星耀投资否认破产：折射地王缺钱对赌信托困局

　　19日下午2点，一条微博称，星耀投资向法院申请了破产保护。天津地王项目星耀五洲开发商天津星耀投资有限公司 （以下简称星耀投资）相关负责人昨日向《每日经济新闻》记者否认了破产传闻，但星耀五洲项目与多只房地产信托间错综复杂的纠结，在货币收紧的当下，仍显得突 出和沉重。

　　“破产”一说并无依据

　　19日下午2点，横空出世的一条微博，将星耀投资推上风口浪尖。

　　一位名叫“海川之宁”的网友发布的微博披露说：“天津星耀投资有限公司于2011年10月19日向法院申请了破产保护，破产程序已经通过并正式启动。曾经盛极一时的"星耀五洲"这个我曾经就没有看好，诸多人同样都预言要失败的项目，真的在这次房地产的震荡中倒下了。谁来为那些被忽悠的老百姓买单呢？”

　　随后《每日经济新闻》记者就此致电星耀投资相关负责人。这位负责人对此驳斥说，“这个消息不属实，公司还在正常运营中。目前公司正在对此谣言进行追查。”

　　昨日下午，星耀投资董事长颜语也向媒体否认了上述传言。

　　与此同时，《每日经济新闻》记者注意到，消息发布者“海川之宁”不久后将相关微博删除，并于19日下午5：30发了一条更正性的微博：“再次重申：关于星耀五洲项目一事，本人只是据业内朋友告知，没有任何法律凭证。若此前对其公司及项目造成负面影响的言辞，请谅解。本人旨在探讨房地产形势不乐观之现状，欢迎讨论，但请诸位微友勿作为事实判断并传播。多谢多谢。”

　　然而仅在3个多小时内，这条微博所披露的内容已全面吊起公众的胃口，因为温州、鄂尔多斯等地发生的多起企业资金链断裂的消息，正不断刺激着公众的敏感神经，而星耀投资主导下的星耀五洲项目运营背后，也隐藏着一个巨大的信托对赌游戏。

　　对赌中信信托

　　事情缘于一个天津地王的诞生。

　　2007年10月19日，云南星耀集团旗下的星耀投资，连续击败来自京、沪、辽、豫等地的5家上市公司，以62.9亿元总价拿下天津津南区八里台镇天嘉湖地块。该地块占地面积高达1.1万亩、建筑面积近300万平方米，至此，该地块成为当年度天津楼市单块成交面积和成交总价的双料地王项目。

　　但对于星耀集团董事长颜语来说，天嘉湖地王地块带来的首先就是缺钱的烦恼。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，天嘉湖地块出让合同对地块后期的相关事宜有着严格的要求。该合同规定，自地块签订成交协议书之日起，开发商需在30日内缴纳全部土地出让金。协议签订后3个月内开工建设，3年内住宅项目竣工80%，2年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工，其中酒店规模不小于7万平方米，其他经营性公建面积不小于33万平方米，5年内整个区域所有项目要全部竣工。据悉，天嘉湖地块即后来的星耀五洲项目规划建筑面积近300万平方米，其中住宅面积达260万平方米，剩余近40万平方米为公建和商用物业。

　　一位业内人士向 《每日经济新闻》记者介绍说，这个项目合计投资额在260亿元左右，而根据地块出让合同的规定，30天内开发商需缴清全部土地出让金62.9亿元，以及3个月开工建设所需的项目启动资金约在20亿元。购地后，星耀投资至少需要准备近90亿元的现金，这对于发迹于云南、规模不大的星耀集团来说，难度不小。

　　自身实力不强，那就借外力助跑，这或许成为当时的星耀集团董事长颜语唯一的选择。

　　公开信息显示，颜语拿下上述地王近两个月后的2007年12月，星耀投资拉上中信集团旗下的中信信托，发行“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”，拟募集资金额高达30亿元，准备以此笔融资应战“3个月内开工建设”的地块合同硬性规定。

　　或许出于项目庞大资金缺口的需求，2008年11月，星耀集团与中信信托提前终止了 “昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”，并以数额高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”替代，这笔信托也是当时国内有史以来最大的房地产信托基金。

　　为了获得这笔当时有史以来最大的房地产信托资金，星耀投资付出的代价是替上述地王签订了 “卖身契”。

　　《每日经济新闻》记者调查发现，这笔信托融资设计共分为三部分：第一部分为面向社会公开募集11.5亿元，预期年收益率为14%，扣除2%认购费后的年收益率为12%，偿付周期为15个月，享有超优先级受益权；第二部分，中信集团和中信信托以自有出资、外加部分机构投资者认购的基金共23.5亿元，享有优先级受益权，偿付周期3年；第三部分，星耀集团以天嘉湖地块折价后的32.9亿元资产投入信托基金，享有次优级受益权，偿付周期为5年。在这组信托组合中，11.5亿元超优先级部分由中信集团和中信信托作为担保，以星耀投资持有的天嘉湖地块作为抵押，抵押率仅为18.28%。

　　令人关注的是，信托协议中规定，“在预计将面临偿付时点现金流不足的风险时，受托人中信信托可向中信地产或具有收购实力的第三方出让星耀五洲项目股权，为投资者按时足额获得本息收益提供流动性保障。”换句话说，如果该笔信托未能如约偿付，届时中信信托有权将天嘉湖地块即星耀五洲项目股权转让给与中信信托同在中信集团旗下的中信地产或者 “具有收购实力的第三方”，以变现资金偿债。

　　虽然该笔信托合作于2009年因星耀投资自身的考虑以及中信信托的战略需要，星耀投资提前部分偿还了信托，但当时仍有部分合作继续。

　　2009年，出于资金需求以及其他相关原因，颜语牵手了另一只信托公司华能集团旗下华能资本服务公司控股的华能贵诚信托有限公司，发行了“星洲1号·天嘉湖生态环境综合治理建设项目集合资金信托计划”，募集资金32.94亿元。该项信托计划募集资金用于天津滨海新区配套项目天嘉湖生态环境综合治理建设工程，而天嘉湖地块也包括在内。

　　不过，记者注意到，根据上述信托计划当初设计的期限，该笔信托计划已到期，但此消息未得到相关方面的正面证实。

　　至此，地王项目星耀五洲曾身背至少两只信托，犹如套着枷锁跳舞，而事情的起点正是缘于登上舞台的“地王一刻”。 (来源：每经网－每日经济新闻)