来源：中国证券网·上海证券报
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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| 史丽 资料图 |
银监会强调坚守底线 严防四大风险
⊙记者 苗燕 李丹丹
银监会17日举行的2011年工作会议指出，今年银行业要严密防范信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险，坚决守住风险底线。对平台贷款，要严格控制增量风险；对房地产领域，要继续实施差别化房贷政策。
面对复杂形势和严峻挑战，会议指出，2011年银行业监管工作的总体要求是：全面推进加快转变发展方式，着力提高监管政策的前瞻性、深入性、有效性，着力增强改革发展的科学性、持续性、稳健性，着力布控防范系统性和区域性风险，确保银行业安全稳健运行，促进实体经济平稳较快发展。
银监会提出，2011年对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策；对地方融资平台贷款要严控增量风险，加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查；继续认真清理规范银信合作业务，要加强“防火墙”建设和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。此外，将继续规范开展信贷资产转让，严格遵守真实性、整体性和洁净转让原则，防范“不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。
银监会强调，要抓住“三个办法、一个指引”贷款新规不放松，及时系统总结推广去年实施的经验；抓贷款精细化管理，科学签订合同，强力推进中长期贷款合同整改工作。
对于银行业的改革发展，会议要求，要合理引导各类社会资本参股银行业金融机构。继续深化大型商业银行和中小商业银行改革，提高可持续发展能力和竞争力。推动信贷科学合理投放，有效服务实体经济。引导银行业金融机构自觉将国家宏观调控和产业结构调整政策纳入中长期发展战略规划和年度经营计划，主动增强预见能力和应对水平。
此外，银监会将继续优化小企业金融服务差别化监管政策，提升银行业金融机构与融资性担保机构的合作水平，进一步激发银行业金融机构在商业可持续前提下支持小企业的能力和积极性。加强对廉租房、公租房、棚户区改造及灾后重建等方面实施审慎和科学有效金融支持的研究。
银行房贷整体趋紧 利率优惠逐步缩小
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| 内蒙古康巴什新城正在建设的楼盘和马雕塑 资料图 |
上海楼市开年成交大涨 外围房价逼近2万元
⊙记者 朱楠 编辑 王晓华
上海楼市2011年开年成交量仍处历年高位。德佑地产市场中心最新统计数据显示，1月上半月一手房大约成交11000套，日均成交730多套，比上月（2010年12月）同期的9895套、日均657套，均有11%左右的上涨幅度；相比去年1月上半月的8098套、日均540套更是有35%左右的上涨。
元旦过后，曾在去年年末掀起推盘高潮的高端楼盘逐渐降温，不过上海外围楼盘的价格却依然坚挺。2010年12月，外郊环区域的商品公寓均价已经高达17616元/平方米，每平方米高出2010年平均水平1800多元。而2011年的1月1日-16日，外郊环的商品公寓均价进一步攀升至17926元/平方米，直逼2万元大关。
而据德佑地产门店数据来看，1月上半月二手房市场成交量也有一定程度上浮。1月上半月德佑各门店已成交100多单，接近12月半月的成交量，甚至高于2010年1月整个月的成交量。
据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（1月10日-1月16日）上海市商品住宅成交面积为24.4万平方米，环比前周下跌15.7%；上周全市商品住宅成交均价为23055元/平方米，环比上周微跌0.1%，连续第五周维持在2.3万元以上。春节淡季的影响虽然让楼市成交量近期稍有下滑，但房价依然稳稳地站在2.3万元以上的高位。
上周上海市商品住宅新增供应面积仅为11.5万平方米，环比前周再度下跌9%，延续了2011年以来供应量下滑的趋势。上周推盘的五个项目全都位于外郊环，其中，南桥新城板块的同盛南桥花园和丽江苑占据了全市供应量的半壁江山。
德佑地产长宁店分行经理任江瀚表示，旧历新年前一个月左右是楼市的传统淡季，成交量一般会有25%-40%左右的环比降幅，而今年1月上半月成交量不降反升，主要原因在于刚性需求的进一步释放，成交的也多为置换型和学区房型客户。在2010年多重政策调控下，不仅投资性需求大多退出市场，大批刚性需求也退市观望，但经过3个月到半年的观望后，房价不仅没降反而继续上升，刚性需求就逐渐出手购房。
不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，一系列因素正在导致2011年房价下行压力加大：上周末央行再次上调银行准备金率，对于房地产的贷款或将更紧，开发商2011年的资金压力将会更大；部分银行开始停止首套房优惠利率，将导致购买力下降，需求减少；同时，政策信号已频频释放，充分表明楼市调控仍将持续。
量价齐升 去年楼市“涨”声中落幕
⊙记者 于祥明 编辑 衡道庆
国家统计局昨天发布报告显示，去年12月全国70个大中城市房价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%，这是房价连续4个月环比上涨。另外，去年12月全国商品房销售量、销售额环比均大涨。
去年末全国房地产市场的“量价齐升”引发了房地产市场调控进一步收紧的预期，有关专家分析指出，根据去年底中央释放的政策信号与今年初房产税试点改革启动等情况来看，新的一年对房地产市场的调控力度依旧不会降低，调控效果将逐渐明朗化。
楼市量价齐升
据统计，去年12月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点，环比上涨0.3%。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%、环比上涨0.3%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%、环比上涨0.4%，高档住宅销售价格上涨12.8%、环比上涨0.2%；经济适用房销售价格上涨1.0%、环比上涨0.1%。
另据统计，去年12月份二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
与此同时，去年12月全国楼市销售量和销售额环比更是大涨，双双创下2010年全年成交的最高值。据统计，去年12月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。
值得关注的是，去年11月份全国商品房销售面积10113万平方米，全国商品房销售额5286亿元。对比可知，去年12月份全国楼市销售量和销售额环比分别上涨近1.16倍、0.93倍，可谓“量价齐升”。
“2010年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市仍量价齐升的重要原因。”中原地产张大伟说。
调控之剑仍高悬
另一方面，不能否认的是，在严厉的调控政策之下，2010年全年全国房地产市场也有所放缓。
据统计，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。而2009年，商品房销售面积比2008年增长42.1%，商品房销售额比2008年增长75.5%。
“正是由于受调控政策的影响，部分投资性购房者退出市场，才使2010年全年的销售面积增长率明显放缓。”链家地产市场研究部首席分析师张月说。
她分析指出，一些执行“限购令”政策的城市，成交量受抑制的情况表现得更加明显，而成交量减少能有效地抑制房价过快上涨。
即便如此，张月也指出，从去年12月楼市量价齐升的情况来看，2011年房价上涨压力正在增加，预计年初房价有可能继续上涨，为此新一轮调控也可能出台。
据权威人士透露，房地产调控的方向和思路已经确定，且还有储备的调控政策，包括扩大限购范围、延长限购时间、推出房产税试点方案以及增加试点城市等“后招”。
另外，差别化财税和信贷政策（包括契税、个人所得税、营业税、对个人购房实施差别化信贷政策、开发商预售款监管等）也都被作为储备性政策，一旦房价再次明显上涨，相关措施就可能择机出台。
全国城市地价出现快速反弹趋势
中国城市地价监测显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，全国地价总体水平呈上升态势，环比增幅加速回升。
国土资源部土地利用管理司、中国土地勘测规划院17日公布的2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，本季度全国主要监测城市地价总体水平为2882元／平方米，商业、居住、工业分别为5185元／平方米、4245元／平方米和629元／平方米；环比增长率分别为2．53％、2．89％、3．67％、1．08％；同比增长率分别为8．62％、10．03％、11．02％、5．29％。全国地价总体水平呈上升态势，综合地价环比增幅加速回升，商业、居住地价环比增长率较上一季度进一步上升，工业地价环比涨幅则有所放缓。综合地价同比涨幅明显，但增速略低于上一季度，已连续两个季度放缓；商业、居住、工业地价同比增速放缓。
报告显示，除工业地价环比增长率外，重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。全国三大重点区域中，长江三角洲地区综合地价环比、同比增幅最低；珠江三角洲地区增速趋缓；环渤海地区增速均呈上升趋势。其中，长江三角洲地区综合地价水平最高，为4403元／平方米；珠江三角洲地区次之，为3830元／平方米；环渤海地区最低，为3182元／平方米。
报告指出，各地房地产市场调控政策的落实，对重点区域城市地价上涨起到一定抑制作用，特别是经济较发达地区的城市对政策反应更为灵敏。从环比增长率看，长江三角洲地区综合地价涨幅低于其他两个重点区域水平，珠江三角洲地区综合地价增速放缓，环渤海地区综合地价涨幅则持续上升。从同比增长率看，长江三角洲和珠江三角洲地区综合地价同比增速趋缓，涨幅低于上一季度，环渤海地区综合地价涨幅高于上一季度。
（据新华社电）
今年楼市调控如何继续发力
17日，国家统计局发布2010年全国房地产市场运行情况数据。其中12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6．4％，涨幅比11月份缩小1．3个百分点；环比上涨0．3％，涨幅与上月持平。2010年全国房价在连续第4个月环比上涨后收官。年末全国房地产市场“量价齐升”的表现引发了房地产市场进一步调控的预期。
谁在支撑着高房价？
在年内不断出台房地产调控政策且力度日益加大的前提下，年底楼市的再次升温引发了人们的思考与疑虑。究竟是哪些因素支撑着眼前的高成交、高房价？
对于12月楼市成交量的激增，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，其中存在统计因素的影响，“由于成交量统计带有一定的滞后性，年底总清算时往往会出现突然放量的情况”。
除此之外，一些业内人士也指出，年底成交量的突然激增与通胀预期和流动性充裕也有着直接的关系。
就在12月，居民消费价格指数（ＣＰＩ）的同比涨幅创纪录地突破了5％。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。
张大伟表示，2010年全年人民币贷款增加高达7．95万亿元，流动性的充裕容易带来固定资产的升值及抢购。同时，由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。
不过，虽然房地产市场在年底出现了强势的反弹，但不少业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
作为反映开发企业市场预期的重要数据，12月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101．79，比11月份回落1．41点，比上年同期回落1．87点，无论是环比还是同比，降幅均出现了进一步增大的情况，说明房地产调控对企业市场预期的影响正在逐渐产生作用。
新年调控再发力
在2010年全国房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25．4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10．3％；利用外资796亿元，增长66．0％。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第10个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达66．0％的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。相比上个月59．0％的增幅，本月利用外资增幅再次扩大。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
随着宏观经济形势的变化，通胀压力、汇率压力、投资渠道匮乏、热钱涌入等各种外部因素对房地产的影响也越来越多。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就行业本身而言，只要调控政策大方向不变，调控的效果就会逐渐显现，市场关系会回归到正常的状态。但是，“房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，很大程度上取决于外部因素的变化，这是目前房地产调控需要格外关注的问题”。
1月9日，重庆市两会上传来消息，财政部已经原则同意重庆进行商品房房产税试点改革。新年伊始，房产税试点改革的正式启动，标志着新年调控的再度发力。
事实上，去年底房地产市场的反弹已经进入到决策层的注意视线当中，从那时开始，一系列深化房地产调控的政策信号就已经开始陆续释放。
先是国务院总理温家宝再次重申稳定房价的决心和承诺不变，国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价：一方面，加大保障性住房的建设力度；另一方面，继续抑制投机。
之后，住建部部长姜伟新在住建部2010年年终工作会议上明确指出，抑制投资、投机性住房，遏制房价过快上涨仍将是2011年房地产调控的主要目标。
与此同时，利率和存款准备金率的接连上调，流动性的收紧无疑将对楼市产生重要影响。
张大伟表示，从调控未来的走向看，只有增加保障房的供应，降低保障房的购买门槛，才能遏制过快上涨的商品房价格。“以北京为代表的城市将在2011年供应大量的保障性住房，预计调控的效果将在今年逐渐明朗化。”（据新华社电）
22城卖地收入提廉租房资金不足10%
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土地出让期满无偿收回的法律难题
⊙谭浩俊
为适应房地产调控新形势，各地在土地管理制度改革方面有多种尝试。但是，要实施土地出让期满后可无偿收回的制度，却还面临着诸多难题。2007年出台的《物权法》就明确规定，住宅建设用地使用权期满将自动续期。
众所周知，中国的土地出让始于1987年，在过去的23年中，土地管理制度发生了翻天覆地的变化。那么，假如按照土地出让期满后可无偿收回的政策来执行，一旦土地管理制度发生了与这项政策完全不相同的变化，又将如何面对呢？未来的土地管理制度将发生怎样的变化，充满了不确定性，那么，今天土地市场出现的很多矛盾和问题，将在未来重演或出现。从制度和政策的延续性来看，从执政的态度和要求来说，应当不能把问题和矛盾都交给未来。
再一个问题是，谁是土地的最终出让人？土地出让，并不是简单的出让人与开发商的关系。以住宅用地为例，从最初土地出让的形态来看，是开发商与土地出让人之间的关系，即开发商从市场获得土地使用权后，与特定土地出让人建立了一种出让关系。但是，随着开发商将房屋建好并销售给业主，在开发商与业主之间，实际上又建立了一种新的土地使用权出让关系。那么，这里所说的出让人，到底是开发商还是原出让人呢？土地出让权期满后无偿收回，应当归原出让人还是开发商呢？再进一步分析，土地的所有权归国家，所有的土地都是国家出让给特定受让人的，是否无偿收回的权利都应当归国家呢？
土地出让期满后出让人可无偿收回，那么该如何维护业主的权利呢？业主购买住房或商业用房，或为了居住，或为了经营，也可能是为了投资。一旦执行土地出让期满后可无偿收回的政策，业主的合法权益将受到严重损害。因为，业主购买这些房屋的使用权，是基于现行政策的相关规定，不仅买的是现在，也买的是未来。如果取消了这些房屋的未来价值，就等于取消了业主一半的权利。显然不合理，也不合法。更何况，在业主的购房合同上，并没有此项规定。也就是说，从现实出发，即便要执行这项政策，恐怕也只能按照老房老办法、新房新办法的规定，仅对新的商品房、商业房执行此项新规定。
2007年10月1日生效的《物权法》明确规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。而1994年7月5日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条也规定，办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。都没有提出过土地出让权期满后可无偿收回的要求。那么，地方出台的土地管理规定，如何处理好与相关法律的关系？是否可突破国家法律的规定呢？如果可以突破，那会不会带来土地管理的混乱呢？
笔者以为，细究起来，从某种意义上说，土地出让期满可无偿收回的规定，也是一种对权利的侵犯。如果真的要解决土地出让期满后的相关问题，最好的办法还是征收物业税，既可以保证不损害权益人的利益，也可以解决土地无限期无偿使用的问题。同时，可以遏制楼市过度投资和炒作的势头。
（作者单位：江苏省镇江市国有资产监督管理委员会）
2011年房价仍面临上涨压力 房地产调控将常态化
王炜 来源：人民网-人民日报
调控之下，部分城市房价过快上涨势头得到初步遏制，但是，2011年房价继续上涨的压力仍然存在。原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。房价走势将主要取决于3个因素：流动性、实际利率水平和供求关系的调整。
去年楼市量价齐涨
在国家对房地产市场进行“史上最严厉的调控”的2010年，市场却仍然量价齐涨，并创下历史新高。从9月份开始，70个大中城市房价连续4个月环比上涨。
业内人士认为，尽管去年国家先后3次出台严厉的楼市调控政策，使房地产市场的投资投机型需求得到一定抑制，但以自住为目的的刚性需求仍然旺盛，加上社会流动性充裕，缺乏有效投资渠道，人民币升值导致境外热钱流入，调控政策没有有效落实等原因，使调控下的中国楼市仍然火热。此外，住房税收制度不健全、持有环节成本过低，地方政府对土地财政过度依赖等制度性原因，也使得楼市问题积重难返，短期的、一刀切的调控很难收到非常好的效果。
但是，在增加供应、差别化信贷政策等一系列措施的作用下，楼市也在出现积极的变化。数据显示，2010年全国房地产开发投资、房屋新开工面积均大幅增长。此前人们担心的调控可能会导致投资下滑、未来供应减少等情况并未出现，新开工面积的大幅增加，为未来市场供应奠定了基础。同时，一线城市房价过快上涨的势头被遏制，房地产调控在一定程度上取得了效果，效果还将继续体现。
在调控作用下，房地产企业的资金来源上涨有所放缓。2010年企业本年资金来源约7.2万亿元，比上年增长25.4%。由于调控对开发商获得贷款审核严格，国内贷款仅增长10.3%，而2009年则增长48.5%。但境外热钱进入我国房地产业的规模仍然庞大，给市场带来一定风险。
将储备新的调控措施
“"十二五"期间，房地产业仍然面临重要的机遇，在解决就业和推动经济发展方面将起到重要作用。”国家统计局总经济师姚景源日前在华本机构主办的“2011中国地产领袖年会”上表示，“越是重要的行业，越是需要健康发展，仍然需要坚持对行业的调控和行业自身的不断完善。”
业内人士普遍认为，原本是短期举措的房地产调控将常态化，市场将长期面临偏紧的政策环境。
“2010年的调控，最重要的是两项政策。一是通过严厉地执行差别化信贷政策，抑制投资投机型需求，这起到了明显的效果。二是切实增加市场的有效供应。这两项措施非常关键，应该坚持。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我国仍将延续社会流动性过剩的局面，供求关系失衡的状况也依然存在，因此亟须落实并强化现有的调控政策。
住房和城乡建设部部长姜伟新透露，2011年部分城市房价继续上涨的压力仍然存在，调控将坚定不移。在落实已有政策的同时，将进行前瞻性研究，储备新的调控措施。
这意味着，一旦市场再次出现量价齐涨的过热苗头，新一轮的调控随时有可能到来。此外，在长期制度建设方面，房产税的试点也在紧锣密鼓的筹备中，重庆已经确定将开征房产税。一旦房产税的靴子落地，将对市场心理产生重大影响。
“调控的思路也应该有所调整，应该大力发展并建立健全房屋租赁市场。”国务院参事陈全生在上述年会上表示，大力发展房屋租赁市场，不仅可以很好地解决“有房住”的基本居住问题，还可以实现各个收入阶层家庭“混居”，促进阶层之间的流动。他建议，政府可以通过租金补贴、减免税收等手段，鼓励人们将闲置的房屋用于出租，增加租赁市场供应，并不断完善相关法律法规，规范租赁市场。
姜伟新日前也表示，2011年起，我国将大力发展公共租赁房，公共租赁房将成为今后主要的保障形式。
房价能否回到“合理水平”
普通百姓更关心的是，在持续的严厉调控下，房价能否继续稳定，有没有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦点网近日举行的“2011民生地产高峰论坛”上，著名经济学家成思危向记者表示，中央政府的调控对抑制房价过快上涨起到了一定作用，而且会越来越明显。“现在地价占房价的比例大幅上升，政府税费、开发商利润也在上升，这3块已经数倍于建房本身的成本。要真正降低房价，使房价逐渐回归理性，还需要从减少政府税费、限制开发商利润和土地价格等方面入手。”
房地产调控对房价的影响是短期的，房价走势主要还是取决于市场本身的变化。
2011年房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011年境外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨胀率。如果CPI能控制在5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供求关系的调整。从2010年的数据看，商品房销售10.43亿平方米，超过了竣工的7.6亿平方米，供求矛盾仍然比较突出。如果市场供应不能继续增加，房价上涨压力仍然会比较大。
“调控对价格的短期作用不可忽视，关键是要严格落实。”秦虹说，2011年，抓政策的落实，将是调控的一个重要任务。
准备金率上调影响楼市较小 房价调控仍需三率齐发
谢 静 证券日报
1月14日晚间，央行宣布自1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是继12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，长江证券首席地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时表示，此次央行上调存款
准备金率虽然对地产板块有所反应，但是股市与楼市并非亦步亦趋。鉴于货币政策从紧的力度“还不够”，其对楼市“基本上是没有影响的”。
上调准备金利率对楼市几无影响？
新年伊始，楼市调控不仅没有如市场预测那般放松，反而日渐趋紧：房产税试行方案浮出水面、部分地区与银行取消8.5折房贷利率优惠，限购令延期等政策增加了地产板块的变数。而1月17日，受央行年度首次提高存款准备金率消息的影响，地产板块股价齐齐下行曾在新年第一天开盘领涨的金地集团跌破8%，世茂股份、荣盛发展等企业更是以跌停收盘。
不过，长江证券地产分析师苏雪晶在接受《证券日报》记者采访时指出，股票市场虽然对央行货币政策做出了反应，但是对于房价的效果却几乎是“没有的”。他指出，虽然央行一再提高存款准备金利率水平，但是力度仍旧不够。
为此，记者采访了东北证券分析师唐亚韫，她指出，此时央行再次提高存款准备金利率的原因，不过“是一个正常的对冲过程”。据她分析，自2010年12月份新增贷款4807亿元，再加上1月上旬银行投放的新增贷款近5000亿，另有2011年一季度到期央票高达1.6万亿，实际上流动性还是比较旺盛的。初步测算，此次存款准备金利率上涨0.5个百分点，收回的资金不过在3500亿左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信贷投放量，所以普遍认为目前（央行货币政策收紧的）力度还是不够的”。
房价调控仍需货币政策“给力”
与一直被热炒的房产税相比，多位分析师仍旧看好货币政策。房产税虽然是新年开篇的“重头戏”，但是无论是试点城市还是试行方案，都未能有超预期的表现。
至于近期媒体爆出南京、上海等地有银行已经取消首套房贷利率8.5折优惠，而此政策有可能扩展到全国各地的新闻。虽然有业内人士认为，这将对房地产市场有一定影响。不过，来自华创证券的一份资料中显示，2010年两次加息后，以按揭贷款100万、还款期限20年计算的话，首套房以基准利率和8.5折优惠利率相比，利息累计增加额相差不过1.2万元。
中邮证券分析师张鹏表示，房价的影响因素一般从四个方面来分析：政策、宏观基本面、供给与需求。据他分析，一系列楼市调控下，投资投机性需求已经有所“收敛”；而融资受限的前提下，开发商有可能选取放慢推盘速度、减少开发项目的方式，而非下调房价来改善资金流情况。因此，楼市的供给与需求在一段时间内仍处于平衡状态。至于宏观基本面上，受国际经济复苏影响，以及国内经济发展增长预期下，不构成房价下行因素。
最终，与以上三个因素相比，政策，尤其是货币政策显得尤为重要。张鹏表示：“房地产是对货币政策非常敏感的行业”，因而，“这个方面（货币政策）对房地产市场的影响比较大”。
同样，长江证券地产分析师苏雪晶也看好紧缩性的货币政策对房地产市场的影响。他曾经对记者表示，通胀预期是推高房价的一个重要因素。而能够改变通胀预期的，还需从紧的货币政策出台。不过，虽然央行已经两次加息，且一再提高存款准备金利率，但是这并不能代表现在的货币政策就可定性为“从紧”“现在还是一个博弈的过程”。
一季度就将“三率齐发”？
华创证券分析师杨现领在研究报告中曾指出，2011年货币政策走势有很大程度上取决于通胀走势。鉴于政策效果具有一定的“滞后性”，因此他预测2011年年初启动密集紧缩政策的可能性较大。而所谓的“密集”紧缩政策，一定程度上是指“三率”（利率、汇率和存款准备金率）齐发，在从紧货币政策下避免国际热钱对国内的影响。
杨现领在报告中表示，如果紧缩性的货币政策在年初出台的话，市场可以更快的做出反应、进行调整。而根据历史经验，他预测2011年存在2次及以上的加息空间。
如今，存款准备金利率已经如杨现领的预测，再次“发力”。通胀预期下，央行的若针对流动性过剩、通胀预期开出一份“瘦身大餐”的话，楼市泡沫被挤出的程度，或将取决于“瘦身计划”的执行力度了。
全国房价续涨景气指数连跌 楼市“剪刀差”扩大
李木子 来源：证券日报
12月份全国70大中城市房价同比涨6.4%，同期国房景气指数则逼近临界点
本报北京讯 记者李木子报道
施行8个多月的楼市调控效应正在逐渐发酵。根据官方发布的最新数据，分别反映房地产行业现状和未来趋势的两个指数正在呈现出一种越拉越大的“剪刀差”现象。
国房景气指数全称全国房地产开发景气指数，主要反映房地产行业未来趋势。而全国大中城市房屋销售价格同比以及环比涨跌幅则可以看做是房地产行业当前的“温度计”。
根据国家统计局昨日刚刚公布的最新数据，国房景气指数已逼近临界值100，为自去年4月份以来持续下滑。而全国大中城市房屋销售价格则显然没有低下“牛头”，为自去年9月份以来连续第四个月环比上涨。
国家统计局昨日发布的2010年全国房地产运行数据显示，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点，但环比则继续上涨0.3%。
商品房销售和房价呈现出“两旺”的局面。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。其中，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百分点；二手住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5%，比11月份扩大0.2个百分点。
销售方面的表现更是不俗。12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。全年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。其中，商品住宅销售额增长14.4%，2010年受到热捧的商业地产拉动了全年商品房销售额的则涨幅度，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。
尽管一年的调控都没能阻止房价上涨的脚步，全国房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”）则是“应声而落”。至12月份，国房景气指数已经回落至101.79，逼近临界值100；比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
该指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。
业内人士指出，作为一个预判房地产未来趋势的指数，其连续超过半年的下降趋势，从一定程度上说明了房地产调控对住宅地产的影响。
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