袁力：地产调控不可能“松绑”

　　诺亚宏观经济研究员袁力：地产调控不可能“松绑”

　　■新快报记者 区君君

　　“7字头精装”、“8字头洋房”、“10万元首付”……随着佛山新一轮房价迎来降价潮，越来越多投资者开始按捺不住了。是时候出手了？还是继续等待触底价？对此，诺亚宏观经济研究员袁力提醒刚性购房者，短期内政府地产调控不可能松绑，一旦出手，就要做好房子价值随时缩水的心理准备。

　　【核心语录】

　　●由于住宅价格下行的长期性，我们预期放松调控的可能性短期内较小。

　　●刚需人群面临的短期价格风险可以通过轮候等制度予以降低。

　　现状

　　工资增速不敌房价泡沫

　　中国城镇居民的收入/房价指标呈不断上升的走势，但2008年至2010年则稳定在7-8之间的水平。2009年和2010年，商品房销售均价同比增速为21.1%和7.2%，而同期工资增速只有11.6%和13.3%。目前该指标稳定在7-8之间，距离发达国家仍有差距。这一指标的停滞反映了房价的过快上涨（超过收入水平），提高工资和抑制房地产泡沫将使该指标重新恢复至上升路径。

　　值得一提的是，上海、北京等一线城市的居民年收入/住房价格在1.8-2之间的低水平，这从一个方面反映了泡沫、投机的存在以及资源分配不均。如果这些地区的教育、就业、医疗等资源在全国范围内平等分配，住宅价格则存在较大的下行空间。同时，高居住成本还将使劳动力离开这些地区，并导致这些地区的经济增速逐渐降低。

　　预测

　　政府调控短期难松绑

　　解读数据可以看到：当前房价已经趋于稳定，但政府调控短期内放松的可能性较低。虽然中国未来将在诸多领域推行市场化改革，但涉及公众福利的领域实行市场化未必是一个最优的选择。很典型的例子就是美国高昂的医疗体系和中国公交体系改革等，在这些领域实施市场化将导致整体居民福利水平的下降，甚至会影响社会稳定。中国由于人口众多和货币超发等因素，完全的住房市场化将导致房价过快上涨，并使整体福利函数快速下降。

　　同为人口密集的国家，新加坡的二元住房制度更好地融合了市场和政府保障，使不同阶层的住房需求得到兼顾，可以为未来中国住房制度发展提供借鉴。在当前经济环境下，除了依靠市场解决商品住房外，政府在公共住房体系需要发挥主要作用。

　　而且，近年来地产市场化虽然增加了房屋供给，修建了大量的住房，但价格上涨预期导致土地囤积，财富不均和寻租行为增加，整体社会福利边际增速已经出现降低。预期未来房地产市场发展将不再会采用过去这种“纯市场”的方式。

　　建议

　　降低刚需购房者预期

　　如果房地产限购短期内放松，可能将导致房价下行预期改变，通胀也可能会重新突起，使价格快速反弹至超常水平，最终大幅回落并与人口因素一同作用，对经济造成长期负面影响。如果这种风险出现，资本可能会大量外流。

　　因此，限购放松的时机可能在房地产价格降低一定水平之后，并使过去的超发货币存量回归均衡水平。从国外的经验来看，房价下行过程一般在3年以上。按这样推算，最快到2013年才可能出现调控“松绑”的现象。

　　当然，对刚需居民而言，住宅价格下行也会带来负面效果，导致其新近购买的住宅价值缩水。比如，针对近期佛山出现的楼盘降价现象，可以采取很多的解决措施，如深圳的住房保障轮候制度等，都可以降低刚需居民短期内的购房预期，减少价格波动带来的风险。