深圳首套房贷变脸 银行利率涨幅赛房价

　　经济观察网 记者 倪壁东 深圳报道 中联房地产有限公司（以下简称“中联公司”）按揭部门的龚小姐最近一周手机短信响个不停，主要都是跟中联公司有房贷业务来往的银行发过来的短信。“这一周深圳的银行首套房的利率真是三天一变，跟我们有房贷业务来往的银行，它们房贷 利率一改变，就给我们短信通知。”龚小姐说。

　　跟她有同样感受的，还有同一公司的负责跑房贷业务的彭先生：“17号去建设银行帮客户办房贷，银行的工作人员说，现在要9.5折利率，我还跟他说，怎么之前是8.5折，现在就取消了。工作人员回应说，要办赶紧办，不然再过一段时间连9.5折的优惠也没有。19、20号再过去办，利率已经是基准利率了。现在深圳的银行对于首套房的房贷利率，不是执行基本利率就是1.1倍，大部分都没有折扣优惠，除非是一些特别小的银行，或者是对于优质客户，才可能还会执行9.5折的利率优惠。”

　　据彭先生介绍，1月15号之前，深圳不少银行还执行8.5折的首套房贷款利率优惠，不过之后就取消了。

　　深圳首套房贷利率三日一变

　　1月18号，据媒体报道，深圳5家银行取消首套房的贷款优惠，按基准利率执行，其他多家银行利率也将首套房的利率优惠从之前8.5折调至9折以上。

　　这五家银行分别是深发展、华夏银行(深圳分行)、民生银行(深圳分行) 、兴业银行(罗湖支行)、光大银行(深圳园中园支行)；而中行、建行、交行、招行、农行等银行在深圳的支行虽对首套房房贷的利率仍有相应优惠，但优惠幅度也从之前最低8.5折调至9折以上；工行的深圳分行则还没有出台缩减利率优惠幅度的相应政策。

　　不过到了1月21号，情况很快就发生变化了。中联公司负责房贷按揭业务的龚小姐告诉记者，跟他们公司合作房贷业务的深圳银行有中国银行、建行、工行、农行、北京银行、邮政储蓄银行、深发展、招行，在这些银行中，目前只有北京银行目前还执行8.5折的首套房贷款利率优惠。“其实前段时间北京银行的还执行7.5折的优惠利率，现在这个利率变了，也不知道过几天会不会取消优惠。”

　　“邮政储蓄银行前两天执行9折优惠，现在也执行了基准利率，不过如果是优质客户，还可能拿到8.5折、9折的贷款，所谓的优质客户，邮政储蓄银行的定义是拥有深圳户口、在大公司工作、在深圳缴纳社保一年以上。”

　　目前深圳有两家银行执行了1.1倍的利率，已经达到了二套房贷的利率标准。其中深圳的建行分行1月19号的时候还是9折的政策，现在已经是1.1倍的利率；深发展也执行了1.1倍的利率，不过目前暂时仅限于深圳地区。

　　“工行贷款利率是跟我们有业务联系的几家银行中，唯一对所有客户一律执行9折的银行；农行只对有深圳户口、缴纳社保的客户提供9折的优惠；中国银行现在实行基准利率；招商银行则是9.5折优惠。兴业、光大、民生这些银行跟我们没有业务联系，所以它们的房贷政策和相关利率不清楚。”龚小姐详细地解释了各家银行在深圳的首套房贷利率政策的变化。

　　老客户也可能受新政策影响

　　对于深圳手套房贷利率的集体变脸，中联公司的彭先生跟记者算了一笔账：“150万的房子，现在按揭3成已经很难拿到，一般要交4成，剩下的90万贷款，按照30年的还款期算，以1.1的基准利率算，月供需要7000多，比按照8.5折的利率优惠每月要5000多，两者相差1000多元。”

　　对此，彭先生说，买一手房的购房者只能按照银行利率贷款，不过对于二手房，有一个办法比较冒险，可以避免多交利息。“如果原先的房东已经按照之前的房贷利率还了几年，那么如果新的购房者按照原来房东的名义续接贷款，那么还可以按照原先的优惠房贷继续供房。不过如果这样的话，房子就没办法过户，房产证的户主名字也没办法更改，一般没有人愿意冒这个风险。因此购房者要不就在同一家银行下，重新按照新的利率政策供房，要不选择目前还有房贷优惠政策的银行供房，但是对于已经供了一段时间的二手房来说，这将导致购房者向原先银行支付罚息。”

　　世联地产深圳公司代理事业部事业一部总经理邓震宇则认为，不仅新的购房者会受影响，而且对于已经在之前同银行签订贷款协议的老客户，也可能会受到政策的影响。“比如2009年，银行的首套房贷款利率是8.5折，后来国家出台了新的政策，银行房贷利率下调到7折，结果银行给老客户同样的优惠。至于新的房贷政策会不会影响到老的房贷客户，不排除这个情况，要看银行的政策怎么变。主要看老的贷款客户跟银行的房贷合同怎么签，不同银行具体情况不一样。比如有3年的保护期，那么银行就没办法提高老客户的贷款利率；如果是按照合同是根据市场变动的浮动利率，那么就有这个可能。后一种情况在房贷市场上还是比较普遍的。”

　　不过在实际操作中银行会不会对老客户提高利率，一般都会比较慎用，因为先提出来这项措施的银行会面临着客户流失、贷款流失的风险。邓震宇说：“比如中国银行对老客户提高了利率，那么客户可能就会把贷款转到农行或工行；如果四大银行都提了房贷利率，那么可能就会转到中小型银行。想要提高利率的银行需要讲究策略，比如这次对新客户的首套房贷利率的提升，其方式是部分银行首先提出来，然后别的银行就跟风，对老客户提高利率，也有可能出现这种方式。”

　　市场影响春节后显现

　　目前，5年期以上的贷款利率为6.4%，如享受8.5折优惠，实际利率为5.44%，前后的利差是1.04个百分点，按照央行最近一次加息0.26个百分点计算，相当于四次加息的幅度。

　　中原地产花园城分行负责房屋租售的谈桂红认为，深圳住房的刚性需求大，首套房贷利率上调对购房者的影响不大。邓震宇则认为,购房者的成本肯定会增加，不过对于不同买家影响不一样。“政策的影响肯定是有的，但是不会立竿见影，老百姓也不会因此就不买房了；有实力的投资者不会差几个钱，有刚性需求的客户也不会因此就止步；只有那些实力不够，或者需求不强的人，可能会犹豫着要不要现在买房；特别是对于有实力的投资客户影响不大，因为对于他们来说，购房是一个资产配置的问题。比如一套200万的房子，变成现金拿在在手中，如果按照5%的通货膨胀的成本算，损失就是10万。现在之所以这么多人买房，还是因为被迫性投资，准确讲就是防御性投资。除了买房之外，现有的投资渠道太少了。”

　　至于政策对市场的影响，邓震宇认为，短期来看，影响不是很明显，因为政策存在一个时间的滞后性。“从打算买房到申请按揭，需要2个星期，从申请按揭到批复按揭，也需要几个星期，因此至少需要一两个月之后市场才会有结果出来。目前销售都很正常，估计春节过后影响才比较明显，到时候才有相关数据可以进行分析。”

　　之所以出现多家银行在年初集体提高首套房的贷款利率，中央财经大学郭田勇教授认为，从长期看，这是因为今年银行信贷额度紧张，为了盈利，银行会提高贷款的收益率，如果继续执行首套房贷款利率优惠，这将降低银行的贷款收益率，在信贷额度紧张，银行不愁项目的情况下，取消首套房贷优惠之后，将能够增加银行的贷款收益率；其次，从近期看，每年的一月份都是银行贷款项目的高峰期，上一年的存量贷款项目都堆积在下一年的一月份，银行在这个时期有许多公司项目等待审批，这些是银行的重要的核心客户，因此在重要的核心客户和个人房贷项目两者的取舍之间，银行自然是照顾前者，放弃后者。

　　资料显示，今年第一周，全国银行业约有6000亿元信贷资金投向市场，按此速度，市场预计1月份的信贷投放达1.5万亿元，为了防范通胀，监管层可能会严格控制流动性；其次，《巴塞尔Ⅲ》出台后，银监会为降低国内银行系统风险和与国际监管要求接轨，对国内银行的资本充足率和风险管理提出更高要求，资本金如未能及时补充会限制银行的放贷能力；第三，央行上调存款准备金率直接压缩银行的信贷额度。“这三个原因都直接造成了银行信贷额度紧张的局面。”郭田勇说。

　　作者：倪壁东