信托抵押物估值多"虚胖" 房地产信托兑付存隐忧

　　截至2011年12月末，我国信托资产规模已经达到4.81万亿元，远远超过公募基金。一方面是信托产品账面上的高收益和热卖，另一方面，许多投资者对于隐藏在信托合同背后的风险却完全不知情。

　　记者对于几款产品最基本的风险控制抵押物估值和抵押率进行了调查，发现其中“猫腻”多多。

　　文/记者潘彧

　　现象一：房地产抵押或不足值

　　近日，一款由山东信托发行的“长祥权益投资集合资金信托计划”正在热卖。根据产品说明书，该信托产品预期年化收益率9.5%~10.7%，以鲁信置业所持有的两块即墨市土地使用权作为抵押，土地面积共218975平方米，同时，以其位于青岛市崂山区银川东路1号16号楼的部分房屋房地产权一并抵押，总建筑面积为3307.05m2。说明书称，该产品综合抵押率不足40%。

　　“如果产品发行规模为1.9亿元，综合抵押率不足40%，倒算出抵押物价值4.75亿元，但实际抵押物价值可能没这么高。”信托资深人士刘擎对此质疑道。

　　记者查询得知，该说明书中所指的青岛市崂山区银川东路1号，名为“鲁信长春花园”。安居客数据显示，该小区二手房3月每平方米均价在15000元左右，可计算出抵押的房产价值为5000万元左右。这意味着抵押的土地价格应该是4.25亿元，推算出每平方米土地价格接近2000元。而去年6月，青岛中心七区平均楼面地价为1279元/平方米，去年8月即墨市成交的两块地块均价仅200元/平方米。

　　抵押物不足值的现象并非个案，尤其是对于今明两年即将进入兑付高峰的众多房地产信托来说，随着房地产价格进入回落周期，项目风险还可能进一步放大。

　　现象二：“神奇”质押物层出不穷

　　而在“创新”的光环下，一些“另类质押物”也开始在信托产品中频频露面。

　　新华信托于2月底发售的“华惠1号仙女山景区收费权权益买入返售集合资金信托”规模1亿元，预期年收益率10%。信托资金用以买入重庆市武隆喀斯特旅游集团拥有的仙女山景区观光车、天生三桥景区旅游环保车收费权权益。质押物则是上述两项收费权评估价为4.1亿元，质押率为24.18%。

　　根据公开资料，目前景区观光车每人25元，旅游环保车每人40元。按照每个游客坐1次观光车和1次环保车计算，若要收费4.1亿元，游客总人数至少要达6300万人次。而该景区2010年游客数仅1000万人次。

　　景区收费权究竟能否进行质押登记也引发了质疑。广东胜伦律师事务所副主任刘继承律师向记者表示，首先这种观光车收费权的质押并没有明确的法律依据，连景区收费权的质押都还是新鲜事物。其次，权利质押需要办理登记才生效，目前没有规定这类质押向哪个部门办理登记。第三，从收费的规定来看，他查明景区观光车、中转车的票价都是临时性的，也就是说这种收费可能随时被终止或改变。

　　风险提示

　　房地产信托兑付存隐忧

　　一位不愿透露姓名的信托研究机构研究人员坦言，信托产品的抵押或者质押物评估价格虚高几乎是行业“潜规则”。“信托公司或者融资人找评估方估值，肯定希望估值稍微高点，比较好看。”

　　然而，面对复杂的信托合同和混乱的信托质押物，大部分投资者却只能是“蒙查查”。同时，现在信托完全是卖方市场，一款信托产品快的话2~3天就能售罄，最慢一周左右也能完成销售，投资者根本没有充分了解的时间。

　　而这种估值“虚胖”的产品，一旦出现资金链紧张、到期兑付不上的问题，假如需要变卖抵押物以偿还投资者的本金和利息，可获得的资金可能远低于预期。

　　诺亚财富研究总监李要深曾表示，在房地产不景气的当下，质押物的处置可能会面临不足值与处置困难的问题，这在一定程度上加剧了对今年上半年到期房地产信托的担忧。

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