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房价飙升受通胀预期影响 2010年楼市易跌难升

来源:《大众理财顾问》 作者:梁昌尧
2010年01月20日06:07

  2009年12月7日落幕的中央经济工作会议提出关于2010年经济工作的目标:继续实施积极财政政策和适度宽松货币政策,扩大内需以增加消费需求为重点,优化产业结构。仔细揣摩会议公报,字里行间还是有一些变化。宏观方面货币政策或将偏向“适度”,与2009年相比银根将紧缩不少;微观方面,房地产业或将成为宏观政策“定点调控”的对象。

  事实上,仅仅两天之后的国务院常务会议,就宣布住房转让营业税优惠政策终结。随后在12月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议上,提出要研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,明确要求“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

  房价飙升受通胀预期影响

  央行2009年12月11日公布的数据显示,11月末M2同比增长29.74%,M1同比增长34.63%,当月居民户贷款占比高达81%。中国M2已是GDP的1.92倍,流动性泛滥情况令人担忧。国际大宗商品(原油、铁矿石、粮油等)的价格幅度大大上升,表现出输入型通货膨胀特征。面对通胀,黄金无疑会受到人们追捧,2009年黄金不断创下新高,最高达1227.50美元/盎司,但黄金持有期间不能得到任何现金流,因此同样能抵御通胀的特殊产品——房地产业无疑受到投资者的青睐。

  2009年楼市近乎疯狂

  国家统计局最新公布的数据显示了2009年楼市的升温趋势:11月份,中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%,涨幅比10月份扩大1.8个百分点;环比上涨1.2%,涨幅比10月份扩大0.5个百分点。新建住宅销售价格同比上涨6.2%,涨幅比10月份扩大2.2个百分点;环比上涨1.5%,涨幅比10月份扩大0.6个百分点。与2008年同月相比,商品住宅销售价格上涨7.0%,其中普通商品住宅销售价格上涨7.8%,高档住宅销售价格上涨4.1%。

  尽管2008年全球陷入因资产泡沫破裂而引起的经济危机,但中国房地产得到国家优惠政策的扶持,仍为严冬带来了春天,融化的市场呈现出蓬勃的生机,各种优惠带来的是大量观望者转变成购房者,投机者更是做足戏份,使得楼价在价格和交易量经过短暂的下跌之后扶摇直上,很快便超越了危机前水平。可以说,现在的疯狂程度超过了历史上任何时代。

  美国加利佛尼亚州房价与收入之比为8~10倍,而中国深圳、上海等大城市的房价与收入比达到了36倍。上海市人力资源和社会保障局以及上海市统计局数据显示,2009年度全市职工平均工资为35745元/年,而上海的高档公寓价格已涨至10万元/平方米左右。如目前外滩及陆家嘴区域的一线江景公寓的售价普遍在10万元/平方米以上,上海市中心的新天地板块的高档公寓价格也高达8万元/平方米以上,以汤臣一品为首的高档公寓售价最高已达15万~16万元/平方米。

  政策收紧是大势所趋

  中国银行新近发布的一份报告指出,根据行业发展规律和国际经验,房地产市场调整周期一般在3年以上,而我国房地产业如果以房价环比负增长为调整标志,上轮调整仅持续了7个月时间(2008年8月~2009年2月)。可见,上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。中国社科院近日发布的《住房绿皮书》指出,北京、上海、杭州以及广州等20多个城市商品住房价格出现泡沫,中国85%的家庭买不起房子。一些对泡沫论尚存疑的专家也表示,泡沫破灭可能比预期遥远,但对此潜在的问题不能不正视。笔者认为,目前房地产行业在尚未调整充分的情况下,借外力上涨的局势是非正常的。而且GDP对房地产业的过分依赖,已经为我国经济埋下隐患。如今,房地产业已经占了GDP的6%,25%的投资也在房地产行业,30多个产业与房地产关系紧密,因此政策收紧是大势所趋。

  2010年内地楼市进入牛皮市

  目前有关房地产行业的政策主要集中在税费和信贷两个领域。其中,税费政策明确规定了2009年12月31日为截止日期。从信贷政策来看,2009年上半年的信贷市场中,各大银行及行业机构在实际操作过程中,一度对大量出现的种种规避高额房贷现象睁一只眼闭一只眼。随着房价暴涨,风险累积,各大银行又开始纷纷严格执行二套房贷政策。可以预测,2010年房地产行业受到政策调控将是常态,必定势不可挡,而且调控手段将更加灵活,也将更有针对性,调控方法也将更加多样化和多角度化。财政、税收、货币、信贷、费用、预售监控,甚至土地投放量等方面的调控政策都有极大的可能出台。

  笔者认为,2010年中国内地楼市将进入“牛皮市”,内地楼价易跌难升,调控仍将是主调。中央决策层已高度警惕房地产泡沫的严重恶果,并采取果断措施使房地产泡沫软着陆。比如,国务院常务会议上提出,适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。此外,会继续大规模推进保障性安居工程建设,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。从这里可以看出国家将会增加普通商品住房的有效供给。

  笔者推断,政策将会向以下方面倾斜,如加大土地供给,打击囤积居奇;提高二套及以上房贷的首付和利率,打击房地产投机;改变现在的土地分配政策:改土地出让一次性拍卖70年使用权为按年度收取物业税的方法,从根本上遏制投机;土地出让收入分配实现社会公众监督,其一半比例应当用于廉租房等保障用房的建设。而财政部、国土部等五部委在2009年12月17日出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》,也可看出政策调控的趋势。该通知明确开发商以后拿地时,分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易。

  需要关注的是,差别化金融政策和土地有效供应政策的提出,可能会随后导致银行部门和土地部门出台不同政策,来落实国务院工作会议精神,打压房价。2010年,北京、上海、广州、杭州等一线城市极有可能会加快推出针对大户型、高档房的物业税。

责任编辑:廖翊珺
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