加息对房地产短期冲击有限

　　　时隔34个月，央行再度宣布加息。随后住建部也发出通知，将个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点至1.91%；贷款利率五年期以下（含五年）上调0.17个百分点至3.50%，五年期以上上调0.18个百分点至4.05%。

　　对于此次意外加息，业内人士大多认为，其并不是专门针对房地产市场，单从短期的角度来看，对于房地产市场的负面影响比较有限。因为本次加息具有明显的非对称性，体现了央行既想管理通胀预期，减弱负利率格局下存款搬家的现象，又不希望加息导致企业财务成本上升，进而影响实体经济的强烈意图。经过此次加息，与房地产关系最大的5年期以上贷款利率仅上调了0.2个百分点，根据国信证券的测算，不同贷款年限的各类住房按揭贷款平均月供增加幅度在1.4%左右，对购房人的财务成本影响较小。而对于房地产企业而言，本次加息将增加其财务费用，但短期对业绩影响也比较有限。以中报数据为基准，按全年剩余73天计算，2010年房地产上市企业整体将需新增利息支付1.62亿元，而全行业EPS平均下降约1.5厘。

　　但是，此次加息所传递出的政策信号需要持续关注。业内人士指出，尽管此次政策本身并无太大杀伤力，但如同举起了一只靴子，未来不论是进一步加息或是信贷进一步收缩，都将对房地产行业造成较大影响。一方面，自2008年下半年步入降息通道以来，开发贷款占比高于上一轮加息周期前，即2004年时的水平。而且在直接融资阀门早已拧紧、销售受政策打压的情况下，有息负债将继续攀升，贷款占比有继续上升的可能。另外，近两年住房消费对信贷的依赖性也比2004年强，行业杠杆也比上轮加息周期前的水平高。如果加息周期启动，则负面累计效应会提前，而如果信贷额度进一步收缩，对于房地产行业确实有釜底抽薪的感觉。

　　从市场反应来看，自9月29日房地产新政出台以来，市场成交已经出现了下滑的趋势。不过，由于首次置业和刚性需求仍获政策支持，因此刚需买家虽有部分淡出，但仍为目前看房的主要群体。21世纪不动产上海锐丰宁夏分行经理殷勃告诉记者，虽然目前刚性需求买家也担心房价回落、政策尚未出尽等问题，但作为政策支持对象，他们在贷款、税收方面仍享有优惠，因此看房积极度并没有明显降低。不过，刚需买家的态度也要谨慎许多，“金九”期间看中房源便订购的情况目前已不再出现。业内人士认为，突如其来的加息将使得购房者的心理预期发生一定变化，使他们的看房周期加长，楼市的观望情绪将趋于浓厚，而冬季的来临也将开启房地产行业的传统淡季，在多重因素的叠加下，楼市的交易量将开始回调，预计在未来几个月内楼市销量会实现软着陆，而交易量的回调也将削弱房价的上涨势头。