开发商保留单位上市 一手存货当二手房抛售套现

　　中介公司在网上推荐的中海锦榕湾楼房，特意注明是发展商清货，价格比开盘时竟然低了1000~3000元/平方米。

　　专题撰文　信息时报记者 田桂丹

　　实习生 褥如湖　专题摄影　信息时报记者 朱元斌

　　年底，全国各地楼盘出现房价“跳水”，或引起老业主砸盘，或承诺补差 价。广州楼市表面仍未见波澜，但近期二手房市场上，却出现了一批开发商“保留单位”。代理中介经纪表示，近期开始有资金紧张的开发商，将原来囤起打算再卖出“靓价位”的盘源，以低于去年开盘价的价格出售。

　　不过，被称有“保留单位”放盘的中海锦榕湾开发商有关人士却表示，他们并不了解这个情况，中海地产在广州市场的房源，基本上在今年上半年已售罄。另据业界人士透露，目前广州一手房市场也开始出现讨价还价情况。

　　存货低于去年开盘均价　回笼资金6000多万元

　　市民陈先生说，他最近看楼时发现，发现二手市场出现了一些开发商的“保留单位”。单单是海珠区革新路附近，他在二手房中介带领下，看过两个一手房当二手房卖的楼盘。这些房源，都是开发商原来囤起来待价而沽的，现在却流入了二手房市场，房价比同个楼盘的二手房价还要低。

　　陈先生看过的楼盘中，就有中海锦榕湾。这个楼盘在11月初开始推出20多套的单位，全部是全新一手房，均价约在2万~2.2万元/平方米左右，而当时该楼盘的二手房价标价约2.6万元/平方米。但存货的户型面积都比较大，最小面积也要144平方米左右，更多的是近200平方米的四房甚至五房，总价也要300多万~400万元。记者估算了一下，这20多套单位总值起码在6000万以上。

　　地产中介经纪杨先生介绍，这些房是去年9月份开盘的货源，都是比较低层的单位，大概是4~5层。原先楼层也不太理想，开发商认为放一段时间再卖价格可以理想些，就先收起了一些单位。记者查阅资料发现，在去年9月25日该盘的开盘均价为2.3万元/平方米，最高价为2.5万元/平方米，最低价为2.1万/平方米。按照最近出售的均价，2万~2.2万元/平方米，相当于去年年初的开盘均价。

　　开发商称楼盘已售罄　记者查阅有46套未售

　　据地产中介经纪杨先生说，中海锦榕湾这次拿出来的20多套房，因为房价“笋”，在短短两周之内就全部卖完了。购买这样的房子，跟买一手房的流程是一样的，可以直接与开发商到阳光家缘网站签约，不用付出中介佣金，也不用付出不到5年的营业税费，总成本比买二手房还要低。

　　记者在网易房产截取的阳光家缘数据库中，没有见到最近有20多套房屋的成交签约记录，仅在10月14日该楼盘有签约1套房的记录，均价是23204元/平方米。而在房管局的阳光家缘数据库，可以看到对外表示已售罄的该楼盘，还有46套房源处于未售状态。

　　但昨日中海地产有关人士表示，他们并不了解这个情况，中海地产在广州市场的房源，基本上在今年上半年已经售罄了。阳光家缘上显示的中海锦榕湾未售房源，是要经过大确权后才可以售卖的房源。而在被问及中海锦榕湾接下来是否还会有类似的“保留单位”拿到二手房市场卖时，中介经纪杨先生说，“这个要取决于开发商的资金情况，他也不太了解。”

　　业界人士认为，在二手房市场卖掉存货，即便价格比此前开盘时低，也不易被原业主发现，不会引起退房等不良反应。

　　为何降价卖？

　　中介称资金紧要低价出手

　　据了解，有部分楼盘虽然已经表示售罄，但都仍有少量单位是开发商的“保留单位”。在网易房产截取的阳光家缘数据库中，珠江新城也有部分标明“售罄”的楼盘，仍有单位未售，且最近有成交。

　　比如，珠江新城广弘天琪楼盘，在11月23日有一套房屋签约成交，均价仅为16722元/平方米，在卖完这套房后，该楼盘仍显示有17套房未售。而这个房价，比2009年4月23日时该盘开盘均价18000元/平方米还要便宜。

　　地产中介经纪杨先生说，最近他们在海珠区就卖出了不少一手房当二手房卖的房。这些房源原本都是开发商留起来的，不是样板房单位。现在很多发展商资金都比较紧张所以只好拿出来，“价格肯定比原先一手房开盘时要便宜”。

　　杨先生还透露，今年2月初，革新路还有一个楼盘有批货，要在二手房市场卖。这是今年年初已经开盘时留下来的货源，大约40~50套，楼层都比较好，户型有两房~四房。原先大概是卖2.2万~2.3万元/平方米，估计到时候拿出来是2万~2.1万元/平方米。在南洲路也有个楼盘，要委托二手卖。“在二手房市场卖效果很不一样，因为二手房客户多”。

　　专家分析

　　楼市低迷

　　投资用一手房开始脱手

　　中原地产天河区物业部总经理潘婉霞表示，目前广州一手房市场的购房客源确实不多，因为贷款和限购等原因，确实有很多人都买不了房了。广州市目前还没有买房但又符合购房条件的，为数不多。本来还可以“卖一买一”换房的改善置业者，因为现在二手房卖不出去，也就无法进行一手房市场换房了，这是个连锁反应。另一方面，很多人手上资金也比较紧张。

　　记者也发现，目前广州市场上，出现了不少从未有人住过的二手房。这些房源，原本是买来投资的。业主为了卖到更好的价钱，从来都没租出去过。但在目前楼市看跌环境下，又临近年底，投资客开始抛售盘源。

　　此外，二手房市场上还出现了部分“笋盘”。市民赵小姐最近看房就发现，有个别换房业主出售的二手房房价甚至还低于评估价了，这在过往是很少见的。

　　资金链紧　开发商一年难过一年

　　抛售手上的存货，进行大幅度的降价，背后都是开发商急着用钱。开发商资金链越紧张，降价快速出货回笼资金的愿望就越强烈。到底目前开发商的资金链情况如何呢？

　　同创卓越房地产总经理赵卓文认为，从半年报来看，上市房企总负债1.24万亿，总资产1.73万亿，资产负债率达71.28%。其中，保利80.74%，万科78.97%，绿城87.71%。负债水平达到历史高位。企业经营总体比较稳健，但行业压力仍然较大。

　　而经纬行研究中心经理朱欣苑认为，今年开发商资金普遍还不算太紧张。但明年就不乐观了。因为信贷继续收紧，明年初开发商拿不到贷款授信肯定就会降价。据了解，今年有很多开发商做了信托融资，明年房地产信托的门槛肯定会更高，审批也会更严。

　　楼市探温

　　预计楼价年前有一成降幅

　　广州市国土房管局最新官方数据显示，10月广州一手房成交同比下跌近七成，房价却仅仅微跌0.7%。虽然目前广州市促销的手法是五花八门，但也未见实际真降。购房者最关心的是，到底广州市楼价什么时候才能有比较明显的降幅呢？

　　合富辉煌首席分析师黎文江认为，预计在12月份广州市楼价会出现真降，降幅大概就是9折甚至8.5折。中原地产天河区物业部总经理潘婉霞表示，楼市总体看跌，但预计在2012年前，观望情绪还是比较重。因为限购限贷等政策，有部分曾表示在今年12月份会到期，到期后这些政策是否会继续延期，将成为关注的重点。一旦有政策稍微放松，房价则会筑底。

　　目前，到底什么区域折扣降价最大呢？据网易房产近期截取阳光家缘数据显示，位于花都的天湖峰境成交均价由11874元/平方米下滑到6807元/平方米，跌幅达42.67%；另外，位于白云的东湖映月成交均价由19928元/平方米降至7327元/平方米，降幅为16.31%；此外，莱茵水岸、西湾阳光、智杰雅筑、中房观湖国际、珠江怡景湾、元邦明月星辉等楼盘都有不同的降幅。

　　同创卓越房地产总经理赵卓文分析，2012年房地产行业将继续调控，短期内不会出现政策松动。因此，他提醒打算入市买房的消费者，开发商在年末花样百出的促销，确实非常诱人。但历史上无数的案例都证明了逆市操作，风险巨大。结果往往是楼市炒家跑掉了，有钱人也跑掉了，最后是广大的普通居民为楼价的下跌而埋单。“2012年抄底楼市，风险大于机遇。楼市的冬天才刚刚开始，春天还很遥远。”