楼市降价真相实查：这一次房价真的"服"了吗？

　　房价下调趋势已定

　　国家不会放松对楼市调控，房价回调已成必然趋势。这意味着，目前个别楼盘直降式促销，很有可能会导致出现房价大面积回落，并会持续一段时间的单边下跌行情。不过这样的调整只是阶段性的，并不可怕。

　　文》本刊记者/甄爱军

　　楼市价格战开打，这是市场的必然选择。

　　回顾过去，从2002年以来，中国房地产市场进入上涨通道，其中虽然经历了两次调整，但总体上仍然维持大幅上涨态势。而时至今日，考虑到中国所面临的经济环境以及自身经济发展转型的特定历史阶段，高企的房价所产生的一系列不利因素极有可能会带来诸多负面影响，因此中央政府痛下决心，坚决抑制房价过快上涨。现阶段，政策的作用得以充分显现，因此房价调控不可避免。

　　但我们必须学会理性对待市场调整。不可否认，当前的房价调整并非因为供需之间失衡造成的，而是在“限购”、“限贷”以及“限外”等行政彩色非常浓郁的调控手段作用下使然。而根据我国城镇化的持续推进，市场需求依然旺盛，从长期来看，房地产市场持续向好。

　　现阶段楼市价格出现调整，这是市场必然要经历的一个过程，不过不足为虑，现在的阵痛对房地产市场的发展更为有利。

　　真跌OR假跌

　　房价是真的跌，还是“假摔”？

　　近日来，包括中海、龙湖、绿地、长甲等知名开发商纷纷推出促销活动，打折幅度在20%～30%不等。本刊记者在采访中得知，真正开始打折促销的楼盘也仅限于少数几个。于是有人提出这样的质疑——房价又在“假摔”。

　　不过专家认为，房价“假摔”的可能性极小。包括中海御景熙岸、龙湖郦城等促销项目，因为打折促销遭到前期业主反对而出现打砸售楼处现象，更是有人认为这是开发商自导自演的“苦肉计”，意在向政府施压，以博取放松调控的可能性。两岸知名不动产评论家蔡为民表示，这种可能性极小。“我不相信有哪家公司会愿意把自己的售楼处贡献出来让人来砸。”他说。

　　我们可以通过分析上市房企的经营状况，来找到答案。一般情况下，如果房企的资金充裕，其降价的意愿就会很低，而这也正是此前一年多时间，为什么只有万科、恒大、绿地等少数几家公司采取降价销售策略，而其他公司则等待观望的真正原因，就是因为开发商普遍“不差钱”。但可谓是此一时、彼一时，时至今日，情况已经发生了不小的变化。房企的等待观望，并未等到云开雾散的那一天，而在这过程中，因后续项目持续投入资金，但前期开发的项目销售情况未见好转，致使资金链紧张程度加剧。

　　我们可以从上市房企的财务报表中找到证据，截止到目前，141家上市房企已经全部公布了三季报。根据所有的上市房企公布的财报，通过对其货币资金变化情况观察发现，截止到今年9月底，货币资金总额为2123.44亿元，已经出现了回落迹象，环比年中2205.52亿元，下跌了5.85%。货币资金与偿债能力和支付能力的大小有着极为密切的关系，在此之前一年多时间里，开发商之所以敢于扛着不降价，就是因为货币资金总额一直维持在2200亿元水平，极少变化。而现在，货币资金总额已经下降，这是一个不祥的信号。

　　货币资金的微幅下滑，也许还不足以对房企产生震动，但如果债务同步增加，情况则会因此而变得完全不同。财报显示，今年三季度所有141家上市房企有息负债总额已经达到5475.77亿元。请注意，这是近年来的新高。相比今年年中，有息负债总额增加了212.67亿元。

　　更加让人难以感到乐观的是，三季度上市房企一年内到期的有息负债已经高达1833.39亿元，这是近年来的新高。这些负债必须在短期内归还，而现实问题是房企销售状况并不见好转，无从通过正常的销售活动来补充货币资金，归还一年内到期有息负债，开发商能走的路只有一条，即降价促销。这种情形其实已有先例， 2008年在种种市场因素的作用下，房地产企业货币资金大幅度减少，不得不通过降价回笼资金来维持资金链的运转，从而促成了大面积的降价。

　　由此看来，这次是真的降价，而非“假摔”。

　　今年三季度短期债务增幅较大的上市房企一览表

　　大跌OR小跌

　　房价下跌幅度会有多大？这在很大程度上取决于市场的接受程度和市场库存压力。

　　首先来探讨购房者愿意接受的降价幅度。10月中旬，位于嘉定新城的项目龙湖郦城宣布降价促销，之前均价为18000元/平方米的房源以14000元/平方米的价格出售，降幅为22.2%。这样的促销活动受到了市场追捧。据上海市“网上房地产”网站公布的数据显示，10月份龙湖郦城销售量达到423套。这样的销售成绩已经超过了该项目此前三个季度365套的销售总量。

　　对于这种现象，汉宇地产董事总经理施宏叡分析指出，对于房价的回调幅度，市场预期已经超过10%，而低于这样的标准则很难引起购房者的关注。他说：“假如开发商想要达到‘跑量’的目的，促销的力度必须达到20%～30%才行。”在记者的采访中，持有这样观点的业内专家不在少数。蔡为民也表示，想要在现阶段通过促销实现快速回款目的，必须给出让人动心的折扣。

　　施宏叡所言并非没有道理。在采访过程中，本刊了解到，如果打折幅度太小，的确难以带动销售。记者通过对售楼处回访发现，部分表示可以给予优惠但是幅度并不大的楼盘，销售状况一般。

　　这种现象并非现在才有，在此之前已经出现过。比如在国庆节期间以8折左右出售的普陀区香溢花城整个10月份也只是登记成交了64套，相对300余套的库存量来说，去库存化程度不算太高。

　　除了市场意愿之外，还有一个不可忽略的因素就是开发成本。上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健表示，根据拿地时间的长短不同，每个楼盘的降价空间也会有所区别。他举例说，目前正在降价的嘉定区新城公馆，由原价26000元/平方米的基础上“直降7000元/平方米”，考虑到该项目楼板价已经达到13000元/平方米，加上近6000元/平方米的建造成本和装修成本，现在的19000元/平方米的售价已经难有回调空间。

　　快跌OR慢跌：

　　由少数知名房企引领并主导的促销活动，表现为徒然出现的直降式下跌这会不会导致房价出现雪崩式的下跌呢？

　　房价肯定回调，这毋庸置疑。中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞表示，国家并未打算放松对房地产市场的调控。他分析指出，不管是从宏观经济走势、当前所处的经济形势，国家都不会轻易放松调控。同时，目前正处于抑制通胀的关键时期，如果放松调控，又会导致物价的反弹。从这一点来看，放松调控的可能性几乎不存在。“综合多方面因素来看，调控的螺丝只会拧紧。”他说。

　　而对于房价下跌速度的快慢与否，专家学者以及市场人士判断有分歧。蔡为民表示，目前包括中海、长甲、龙湖在内的知名开发商通过大幅打折方式，来达到快速回笼资金的目的。他预测这种现象在春节之前会越来越多，这导致房价最终表现出快速下跌现象。其时间长度将会维持到明年三季度前。

　　不过也有专家认为，房价雪崩式的下跌可能性不大。施宏叡表示，从目前来看，参与打折促销的开发商并不多，因此对于整体房价的影响幅度相对来说则不会很大。他认为未来降幅可能在10%～15%左右。

　　中国指数研究院副院长陈晟也表示，由于部分中小开发商担心降价会有副作用，比如害怕让人产生资金链即将断裂的误解，有些甚至担忧降价也无法达到回笼资金的目的，因此他们宁愿选择等待转机的出现，或者干脆直接出售项目，这样看来跟进降价的楼盘不会很多。

　　外围OR市中心

　　就目前而言，降价促销还只是个案，而且主要集中在外围区域。那么，房价的调整态势会向哪个方向发展？

　　记者在采访中了解到，目前降价促销的楼盘主要集中在外围区域，诸如嘉定、松江等地，基本上在外环线以外。虽然市中心区域有个别项目也打出了降价促销的旗号，但是促销幅度不大，而且房源数量也有限，因此并未引起关注。这是否意味着市中心将会在这一轮调整中得以独善其身？

　　不可否认，外围区域房价将率先进行调整。尹伯成指出，对于之前涨幅较大的外围区域来说，其泡沫程度也相对较高，因此价格调整肯定从这里开始。而对于市中心区域来说，由于供应量的减少，以及地段因素的支撑，调整时间要晚一些。

　　陈晟则从另外一个方面对外围区域率先展开调整进行了解释。他认为目前各保障住房和经济适用房都建在外围区域，因此区域需求不足以支撑目前的价格，回调在所难免。

　　既然市中心区域最终也逃脱不了调整的命运，那么，其调整幅度会有多大？施宏叡分析指出，相对来说，市中心区域价格调整可能要小于外围区域。“从目前来看，市中心区域的总体供应量已经不大，同时市场需求对于地段的追求不会因为调控而降低要求，因此其回调幅度要比外围区域小。”他说。