区域（以前是农场养牛为主），买一套240平方米大小的House，占地约500平米，目前售价36万美金，比以前价格下滑了一半。购房者需交房价1%~1.5%的地税，每月需交300美金的物业管理费和物业税，另外五年一次的维修费用约5000美金，这样算起来如果这套房子买下来出租(80%出租率的情况下)，回报率大约在5%。

　　再就是贷款的问题，当地居民可以贷款到八成，买房之后还可以抵扣工资税金；而非美国居民贷款最多只有六成，这样如果贷款买同一套房子，中国人付的月供就比当地人的高不少。

　　心理预期别太高

　　无论是购房自住，还是投资，跨国买房都是比较复杂的事，需要谨慎、理性地比较、选择，不要有过高的心理预期。

　　美国的房价不像中国波动那么大，如果没有金融危机的话，通常比较平稳。因此，去美国买房抄底投资，短期内可能无法实现高回报，要做长期投资的准备。

　　其房地产行业的平均利润率没有国内的那么高，要搞商业投资、开发，最好找成熟的楼盘。

　　另外，在美国买房并不代表能够移民美国，因此，还要考虑到签证的问题。现在只要有签证，并且能够支付50%以上的首付(次贷危机前20%就行)，就可以购房。

　　所以，要对自己的经济承受能力有一个清楚的判断，明确自己在美国能住多长时间——美国的房子不同于国内，公寓很少，大多是单独的House，每套房子都有自己独立的冷气、暖气系统。买房前一定要先想清楚，买了是自己住还是会空闲，空闲的话如何委托房地产公司代管。