多盘成本价销售 阶段性“抄底”机会显现
专家提醒关注成本价楼盘、逆市热销盘、大力促销盘。
经历了2011年下半年的洗礼，楼市深度冰冻，很多项目尤其是一些地王项目
被迫仓促应战以“成本价”销售，
区域房价出现一定程度调整。
专业人士提醒，部分项
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目“一降到底”，
隐现阶段性“抄底”机会，
近期可关注成本价楼盘、
逆市热销盘及大力促销盘。
早报记者 徐晓林 图
早报记者 董琳霞
新城公馆楼板价13199元/平方米，装修标准6000元/平方米，1月成交价19305元/平方米；龙湖好望山楼板价10750元/平方米，1月成交价14524元/平方米……
经历了2011年下半年的洗礼，楼市深度冰冻，很多项目尤其是前期的一些地王项目仓促应战，以成本价销售，或微利套现。研究人士称，随着部分项目一降到底，市场已现阶段性抄底机会。
"抄底"机会一
成本价销售 名盘居多
2012年1月，新城公馆的成交均价为19305元/平方米，该项目为上海新城南郡房地产公司于2009年12月以9.536亿元拿下的嘉定区南翔镇宝翔路以西、吾尚塘以南地块，楼板价高达13199元/平方米。
据记者了解，新城公馆主力户型以大平层三房为主，最小的面积为145平方米三房，为精装修房源，装修标准在6000元/平方米左右，按照综合建筑成本、财务成本以及房屋装修成本粗略估算，新城公馆目前以19000-20000元/平方米的价格出售已经是接近成本价销售。
龙湖好望山2012年1月的成交均价为14524元/平方米，该项目地块由龙湖地产于2010年初以15.75亿元夺得，当时溢价率高达173%，折合楼面地价为10750元/平方米。
记者通过网上房地产的数据发现，龙湖好望山自去年5月份以来共推出619套房源。据中原地产研究咨询部数据统计，该项目主力报价为15000元/平方米，就龙湖拿地的成本价格来看，该批房源以15000元/平方米出售，也几乎只是微利套现。目前该项目的交易均价明显低于前期的交易价格。
业内专家表示，房地产成本价格一般由土地成本、开发成本、管理费用、销售税费、资金投资利息等部分构成。按照建筑行业最低水平，普通毛坯商品房开发成本需要3000元/平方米，装修房、精装修房的标准则更高。按照此标准，调查前期拿地楼板价可以发现，目前上海楼市有多个项目已经是接近成本价在销售。
“除了部分地王项目被迫以底价销售外，一些同时开发多个大盘的典型房企受制短期资金回笼压力，也开始微利套现。”同策咨询与研究发展中心高级分析师许之静告诉记者，从目前报价与当时拿地成本价对比来看，大致有以下这些项目后期降价空间已经较小：
保利湖畔阳光苑、新城公馆、盘古天地泰逸华庭、港城滴水湖馨苑、始尚佳苑、龙湖好望山、旭辉朗悦庭、新城悠活城、华丰格兰郡等。
“"一降到底"之后，区域价格开始坚挺。在成本这个巨大的天堑面前，除非市场恶劣到无以复加的地步，否则开发企业再度主动降价的空间越来越小，在未来的市场博弈中，这些区域的市场调整空间已然不大。”沙立松认为，这些区域、这些楼盘的房价将在一定时间段内保持稳定，也必将是短期小抄底、后期反弹的主力军。
德佑地产研究主任陆骑麟也表示，“前期已经出现大幅降价，并且其售价已经接近成本的项目，在当前的时间段，是可以考虑短期抄底的项目，这类项目从短期来看，已无下跌空间。不过，这类项目要么就是已经成为尾盘，要么就是位置相对较差的房源，出手需谨慎。”
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