53亿信托债务缠身中华企业 明年迎密集兑付期(图)

　　除了在香港上市的绿城，披露信托融资情况的内地上市房企中，中华企业也是比较激进的一员。

　　自从去年初房地产业调控伊始，顶着高负债发展的中华企业并没有停止过扩张的脚步，这其中 就包括不断用信托融资的方式来撬动公司项目的发展。然而随着调控的持续深入以及公司销售回款的下降，信托融资的前景也并不乐观。今年三季度末，中华企业资产负债比率已经高达78.12%，在上市房企中排名靠前。

　　截止2011年年中，中华企业仍有15笔信托债务压身，涉及8家信托公司。总信托债务余额约为52.6亿元，占总资产额比例约为21%。今年下半年中华企业已有三笔信托计划兑付。而明年公司也将迎来较为密集的信托兑付期，其中上半年将要兑付7款产品，涉及金额约24—25亿元，下半年兑付产品数量至少4款，涉及金额约16亿元。

　　《证券日报》记者试图就此事与中华企业沟通，然而公司并未正面回答，只是表示不希望本报报道相关事宜。

　　8信托公司

　　近53亿债务“缠身”

　　房地产调控的收紧变相带动了房地产信托融资的风潮。中国信托业协会的数据显示，截止2011年第3季度末，今年投向房地产行业的新增信托资金累计达3216.6亿元，房地产信托达到约6797.7亿元，占资金信托总规模的17.24%。在房地产行业整体遭受信贷管控的大前提下，房地产信托作为次要融资渠道在过去的一年多时间里愈加风生水起。

　　以中华企业为例，截止6月底，中华企业仍有15笔信托债务压身。涉及信托公司8家，信托债务总额约为52.6亿元，占总债务的比例约为26.7%。

　　事实上，中华企业的信托融资并非近年来兴起，一直以高负债扩张风格发展的中华企业早在2009年及以前便曾多次与同样坐落于沪市的上国投等信托公司合作发行信托计划。只是近年来融资压力加大，以及契合了新成立信托公司冲量的需求，中华企业近两年信托融资已经不仅局限于上述两家当地的信托公司，并且也与爱建信托、中诚信托、四川信托、昆仑信托、五矿信托、新华信托发起合作。

　　中报显示，上述15笔信托债务中，中海信托就占据了6笔，融资总额为21.2亿元，无论规模还是数量均排头名；其次是上国投，发行3笔产品融资总额7.7亿元；中诚信托发行两款单一类信托产品，为中华企业融资6亿元；此外还有昆仑信托、五矿信托、爱建信托、四川信托(单一类)、新华信托各发行1款产品，分别融资7亿元、3.958亿元、3亿元、2亿元、1.735亿元。这些信托产品合计为中华企业输血52.6亿元。

　　不过在上述15款房地产信托产品中，根据已公布信托期限的信托产品计算，今年下半年至今已经有3款集合产品完成兑付，但是记者并未在中华企业得到确认。

　　而明年中华企业将迎来较为密集的信托兑付期，其中上半年将要兑付7款产品，涉及金额约24—25亿元，下半年兑付产品数量至少4款，涉及金额约16亿元。

　　中华企业今年三季报显示，前三季度中华企业实现利润总额3.84亿元，同比增长40.01%。但是三季度该公司将所持有国泰君安证券股份有限公司和申银万国证券股份有限公司的股权予以出让。从中取得的投资收益约为1.73亿元，同时分得上海浦东金鑫房地产发展有限公司的红利1.55亿元。如果扣除上述非经常性损益项目，公司前三季度进账不多。

　　业内分析人士指出：“中华企业项目布局主要集中在上海，受调控影响较大。这也会为投资其中的信托项目带来一定的风险。”

　　中华企业财报，今年上半年中华企业实现销售签约面积69286平方米、回笼资金119768万元，报告期公司实现利润总额为6727万元，同比下降55.3%；实现归属母公司所有者的净利润为2,608万元，同比下降70.2%。

　　“销售回款基本上是房企信托融资唯一的还款来源，中华企业若想要明年能够顺利完成房地产信托的还本付息，今后抓紧销售将是重中之重。”业内人士指出。

　　近7000亿房地产信托压顶

　　明年将迎来更密集兑付

　　事实上，房地产信托的门槛早已在悄悄地提高。在各方警示之下，今年三季度房地产信托的发行量已现疲态。

　　根据用益信托的数据显示，相对于2011年上半年，融资方具有一级开发资质的产品发行数量占比减少了9个百分点，而融资方具有二级资质的产品占比增加了8个百分点；融资方资质在二级以下的产品占比下降了2个百分点；保障房信托占比略有上升。

　　房地产信托仍然属于信托方市场。业内人士对本报记者表示：“与中小房地产企业相比，我们还是倾向于向大型房地产商融资。一方面是大型房企拥有相对优质的项目，同时大型房地产开发商财务会相对透明，同时由于规模效应，单个项目的风险也会被缓冲。”

　　这也不难理解为何一向重视资金安全的信托资金仍然对绿城、中华企业这些具有较高负债率的房地产企业伸出援手。

　　“中小房企的优势在于信托公司拥有更高的定价权，收益较高也自然会获得投资者的青睐，但是由于大型房企融资规模较广，对信托融资的需求也较低，收益上与中下房企就会差上一截。”业内人士指出。

　　不过这一种情形在今年也渐渐发生了改变，随着调控的持续深入，即便是一线房企信托融资的成本也在不断攀升。公开资料显示，去年中华企业与上国投发行的信托计划综合年化成本仍然仅为9%，但是今年下半年由五矿信托发行的投资于中华企业的信托计划，综合年化成本已经达到13.8%。

　　作者：徐天晓 (来源：证券日报)