观望房价变动最后的博弈 刚需现在该出手了吗？

　　谁在支撑高房价？

　　获取暴利的房地产行业，已经成为当今民怨的焦点，这也是大部分人为何力挺严厉的房地产调控政策的原因。

　　但现有的政策，是否真的可以让房价回归良性轨道？

　　如今盛传即将出台的重磅政策乃是房产税。且不说对房价的实际影响并没有想象的那么大，首先迎来的就是有房者的反弹。一位中产激愤地对记者说：“与其总想着在老百姓身上二次"剪羊毛"，不如减少土地出让金，减少各种税费。”

　　以一套总价100万的房产为例。按照2007年之后从公开市场拍卖获得的土地，出让金平均可以占据一套房产总价的20%-40%，以30%计算，政府收取的土地出让金，大约为30万元。政府向开发商收取税费大约为15%，即15万。也就是说，购房者缴纳给政府的，已经超过40%。此外，购房者还要额外缴纳1%-3%的契税，约2万元左右。

　　在杨少锋看来，由于绝大部分首次置业者都需要依赖按揭才能实现购房，老百姓之所以觉得房价太沉重，还有一个隐形的压力，就是高房贷，银行实际上成为房价压力的根源之一。

　　“按现有基准利率，一套100万元房地产三成首付20年贷款，购房者支付给银行利息超过60万元。按照2011年末10.67万亿的房地产贷款余额，银行一年从房地产获利7000亿元，其中大约5000亿元是普通百姓购房的按揭利息。”

　　2011年1年定期存款利率是3.5%，而1年-3年的贷款利率却高达6.65%，更不用说还有大量银行存款为利息微乎其微的活期存款。

　　去年底，民生银行高管来了句“有时候利润太高了，自己都不好意思公布。”而从年报看，农行和建行两大国有商业银行净利润规模高达日赚3亿和4.6亿。

　　“还是以100万房产3成首付20年按揭为例。如果银行实行差别利率，放开对于第二套、第三套住宅的限购，但是大幅提高利率，如将第二套贷款利率提高至10%，第三套提高至15%，并将首次置业利率降低至3%。这样首次置业者的月供将从5448元降到4000元以内。如果利率不变，房价降15万，月供则是4630元。换而言之，也就是房价降15%，对购房者的优惠，还不如利率降一半。”杨少锋认为：“涉及房地产核心利益分配中，一共有三个重要群体：房地产企业、政府及银行。地产企业诚然是有暴利。但如果调控政策，只一味对房企的30%利润动刀，占大头的政府、银行成旁观者，房价怎么可能真正下跌？”

　　数月来深陷破产猜测的绿城集团，已经投靠了中投。从近期土地市场上的表现来看，在过去的近两个月里，多家一线民企均为“零拿地”，而国资房企则呈现的是更为高调的逆市抄底。比如仅在2月份，中海地产、中信地产、中建地产就斩获了8宗土地。

　　他曾看过一句玩笑：“一切不以结婚为目的的谈恋爱，都是耍流氓。”

　　那么房价调控的目的，是不是只应该是“让老百姓住得起房”？否则这场调控博弈到最后，也许更多只是一场预想中的市场洗牌。

　　万科董事长王石 ，已经对目前这一场中国房地产业的“国进民退”表达了忧虑。而中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天预测未来房地产趋势有四大不可避免，分别是“国进民退不可避免；集中度提升不可避免；继续加快周转不可避免；利润下滑不可避免。”

　　作者：任蕙兰 张襦心 (来源：新民周刊)

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