继“金九银十”期间北京楼市分别有34个、 36个项目入市，创造今年入市高峰之后，进入到11月，截止到20日，仅有17个项目开盘，开盘项目数量骤减。
根据亚豪机构数据统计，12月北京市场将有29个项目入市，其中以路劲·世界城、首开·国风美仑、中铁·花溪渡、京投快线·
项目定价“难上难”
根据亚豪机构数据统计，截至11月20日，11月北京商品住宅共成交3019套，成交面积36.9万平方米，环比上月同期分别增加9.3%、8.7%。与此对应，到了11月20日北京住宅市场共有17个项目开盘，与上月同期减少4个。17个项目共提供商品住宅4158套，面积45万平方米。相比之下，供需倒挂现象依然明显。而同期，北京市住宅市场存量为120885套，商品住宅去化问题仍相当严重。
亚豪机构副总经理高姗分析指出，一方面，政府宏观调控政策未有任何松动的迹象；另一方面，整个行业的资金链问题日渐严重，房地产信贷融资之路仍不畅通。此外，开发企业的存货数量持续不断增加。这三个因素导致了市场观望与销售困局，而目前能够打破观望、冲出困局的惟一途径就是降价销售。
12月即将入市的项目当中，有一半左右尚未确定开盘价格，这其中不仅有纯新盘项目，也有老项目后期，价格成为敏感话题。对于即将开盘的项目来说，制定出合适的开盘价格，一经开盘即能获得50%以上的销售率是目前销售的最佳状态，任何之后的价格变动，无论是涨是降都会给销售带来不利影响。由于受到目前周边其他项目价格不断变化的影响，对于“合适价格”的判断难上加难。例如位于北京通州的东亚·逸品阁近日以1.32万元/平方米起的价格入市，将开发商的各种优惠促销措施都计算在内，折后均价11553元/平方米，而开发商透露其成本价为12347元/平方米，这种做法给其周边项目也带来了巨大压力。
年底新盘主打刚需
在投资者绝迹京城楼市后，开发商在年底推出的产品基本上以刚需为主。
记者了解到，即将入市的户型以80-90平方米的两居以及100-120平方米的三居为主，29个项目当中有22个是以该户型区间为主。高姗分析指出，经过将近一年调控之后的市场沉淀，目前市场当中仍有购房需求的客群，几乎都是自住型需求，这部分客群对于购房的选择标准也相差无几。因此为争取这部分仅存的客源，近期开发商推出的房源类型也多以两到三居为主。
面对市场的冷淡，不少开发商虽然没有明显的降价行为，但是在一定程度上均提升了产品的品质。在即将入市的29个项目当中有10个提供精装修产品。除万科是因为全线产品精装化以及部分高端项目开发商为提升产品品质提供精装之外，多数普通住宅开发企业为产品加上精装外壳均为“临时起意”。受到宏观环境的影响，整个房地产市场目前处于下行通道，价格下调的压力也在考验着每一个开发企业。而为了避免因降价对企业品牌或前期业主带来的不利影响，因此部分开发商选择将原本的毛坯房“变身”精装修，实现变相降价。
同时值得注意的是，一些城区内项目也开始入市。12月即将入市的项目当中四环以内的项目数量高达5个，当中出现了一些二到三环甚至二环以内的项目，其中中信城与四合上院两个项目均位于二环以内。物以稀为贵，此类产品存量的稀少造就了其高昂的价格，其中山水文园项目预计单价在4万元/平方米左右，而同位于三四环之间的PARK北京项目售价更是高达6万-8万元/平方米。
商报记者 赖大臣/文
暴帆/摄
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