详解楼市税收新规背后的三大热点问题
以一条线为界将环路粗略地划分为南北两部分，有些人的住宅凑巧处于分界点，自己对号入座发现本居室竟是“豪宅”，于是大呼冤枉。
11月25日，北京市财政局、地税局、住建委联合发布《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》下发之后，不少购房人通过各种媒介发表自己的看法，最引人注目的说法是“被豪宅”。
一些自认为购买了普通商品住宅的百姓，从来没想过住豪宅的消费者，而这次《通知》的下发，竟让其站在了超级富豪的队列，负担起更多税负。
我们首先劝阻那些业主，“被豪宅”不是“站队”问题，千万不要上纲上线，新政所阐述的中心思想，还是规范房地产交易、杜绝阴阳合同，让纳税更公平。
媒体在这里提出的问题，不是为某一些人解决个人得失，而是抛砖引玉，让新政策更好地发挥调控作用。
释疑之“被豪宅”
房子没两样 缴税翻几倍
这几天向媒体报料的业主很多，隔着一条马路，小区品质没啥区别，但是这条胡同宽窄的路，让四五环之间或者五六环之间分割出南北，从而让马路两边的同类住宅分别享受着普宅的优惠和“豪宅”的苛刻。
根据《北京市住房和城乡建设委员会、北京市地方税务局关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》（京建法〔2011〕22号），其中享受优惠政策住房平均交易价格为1.8万元/平方米，分环线区域和方位进行系数调整。
以因为新政策发布之后才“著名”的双桥东路为例，远洋一方和东一时区两项目相隔不过百米，产品类型相同，由于这一条人工规定的“双桥东路”为分界，一个算作五环外南部，一个算作北部，同样的成交价，远洋一方被称为“豪宅”，而东一时区被认定为普宅。
换句话说，五环至六环的系数，北部1.2，南部1.0，那么北部的东一时区卖25920元没超标（平均价格18000元乘以系数1.2再乘以1.2倍），南部的远洋一方按照1.0的系数，只能低价卖到18000元乘以1.2倍，只能卖到21600元，高出一点就“被豪宅”。
有人算过，普通住宅和豪宅两者所缴纳的营业税、契税完全不同，以一套5年以上的二手房为例，原业主购买价格为100万，现成交价格为200万元，如购房者、出售者都为第一套住房，按照“豪宅”之规定，需要缴纳的个税、营业税和3%的契税约计为十万元以上；而普宅只需要1%的契税，个税减免、营业税减免，总纳税额2万元。
一条路能够制造如此巨大的交易成本差距，也许是此时新政在“摸着石头过河”，想必随着时间的推移、交易中关于不公平的投诉增多，政策会越来越严谨吧。
释疑之“有正当理由”
考验我们道德的时候到了
“对于申报的存量房交易价格明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款，有正当理由的，按申报价格征收各项税款。”京财税〔2011〕418号文中是这样阐述价格偏低的解决办法的。
假如一对买卖双方，就一套房子的价格“一个愿打一个愿挨”卖低了，税务部门一定是不批准，但是可以提出“正当理由”说明申报的价格，这就出现了“怎么说明”和是否“有法可依”的问题。
“我这房子里前几天死了人，我爷爷在家去世了。”这个瞎话算不算“正当理由”？是不是要公安局出具他爷爷到底哪年死的、死在家里还是死在医院里的证明？
“我老婆怀孕就流产，在这儿住几年就流过几次，后来大师说这房子有煞气专克孕妇！”这风水上的说法算不算“正当理由”？
还有，窗外有变压器、垃圾站等环境问题，以及一楼厕所老是地漏返水这种质量问题算不算？
如果上述问题都不算“正当理由”，人民法院以前可是有由此造成房屋贬值的判例。
如果都算作“正当理由”，那么中介业务员就必须严管，他们以前能给双方出主意用阴阳合同逃税，今天也能出主意骗领导审核通过，不管你批不批我先报着没损失，我们的审核工作人员也需要火眼金睛，甚至亲自下来查看每一套房子的实际情况，弄不好要成立一个“走基层科”专门负责调查。
下面就要说一个严肃的问题。
“正当理由”的核实，究竟由谁来通过？通过的法律依据是什么？会不会出现“权力寻租”的可能？
“正当理由”这个制定政策时候轻易写上去的专有名词，有可能宣布考验买卖双方、考验政策执行者道德的时候到了。留这个口子，只能更添乱。
释疑之Loft户型
几乎都不是“宅”
有些业主找媒体申诉，说自己40多平方米的loft小户型，由于单价高，被列入“豪宅”的队列。“有钱我还买小户型吗？你见过鸽子窝式的豪宅吗？”在互联网上，这种声音不绝于耳。
记者从房地产交易网和搜房网楼盘详情页查询，近几年销售的loft公寓，如林肯公园、北京像素、合生世界村等项目，标明的土地性质都是非住宅，而这些项目根本不在“宅”的范围之内，按照《通知》精神，这类户型，根本不享受普通住宅的优惠，“被不被豪宅”没有实际意义。
据鑫尊地产市场部负责人估计，若干年前，也有可能真正的住宅项目，为了产品求新，故意设计成loft，但是数量极少影响不大，该类项目的业主，可以将项目名称公布，向建委、地税部门反映情况，个案分析，对新政策的完善更有帮助。
同时，90平方米的户型究竟算不算豪宅，是否适用“对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。”现在还没有官方解释，业主不必着急。该负责人如是说。
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