市场仍然处于多事之秋 熊市购房怎样“保价”防跌

　　在越来越注重契约精神的今天，房价的下跌，如果一味靠“闹”，顶多能博得一点同情分而无法得到更多的实惠。因此想要规避因房价下跌带来的资产缩水风险，必须在签订购房合同的时候，事先与开发商约定与之有关的“保价”内容。

　　房地产市场仍然处于多事之秋。近期全国各地接连出现“房闹”现象，这都是房价下跌惹的祸。

　　不过法律专家表示，对于处于弱势一方的购房者来说，通过“房闹”方式或许能够给自己争取到一些补偿，但需要指出的是，这种方式不符合当下提倡的契约精神，并非明智之举。必须承认的是，即使开发商做出让步，但购房者争取到的利益，也极为有限，更何况，有许多理由让开发商对“房闹”现象置之不理。

　　当然，如果单纯从控制风险角度出发，购房者可以跟开发商事先签订“保价条款”，或者约定自己可以承受的违约责任以防万一。不过需要提醒的是，由于买卖双方权利和义务是对等的，在签订上述条款时，也要考虑开发商的利益。

　　调低房价老业主不满

　　近期，全国各地出现了多起业主大闹售楼处的现象。其主要原因在于开发商降价促销，引发前期业主不满。

　　由上海景瑞地产股份有限公司开发的太仓“荣御蓝湾”在9月底进行了一次促销活动，与6月份7900元/平方米的均价相比，促销优惠价为5800元/平方米左右，降幅达到26.5%。对于一套90平方米左右的公寓，在不到三个月时间里，价格缩水20万元。因为降价幅度过大而引起前期业主的强烈不满，从9月底开始，数百名业主在太仓和上海两地的公司进行集体抗议。

　　同一楼盘因为房价下降幅度过大而引发退房的现象，在佛山、北京等地也曾出现过。佛山禅城区城南某楼盘正式推出了第二批约87套的公寓房，均价9000元/平方米左右，较前一批同档次房源的11000元/平方米单价下降18%，由此引来老业主强烈不满。

　　在一个月前，北京京贸国际城推出特价房，均价在14000～15000元/平方米之间，与年初的19800元/平方米均价相比，近6000元的降价空间让老业主感到非常不满，进而提出退房或者补偿差价。京贸国际城所要解决的问题可能还不止是这些，因为在去年该项目最高售价曾达到了26000元/平方米，虽然之前已经承诺对前期高于20000元/平方米价格购房的业主实施差额返还，但此番降价，又怎能不会引起那部分业主的不满呢？

　　业主对开发商降价感到不满。不过在开发商看来，业主退房或者补偿差价的要求，却显得有些“无厘头”。荣御蓝湾太仓售楼处对待业主的要求态度就异常强硬，坚称“不退房、不退款”。

　　“房闹”不符契约精神

　　业主发泄不满，围攻开发商，被称之为“房闹”。

　　作为利益主体，老业主因为开发商的降价促销行为，而使得自己的财产出现账面上的损失，因此开始跟开发商闹得不可开交，要求退房，或者要求差价补偿，这便是所谓的“房闹”。但法律专家表示，“房闹”与现代社会的契约精神不符。

　　上海联业律师事务所王展律师表示，如果在购房合同中并未就降价补偿或者退房等方面做出相关约定，那么老业主的要求则属于无理取闹。他说：“这只能说明购房者自己的判断失误，因此自己要承担相应的责任。”

　　虽然社会上不乏同情的声音，但更多还是抱着理性的态度来看待这种现象。有业内人士表示，买房如同炒股，股价下跌了，投资者能够把股票退还给上市公司吗？对于购房者而言，在与开发商签订购房合同的时候，就已经表明自己做好了承担风险的准备。更何况，在之前房价单边上涨时期，也没见开发商去找购房者，要求分享利润。

　　而实际上，“房闹”取得的效果也极为有限。王展表示，在2005年、2007年前后，有不少楼盘降价促销，遭到老业主的集体“维权”，并提出退房要求，但是这样的主张并未得到法院的支持。

　　提前约定降低风险

　　当然，为了降低降价带来的资产价值缩水风险，业主可提前约定退房条件。

　　诚然，对于业主来说，谁也不希望自己刚买好房，就因为价格下跌而导致价值缩水。更为主要的是，面对房价高企的现状，价格下跌，意味着自身多花了一笔“冤枉钱”，动辄几十万元，这对于普通工薪阶层来说，自然难以承受。对此，专业人士建议购房者可以采用相应措施来规避这种风险。

　　王展介绍说，通常情况下，有两种办法可以采用：

　　其一是要求开发商在某个特定时期内进行“保价”。也就是说，可以跟开发商事先约定，在购房之后的一年甚至两年时间内，只要同等品质的物业价格出现下跌情形，便可根据事先签订的“保价协议”来解决出现的问题。

　　还有另外一种“保价”方式，即房价降幅超过某标准，如10%，便可要求开发商补偿差价。这种方式对开发商来说，易于接受，如北京京贸国际城，在今年初第一次降价之后，便允诺对老业主进行补偿。

　　其二是约定违约责任。比如双方约定，以总房价的5%作为违约金，因此一旦房价跌幅超过5%，购房者可以选择终止买卖行为，因为相比较履行合同来说，终止买卖可以防止自己承担更大的损失，两害相较取其轻，购房者可以根据实际情况做出对自己更有利的选择。当然，这种方式是对等的，如果房价涨幅超过5%对开发商有利时，他们也有可能会选择违约，或者要求购房者加价，因此选择这种“保价”办法时，购房者一定要做好心理准备。

　　专家提醒说，不管采用哪种方式，都必须穷尽各种因素，并尽量考虑周全。比如“保价”期限、具体房价参考标准、补偿标准等等，都必须一一列举清楚，这样，一旦出现纠纷，解决问题时才能做到有据可依。而如果只是简单笼统地约定，极有可能出现公说公有理、婆说婆有理的尴尬局面。

　　房企也应综合考虑

　　对于开发商来说，其实也可以考虑得更加周全一些，兼顾老业主的感受，以避免因为自己销售策略的调整而引起不必要的纠纷。目前市场已经深陷观望态势，开发商也饱受资金链紧绷之困，相信未来还会有更多的项目加入到促销行列中来，因此这些问题必须认真面对。

　　近日，松江某楼盘传出每平方米降幅达8000元的消息，表面上看降幅确实不小，但其实只是开发商将此前的装修标准为8000元/平方米的精装修房改为毛坯房对外出售，因此实际上并未真正降价。

　　由此看来，虽然同是降价促销，但开发商可以做得更加巧妙一些，如取消装修部分、购房送实物（比如汽车、装修、家电等）等等，其实都是让利促销，但这相比直接调低售价来说，老业主更加容易接受。

　　当然，如果对自己的物业品质有绝对信心，开发商可以推出“无理由退房”措施，让购房者安心置业，这种做法既不会让老业主不满，同时也能打动购房者的心。目前杭州下沙某楼盘就推出这种促销方式，近日该项目开发商表示，将推出150套房源，在2013年6月1日～10日期间，购房者可以自己决定是否退房，开发商将无条件退还购房款。