解码“最牛信托”37%高收益

　　证券时报记者 张宁

　　近日，一款名为“国开城市发展基金集合资金信托计划”的房地产信托产品吸引了市场关注。其推介资料显示，该产品预计年收益最高可达37%，凭此高企的收益预期，该产品被市场称为“最牛信托”。不过业内人士表示，该类产品主抓一级土地市场，高收益并非主观臆测。此外，据证券时报记者调查，除了国开行这只“国家队”基金，民间资金也盯上了一级市场这块蛋糕。

　　据记者了解，国开基金信托号称是国内第一只城市发展基金，投资范围是以城市开发为主，配套基础设施建设、二级开发为辅，基金总规模为500亿元人民币，预期年化收益率达20%~37%。

　　据百瑞信托某分析人士介绍，这款产品参与的是一级市场平整类的工作，其本身利润已经奇高。以通州为例，假如目前一级市场平整（包括征地补偿、拆迁安置、土地平整）的成本约每平方米1000元，待地方政府“卖地”进行二级市场转让时，其每平方米收益能达4000元~5000元。即使剔除与地方政府分成部分，实现30%~40%的投资收益目标仍是绰绰有余。

　　据记者调查了解，不少民间资金也已盯上一级土地市场平整这块蛋糕。盛诺金马世杰表示，目前他也在设计一款类似的城市发展基金，主要进行一级市场的平整。实际上，目前进行这种开发确实有其市场，且区别于目前正处于严控中的二级市场开发。

　　马世杰介绍称，由于城市发展需要，地方政府需要资金去进行一级市场平整。原来这块业务一直都是大的地产开发商或者地方政府企业如城投公司来进行，但因目前整个房地产市场低迷，开发商和城投公司又都缺少资金，民间资金刚好可以填补上这一缺口。

　　当然，二级房地产开发市场的风险也在基金管理者的考虑之内，不过马世杰认为，他们目前所做的投资，受二级市场影响的因素还在可控范围内。

　　首先是进行平整后的土地，由地方政府卖地后不一定进入住宅市场，可做旅游地产、商业地产等的选择。

　　其次，城市发展基金实际上也是基于对政策因素的有效评估。城市未来发展的目标是十分明确的，但现实情况却是地方政府缺少资金。“民间资金如果把握住这些结构性机会，其利润空间还是比较客观的。”马世杰认为。

　　作者：张宁