人参与)理财周报记者 张慧宇 实习记者 杨朋翰/文
2月中旬，理财周报记者曾对银行个人房贷做过一次调查。时隔三周，我们再次进行调查发现，相比上一次的贷款利率，这次则出现了明显的下调痕迹。
而个别银行的房贷经理甚至建议，让客户再等等，可能贷款利率还会下调
贷款利率明显下调
这一次，理财周报选取了沪上20家银行进行了房贷调查，其中包括16家上市银行和4家外资行。而在2011年年底和2012年2月中旬，我们的调查对象主要是国有大行、股份制银行和个别的城商行。
从三次的调查结果比较后发现，首套房的贷款利率在不断进行下调，2月中旬二套房的贷款利率没有明显变化，而这一次个别银行的二套房贷款利率也有所降低。
2011年年底，除了个别的国有大行外，其它银行的首套房的贷款利率基本都是要上浮的；而今年2月中旬，多家银行恢复到基准利率，农行针对优质客户甚至会有9.5折的优惠；而进入3月初，银行的贷款利率有打折优惠，最低是9折。
在四大行中，唯独工行维持首套房基准利率没变动，其它三家银行都已经推出了打折优惠。股份制银行中，华夏银行、浦发银行仍维持基准利率，兴业银行已经由原来的上浮10%恢复到基准利率，而招行和交行等可以享受打折优惠。城商行中，宁波银行利率基本没变动。
去年年底和今年2月中旬，中信和民生都暂停房贷。这次，中信银行徐汇支行的冯经理表示，没有此前那么收紧了。不过，民生银行肇嘉浜路支行的蒋先生向暗访中的记者透露道，民生已经有一年没有放款了，他建议到中行和交行去询问下。
不仅仅是中资行，现在一些外资行的房贷利率也比去年有所下调。2011年年底，理财周报记者去东亚银行徐汇支行网点走访时，该行的房贷员表示，首套房贷款利率上浮30%，他建议去中行看看。而这次，东亚银行徐汇支行的王小姐告诉记者，首套房首付4成，利率上浮10%是最优惠的。
不过外资行之间的差别也很大，比如渣打银行现在是暂时不做房贷。
农行、中行、汇丰和恒生首套房利率最优惠，东亚和深发展较高
调查的20家银行中，除了民生和渣打目前暂不做房贷业务外，其它的18家银行中，有15家中资行和3家外资行。这18家银行的首套房贷款首付最低都是3成，只有东亚银行要求首付至少4成。
在肇嘉浜路支行上几乎汇聚了所有上市银行的网点，唯独缺光大银行。和自身比较，这些银行的贷款利率大部分都有所降低，不过银行之间互相比较，总有几家银行总是占据着利率最优惠的位置，比如农行；而有些银行的利率始终是同类银行中较高，比如深发展和兴业等。
在15家中资行中，最低的利率仍上浮的银行共有3家：深发展、中信银行和宁波银行，分别上浮10%、5%和5%。最低利率是基准利率的有7家：工行、浦发、光大、兴业、华夏、北京银行和南京银行等。最低贷款利率可以打折的银行有5家：中行、建行、农行、交行和招行。
不过5家银行的打折优惠有所不同，中行和农行是最低可以达到9折，而建行、交行和招行最低是9.5折。5家银行的信贷员均表示，客户是否享受到最低利率优惠，还要看银行的最终审批结果。
在汇丰、东亚和恒生三家外资行中，除了东亚是上浮10%，另外两家银行利率最优惠都是9折。
而北京银行华山支行的齐先生对记者说道，“现在是基准利率，可能打9.5折，不过正式文件还没有下来，可能这两周吧。”
这些银行是具有打折优惠的，不过有的银行明确表示，首套房贷款利率最低也不能打折。例如中信和深发展的利率还是要上浮。
深发展市西支行的朱先生告诉记者，目前深发展首套房贷款最低利率是上浮10%。“支行层面的贷款马上要停掉了，全部都集中到分行去。”
利率优惠有条件限制，主要是还款能力
目前虽然很多银行可以打折，但是还只是针对个别客户，资质需要满足一定的条件才可以享受该优惠。
“现在是具有了打折优惠的可能，但根据审批结果，有的客户还要上浮呢。”交行肇嘉浜路支行的黄经理说道。
理财周报记者询问何种情况下才可以享受打折优惠，多数银行都表示，具体要看客户本身的资质，尤其是还款能力。
“首套房最多能贷7成，根据审批时的资信情况，也有可能降低一两成。利率是基准利率，最优惠能做到九折。一般来说，看你的职业，有些职业能做到9折。比如说，教师是高级职称的就能打九折，公务员也是要看级别才能打9折。主要是看工作，因为这个是和还款能力挂钩的。不过我建议你再等等，说不定过段时间利率又降下去了。”农行徐汇支行陶先生对暗访中的记者说道。
而中行上海分行的工作人员也表示，如果是教师，享受打折优惠的可能性大些。“我们银行的首套房都是在电脑进行审批，具体情况具体看。不过如果你是初中教师，这个审批9折，应该不会有很大问题。如果你是小学教师，就很难说。”
不过有的银行对优惠条件限制的规定则更加明确一点儿。比如建行曹杨路支行的王先生说道，“贷款金额在100万以上才可以享受9.5折利率优惠。而如果房龄超过15年或者房屋面积小于60平方米，则是不能在我们银行申请贷款的。”
除了贷款金额，有的银行还要看房屋价格和楼盘等因素，例如恒生银行。
“要看个人还款资质，有可能会有9折和9.5折的优惠，此前是没有的。要根据每月的还款能力，看客户的银行流水单，另外还有楼盘和房屋总价等。如果是跟我们合作的楼盘，就可能更容易获得这些优惠。”恒生银行的信贷员说道。
而汇丰银行徐汇支行的项经理则表示，汇丰银行9折的优惠是要求房产150万以上，在汇丰开户，客户可存入资金冲抵贷款。
除了这些，对外地人要交满一年期的税，每月收入是每月还款金额的两倍左右等，这些都是各大银行对贷款的基本条件要求。
二套房利率基本没变动，个别微下调
这次贷款利率出现明显下调痕迹的是首套房，二套房几乎没什么变动，不过个别银行也有所调整。
去年年底，多家银行的信贷员表示，二套房受理比较难些。今年，二套房利率虽然没有大幅度地变动，不过一些房贷经理则表示，“好做了些”。
今年2月中旬，理财周报记者在进行房贷调查时发现，和去年年底相比，招行和华夏等银行的利率已经出现了下调，例如招行的贷款利率由13%下调至10%。
而这次再次调查，兴业银行华山支行的沈先生告诉理财周报记者，“现在我们首套和二套都下调了，二套房是首付6成，利率上浮10%，以前是上浮15%。”
除了兴业银行，二套房利率下调的还有中行。2月中旬，理财周报记者调查的结果是，该行二套房上浮10%-15%。这一次，中行的二套房利率已变成上浮10%，该行上海分行的信贷员滕小姐说道，“二套房利率最低上浮10%，拿到这个利率的条件限制相对首套房要宽松些。一般资信没有问题，都可以拿到。”
在18家开展房贷业务的银行中，恒生银行的信贷员明确表示，不做二套房贷款。其它银行目前都可以做。17家可做二套房的银行中，16家银行的二套房首付都是6成，只有东亚银行有些不一样。
东亚银行对二套房的首付要求相对低些，该行徐汇支行的王小姐说该行二套房首付5—6成。不过这家银行的二套房贷款利率却并不低，最低上浮20%，最高上浮30%。
而17家银行中，大部分银行二套房利率都是上浮10%，只有东亚银行、深发展、南京银行和宁波银行高些。南京银行是上浮10%-15%，而深发展是上浮20%，宁波银行则上浮30%。
不过不同银行的信贷员对银行二套房的政策看法却不一样。农行徐汇支行的陶先生说道，“我建议你再等等，说不定过段时间放贷又降下去了。”
北京银行华山路支行的齐先生则认为，二套房利率目前是上浮10%，是不会再降低了。
从放款时间上说，一般都不要等很久。不过华夏银行上海分行的华先生说道，“放款要一个多月。”
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