上半年沪上中介门店还得再关两成

　　上海中原地产董事总经理谭百强：“上半年沪上中介门店还得再关两成”

　　早报记者 陆鸣

　　在楼市深度冰冻的2011年，关店似乎是品牌中介无法回避的一个话题。

　　近日，上海中原地产董事总经理谭百强在接受早报记者专访时估计，2011年下半年，沪上房产中介门店数量萎缩了近三成，“今年上半年这种势头仍然很难遏制，预计还得再关两成。”

　　“2011年是个转折年”

　　在谭百强看来，2011年是转折年。这一年，成交量价的走势转变了，买卖双方的心态转变了，房产中介的业务领域也转变了。行情从一段明显的上坡路，转折到了下坡路，“但不管这个V的角度有多大，都可以看作是一段时间内的拐点。”

　　据谭百强介绍，2011年全行业业绩都不乐观，很多经纪人因为收入少转行，目前留下来的基本上都是销售精英，或者是入行多年经历过多轮调控的资深经纪人。他们对于低迷的行情有着更强的“免疫力”。

　　还有一手房代理中的佣金结算难问题。

　　谭百强说，目前开发商给代理公司开出的结佣条件，较前两年已提高不少，但因资金链紧张，难以如期兑现结佣的现象也的确存在。为解决这个问题，有些开发商提出了“以房抵佣”，即把物业按照当前成交价格的9折，抵给代理销售的中介公司作为佣金。

　　“我认为可以对这种模式做选择性接受，比如一些刚需楼盘的房源可以考虑。这类房源不愁卖，如果碰到可以一次性付款的买家很快就可以套现。”谭百强说。

　　“上海中原第一季度

　　可能再关20家门店”

　　在谭百强看来，大型房产中介和“夫妻老婆店”相对坚强，而总门店数在10家左右的中型中介关店可能性最大。

　　谭百强解释，“大型中介公司资本雄厚，业务范围广，可以选择的一手代理项目多，所以抗压能力就比较强。而"夫妻老婆店"运营成本低，靠老客户和租赁交易就能维持生存。相比之下，中型中介公司一方面资金实力相对薄弱，运营成本也不低；另一方面，内部的管理体制和销售体制尚不健全，很难拿到优质的一手房项目代理，生存环境也就更为艰难。”

　　不仅是中型中介处境堪忧，大型品牌中介也有“瘦身”计划。

　　据谭百强称，上海中原门店数量一度突破过300家，而在2011年年底，上海中原已关了20家门店。今年会继续观察市场情况，如果行情没有回暖迹象，还会陆续关门店，估计一季度再收缩20家。

　　谭百强进一步说，上海中原计划要关的门店主要有三类：第一类是偏离上海中原主战场的。第二类是租约即将到期，店内装饰装修以及设备较为陈旧的。此外，有些门店连续几年一直招不到合适的经理带队，这类门店也在中原考虑收缩的范围内。

　　据谭百强称，上海中原去年的经营仍算小有盈余。

　　“2012年值得谨慎乐观”

　　之所以会考虑关店，谭百强称，以往上海中原讲究“无为而治”，给员工提供自主发挥空间，对利润率看得相对不重，这导致公司内部冗员较多。“从我们的运营成本来看，每名业务员每月平均业绩在1万元左右，门店能保本经营；人均每月业绩达到1.5万元，公司有盈利；人均每月业绩低于1万元，门店则是亏损的。”但从去年的情况看，大概有40%的人没有丝毫生产力。所以未来，上海中原要轻装上阵，必须加强节流，可能会裁掉一部分员工。

　　不过，谭百强也强调，尽管2012年关店趋势一时难以扭转，但严重程度不会超过2011年，“毕竟有缓慢回升的市场成交量来支撑。”

　　谭百强认为，纵观近10年来的楼市发展，2011年的市场成交量基本位于最低点，同时政策的调控力度也最强。未来二手房成交量继续下跌的空间已经很小，甚至同比有望回升一到两成。而当前阻碍二手房成交的根本原因，仍是买卖双方对价格预期的不统一。

　　谭百强预计，2012年二手房业主的心态会慢慢松动，价格下调幅度会更加明显，所以2012年是应当谨慎但却更值得乐观的一年。有困难，但也有机遇。而一手住宅和商业地产市场就是中原的集中发力点。